“房屋养老金”的命运

　　本刊记者/盛学友

　　2005年12月至2006年12月间，北京海晟房地产公司客服部经理黄某违规向45个业主收取维修资金共计 146万多元，后将此笔款项用于个人赌博，近日被以涉嫌挪用资金罪等罪名被公诉至东城区法院。被称作“房屋养老金”的 房屋专项维修资金的安全问题，引发业主的高度关注。

　　2006年2月15日，北京市建委等部门联合下发京建物(2006)2号《关于发布北京市专项维修资金使用管 理办法(试行)的通告》(以下简称(2006)2号文)。至此，业委会在业主大会的授权下可以将属于广大业主的维修资 金划转到业委会在指定的7家银行设立的账户。

　　“自己的钱，终于可以自己管了”。但是，截至2007年4月，北京市归集的130亿元维修资金中，累计支出的 才415万元，使用率仅为万分之三，有的区县甚至从未使用过一笔专项维修资金——2007年10月30日上午，在北京 市第十二届人大常委会第39次会议上，赵久合副主任在关于检查《物业管理条例》执行情况的报告中，披露了这样一组数据 。

　　为此，不少业主忧心忡忡。

　　担忧维修资金的安全

　　本刊记者在采访中发现，业主最关心的是：如何保证维修资金的安全？

　　身为北京市政协委员的刘子华律师谈到，他在2005年北京市十届政协三次会议上，一份关于维修资金的提案，激 起讨论热潮。

　　“最重要是安全问题，”作为提案人之一，刘子华在接受本刊记者采访时说，“政府文件规定得不是特别科学与规范 ，容易导致维修资金出现不安全问题。”

　　刘子华介绍，事实上，全国已出现多起挪用甚至侵吞维修资金的案例。2004年，广东省消协公布的房地产投诉分 析表明，维修资金被挪用已成为购房者投诉的热点之一。据介绍，当时广州市开发商和物业公司共向业主收取维修资金至少有 2.3亿元，而存入监督账户的只有4000万元，“那1.9亿元维修资金哪里去了？业主能不对维修资金安全问题担心吗 ”？

　　北京市律师协会房地产开发事务专业委员会主任陈文告诉本刊记者：“130个亿由小区办代管，小区办能掌管得了 吗？怎么才能保证不被挪用、炒股、炒基金？如何能让业主对这笔巨额资金的安全彻底放心，将是政府有关部门特别考虑的。 同时，还要保证存储维修资金产生的利息，如数返还给业主。”

　　北京健翔园业委会成员任晨光认为，他们和物业公司之间的物业管理启动性经费纠纷，以及包含于物业费之中的大中 修费，“依规定都应归集为维修资金，但是，这些钱却有的被挪用，有的干脆不知去向了，业主怎能对这些资金的安全问题放 心呢？”

　　中国政法大学教授杨玉圣告诉记者，大型维修基金究竟有多少、存放于何处，需要开发商配合，才能拿到准确的数据 和出处。但是，因不言而喻的原因，开发商在关涉全体业主根本利益的问题上，大多数采取不合作甚至敌对立场。业委会对维 修基金的“家底”一无所知，“无法监督，怎么能保证资金安全”？杨玉圣认为，就绝大多数业主而言，尚未有自觉关注维修 资金下落的公共责任与共同意识，因此业委会在与开发商谈判时缺乏业主的理解与支持，甚至，有的“特权业主”是否缴纳了 大型维修基金，这本身就无从查实，“这些都是不安全因素之一”。

　　谁来承担巨额利息损失

　　北京市从2000年2月开始公共维修基金的归集管理工作，截至2007年9月，全市累计归集142亿元，市建 委小区办代管的这笔巨额资金，被指定存入光大银行，年息为0.72%，从2006年10月开始，年息调整为3%。

　　北京市海淀区新纪元家园小区的业主于2003年1月1日入住，共575户，其中30户业主没有交纳维修资金。 2006年11月30日，除102户业主由于电脑系统原因没有划转，其余443户业主的维修资金1180多万元成功划 转存入民生银行账户，“这么多钱、这么多年，小区办代管期间的利息才4.7万多元”！业委会主任齐建新介绍，划转成功 后，1180多万元分为不同数额按1～5年不等的定期存于民生银行，“这样我们每年的收益达48万元之多！以此计算， 我们这几年利息损失不低于190万元！”

