170亿税款问题源于土地增值税征收不力

　　-既然算不准，不如不要算

　　记者拿出《社会蓝皮书》中列出的房价结构清单，梅松接过去看了许久。虽然同是《北京蓝皮书》系列，但梅松并没有看过《社会蓝皮书》。

　　“列出这个清单的人肯定不懂经济学。”梅松看完后说，“这是静态的算法，不科学，也太理想化。且不说别的，那些拿不到台面上的‘灰色成本’，就是我们平常说的好处费，怎么算？谁敢列出来？打个比方，在这个地面上，官员多批两层楼，那两层就是开发商纯赚的。这里面的付出和收益没人算得清，除非开发商自己揭短，要把官员拉下马。这基本上是房地产界的行规了，他们老板之间的话叫‘放血’。我认为这部分灰色成本差不多可以占到成本的20%。”

　　对于《社会蓝皮书》中把 “银行利息、广告、销售费用”这一条算成房价的10%，梅松觉得过高。“目前开发商掏的钱在房地产项目里不会超过最终定价的20%，其中还有部分是自己以前的存款，在2006年有消息说央行要求自有资金达到35%才能贷款，因此只有一部分是银行贷款，要付利息的。所以我觉得那个成本清单里把银行利息加上广告和销售费用的那部分钱算多了。实际上成本还更低。”

　　“既然算不准，不如不算。”梅松说。

　　-170亿税款问题源于土地增值税征收不力

　　对于戴建中算出的170多亿税收的差额，梅松倒认为可以解释。“土地增值税一直征收不力。房地产行业的税基本上都是到地方财政的，为了鼓励房地产业的发展，很多地方这个税种都是少收甚至不收。去年开始才开始清算，但这总需要一个过程。”

　　-国外房产税经验是一剂猛药

　　梅松说他现在想买房也买不起，可他依然认为拐点没有到来。“我这是实事求是的说。”在他看来，政府还有很多猛药没有使出来。

　　“现在房地产的价格偏高，是因为市场需求是扭曲的，并不是真正需要买房的人去把价炒得那么高，而是炒家，对这种炒家应该有限制，只能通过税收来控制，比如房产税，我就认为是最有效的手段，而且经过国外这么多年的检验，证明是非常可行的。自住的第一套房的房产税很低，如果你有更多套，相应的税就很高。”

　　梅松在两三年前就关注房产税了。以各种方式向政府部门反映过，却迟迟未见动静。

　　“原因我想还是在于博弈二字。中央政府各部委之间、中央政府和地方政府之间的博弈。房地产商缴纳的税收在很多二级城市都是支柱性收入。但我认为只有这一剂猛药是管用的。”梅松说。

　　经济学家“自由主义”PK社会学家“批判主义”

　　房价是需求决定的吗？

　　◎戴建中：经济学上说的定价是需求和供给两条曲线的交点，社会学认为远不是这样。消费者的偏好和预期也将大大影响销售和供应。所以经济学的解释是有限的。

　　对住房来说，需求总归是无限的。但现在人们的心理确实有超前消费的一部分。这种非正常需求超出了购买力，就有问题了。

　　◎梅松：需求必须细分，至少分三类，第一类是高档房地产，例如别墅和高档社区，这类需求是刚性的，不受价格影响；第二类是准市场化的房地产，在北京就是价格约在8000元到10000元之间的商品房。这部分是市场需求最大的一块，因为面积和地段符合最多的中间阶层改善住房的需求，从这个角度来说，需求也是客观存在的，而且是长期存在的。第三类是两限房和廉租房，只是解决最低需求，而且没有什么开发商愿意做。

　　能用计划经济手段干预房价吗？

　　◎戴建中：我很同意用计划经济的手段来调节。比如政府现在用廉租房、两限房、经济适用房来调节，那我想，能不能降低廉租房的标准？现在是最高家庭年收入3万，将来能不能提高到5万、8万？实际上就是像新加坡和香港那样，解决相当大一部分公房。有人说这是回到过去的“公房制度”，实际上，取消公房时有个指导思想，“居者有其屋”，我认为这是错的。房屋也有一个社会保障问题，不能完全投到市场的。

　　◎梅松：有些人就说干脆政府管房价，我说，做不到。除非我们回到计划经济了。过去七、八十年代，都是大院单位分配，作为工人一辈子搞不到一套房子。现在不管怎么样，尽管你负债，但只要想买房子，我就能买。

　　政府也不是放任市场。廉租房、两限房就是很好的调控办法。目前我们政府提供的量确实太少，但这需要一个很长的时间，才能显现出这个政策的效果，急不得。

　　买房变租房是先进还是落后？

　　◎戴建中：且不说投资炒房的。就说普通老百姓，进京工作的学生、结婚购房的小两口、……他们对房子，尤其是大房子的需求是真实需求吗？中国人还有一个传统文化，土地是最值钱的，没有土地最好有个房子。这辈子没有自己的土地自己的房就失败。我觉得没有多少道理。这些观念建立在整个社会是一个非流动的社会和传宗接代的基础上。实际上在现代社会中，流动总比非流动好。我认为大多数年轻人没必要买房。

　　◎梅松：且不说中国人难改的传统观念，就拿发达国家来说，美国是全世界最喜欢租房的人，他有自己产权的房子占了70%，而且美国布什政府希望能达到80%，就鼓励消费者购买住房，才会发生2007年的“次贷危机”。做法