　　北京市海淀区光大家园业委会主任陈兵告诉记者：“就维修资金利息损失问题，我们小区7年损失300多万元！”

　　2006年2月，市建委发布2号文件，成立了业主大会和业委会的小区，可以由业主大会做出决议，在指定的银行 存储这笔钱。“也就是说，存在哪儿、怎么存、如何使用，咱业主说了算”。于是，几家银行开始了利益之争，纷纷允诺条件 ，平均年息超过3%。“在此之前，广大业主对0.72%的活期年息质疑不断”。2006年9月以后，在市人大代表、政 协委员和陈兵等各社区业委会成员及业主的质疑声中，市建委和光大银行将维修基金年息调整到了3%。

　　陈兵以光大家园为例，算出了7年的利息损失：2000万元的维修资金，2000年至2006年，以0.72% 利息计算，利息是100.8万元，以3%利息计算，利息是420万元，“我们小区全体业主损失300多万元”。陈兵介 绍，以全市维修资金100亿元为例，2000年至2006年，“光大银行少付给业主15亿元”！

　　被采访者都很迷惑：2006年10月，年息可调至3%，这之前为什么不能是3%？

　　被采访者普遍担忧的是，利息之差给业主造成的巨额经济损失不了了之。

　　管理混乱缺失之忧

　　“政出多门，比较混乱。”对涉及维修资金的有关文件颇有研究的健翔园业委会成员任晨光说。

　　2002年7月1日，《北京市住宅公共维修基金使用管理办法》实施，“那个时候，维修资金就该划转，为何等到 2006年2号文才划转呢？”任晨光还发现：“无论是物业管理启动性经费，还是大、中修费，和维修资金同属一个性质， 但奇怪的是，物业管理启动性经费和大、中修费却没人管了。”

　　据了解，北京市3000多个小区，只有500多个小区成立了业委会。根据规定，不成立业委会，维修资金就无法 转存，大部分维修资金还得由小区办代管。“因为信息不透明、不公开、不对称，业主缺少有效监督手段，所以对代管还是不 放心，同时，也还是存在利息损失等问题。”任晨光说，“事实已证明，业主自己保管、存储，维修资金的保值、增值幅度要 大得多！”

　　业委会掌管维修资金，如果业委会和物业公司相互勾结，虚增开支，怎么办？或者根本不需要动用维修资金，业委会 硬说需要，业主又不能不同意，这种情况怎么办？“如何预防、监管这些问题，政府部门没有明确说法。”任晨光说。

　　焦点房地产网信息互动中心编辑朱大晖则有另一个担心，《物权法》规定必须占2/3以上面积和2/3以上人数的 业主同意才能动用维修资金，但现实中很多共用设备设施是为局部人群服务的，而绝大部分业主可能因为事不关己而不表态， 这样可能因为不能满足法定条件而无法动用维修资金，“这种情况怎么办”？

　　北京金罗马物业管理有限公司副总经理赵淑英认为，政府文件可操作性不强，使用维修资金程序繁杂，“何时大修？ 何时中修？也不好界定”。

　　刘子华认为，“对维修基金的收取、存放和使用过程，业主要依法行使自己的权利，并配合好政府有关部门的工作。 ”

　　齐建新认为，对于没有交纳维修资金的业主，其他业主和业委会如何追缴，“缺少有效的救济手段、途径和依据。”

　　“是错误的定位导致了这样的结果，”中国政法大学行政法专家薛刚凌质疑说，“这笔钱是业主自己的，政府部门只 是一个代管人，可以收取必要的代管费用。但现在这个角色好像搞错了，政府成了‘支配者’！”

　　市建委小区办：安全平稳

　　针对广大业主对专项维修资金有关问题存在的诸多疑惑，本刊记者整理出了一份简单的采访提纲。11月15日下午 ，应北京市建委新闻中心要求，记者将该采访提纲发到其指定的电子信箱。

　　广大业主的这些疑问，带有一定的普遍性，本刊记者采访提纲简单罗列了以下问题：

　　1.房屋的保修期为5年，为什么小区办将维修资金存为活期？为什么不存5年的定期？你们是否也考虑过利息多少 的问题？是什么情况下，从2006年9月以后，利率由原来的0.72%改为3%的？既然2006年9月以后利息可变为 3%，为什么2006年9月以前不能是3%？利息之差给业主收益造成的损失，由谁买单并承担责任？

　　2.房管局1999年1088号文件规定，物业启动经费要交到小区办，而小区办的性质一直没变，这些年来，小 区办收到多少物业管理启动性经费？如何保管的？按照2002年公共维修基金使用管理办法文件要求把物业启动经费与大、 中修费一起纳入公共维修基金管理，“纳入”是什么意思？如何纳入的？如何操作的？小区办催缴了没有？难处在哪里？

　　3.目前划拨成功的有多少个小区？都是什么类型的小区？划拨成功的原因有哪些？总共划拨多少资金？

　　4.没有划拨成功的小区，原因是什么？怎样解决这些没有划拨成功的小区存在的问题？

　　5.开发商和物业如果不配合划拨，比如开发商不提供业主产权清册、物业公司不到小区办注册等等，业委会就无法 实现专项维修资金的划拨，这种情况下，怎么办？小区办对这类开发商和物业公司有无监管办法？

　　6.基金账目收取、存放、使用和管理，如何才能公开、透明？130亿元，只花了450万元，为什么花得这么少 ？这花掉的450万元，如何花的？小区办如何接受社会各界及业主的监督？

　　7.对于不交基金的业主，包括开发商(房子没有卖掉)，不交基金怎么办？如何催缴？那些没交基金的，是否一定 办不了产权证？对于没有缴纳专项维修资金但确又办理了产权证的业主，如何追缴？对于开发商代收后不把资金交到小区办如 何监督？如何惩治？如无惩治实例？小区办有没有催缴那些没有及时汇缴维修资金的开发商或物业公司？有没有真正履行监管 职责？如果没有履行职责而造成资金被挪用或侵占，因此造成的损失由谁来承担？

　　8.如果一项公共设施确实到了大、中修的程度，而业主赞成动用维修资金的不足三分之二怎么办？

　　9.如何界定大修和中修？

　　10.如果没有成立业委会的小区需要大、中修，如何使用专项维修资金？

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　　11月16日下午，北京市建委新闻中心一位负责人打电话告诉本刊记者：“你提出的这些问题，有的能回答，有的 不能回答，小区办主任刚上任不久，对这方面工作还不十分了解，而了解这方面工作的同志带薪休假了，一两周后才能上班。 ”这位负责人给本刊记者发了一篇关于专项维修资金的“新闻通稿”。

　　新闻通稿的题目是《我市商品住宅专项维修资金管理安全，运行平稳》。文稿说，为加强专项维修资金的管理工作， 市建委主要采取了以下措施——

　　完善归集方式。2000年2月开始公共维修基金的归集管理工作，2006年3月开通网上归集系统，增加了归集 网点，截至2007年9月，全市累计归集142亿元。

　　严格审批使用。目前，全市已有51个小区申请使用了维修资金775万元，主要用于电梯改造、屋面维修、水箱改 造等工程。

　　上调维修资金利率。为保障业主权益，从2006年10月开始，代管期间年综合收益率提高到3%，增加了业主存 储收益。

　　开展维修资金划转工作。2006年2月，市建委通过公开招标方式确定光大、民生、中信、招商、建设、北京、交 通7家维修资金管理受托银行，方便业委会自行选择，截至2007年8月，已有39个业委会成功划转，划转资金7.7亿 元。

　　发放查询卡。为增加管理透明度，方便业主监督管理，从2006年12月开始，市建委委托光大银行向业主发放维 修资金查询卡，目前已累计发放40.3万余张。

　　文稿中还指出，针对划转流程中出现的问题，为保障专项维修资金能够按照全体业主真实意愿划转使用，市建委正在 积极研究完善划转和使用的相关政策，为此划转业务暂停办理，预计年底前将出台实施更加公开透明、便捷高效的划转业务新 流程。

　　【附录】声音：建言献策

　　就专项维修资金有关问题，本刊记者采访了业委会、专业律师、法学教授、物业公司等多方人士。他们一个共同的声 音是：对于这笔巨额资金，无论存储还是管理和使用，如何让广大业主放心？

　　北京市忆通律师所律师秦兵，对专项维修资金有关问题提出的建议是：学习国外的先进经验，由银行托管，业主大会 决定支出，业委会实际执行，会计事务所报账，律师事务所监督。无论何时，都不能指定托管银行，“因为这些钱是业主自己 的，他们有权选择托管银行”。对于2006年10月前后0.72%和3%的利率差价，“各小区可召开业主大会，决定是 和银行协商还是诉讼解决”。如果专项维修资金用完了，如何续筹？谁动员？不交怎么办？“这一系列问题，都需要立法解决 ，并且要开门立法，广泛听取各方意见。”

　　北京市律协房地产开发事务专业委员会主任陈文律师建议，作为一个非盈利社团机构，业主大会应当到民政部门登记 注册，具有法人地位，拥有独立财产、办公场所，成为独立承担民事法律责任的法人主体。业委会是业主大会的常设机构，类 似于公司董事会，业主大会授权业委会收取、使用并保管维修资金；各个小区成立维修资金监管委员会，聘请专门机构随时对 维修资金进行审计，如果小区办不同意接受审计，可以到检察机关检举；小区办应该敦促小区成立业委会，催缴维修资金。

　　北京市仁和律师所主任律师孟宪生：对于代收代缴维修资金或业主直接交纳，政府要严格执行并严格监管，严格把好 入口关，就没有挪用或侵占的机会了。要尽快成立业委会，召开业主大会，行使权利，掌管资金，尽快增值，但不能对外投资 。政府尽快制定实施细则，方便划转和使用。

　　太月园业委会主任王嘉吾，曾做过房地产公司的财务总监，对维修资金较为熟悉。她认为：手续繁杂是为了资金安全 ，但要想划转成功，必须要懂财务、懂统计、熟悉维修资金相关知识，所以要对业委会加强培训，而业委会也要自律，不能乱 搞。二手房买卖时，政府要增设门槛，监督补缴或发票过户。管理部门可以考虑推荐专门做这方面工作的中介服务机构帮助业 委会办理转存具体业务，比如业主清册核对、面积核对等。政府要在资金流转过程中实时监督，避免造成后果的事后监督。王 嘉吾坚决反对业委会不负责任地过早使用维修资金。

　　被广大业主称为维权专家的舒可心认为，凡是涉及公共问题的，政府都要管，“因为政府有权力，效力高”。其实， 发现问题很容易，在国外，靠民间组织发现问题，公民可以成为政府的眼线，是社会秩序的免费监督员，关键是政府接到举报 后，要严格制止不法行为，对破坏市场经济秩序者，不仅要吊销资质证书，还要吊销营业执照，让违法成本远远高于违法获利 所得，“让违法者倾家荡产”！

　　舒可心还建议，应当重视民间组织的作用，民间组织虽然没有处罚权，但发现问题之后，通过利益相对人和利益相关 人协会，依靠自治的力量，可以实现这个利益团体自身的利益保护，“从而也节省了社会资源”。

　　“维修基金一旦出现黑洞，其消极后果将是灾难性的。”中国政法大学教授杨玉圣认为，国务院应当像重视社保基金 一样重视并监管维修基金安全问题，建设部应尽早出台维修基金监管办法。

　　任晨光介绍，在某些国家，开发商销售时，小区都设立公共账户，用于存储维修资金和物业费，如果没有这个公共账 户，就不允许房屋买卖。小区成立物业管理委员会之后，该账户移交给管委会。对欠缴公共资金的业主，管委会可以决定拍卖 其房屋，并有优先购买权，购买房后，管委会可以将出租或出卖房屋收益归集到公共账户。在新加坡，如果业主不交纳维修资 金，其房屋则不能进入市场交易，直到补交为止。在日本，维修资金包含在房价中，由开发商全程负责房屋维修，房屋是终身 保修。

　　(摘自《法律与生活》半月刊2007年12月上半月刊)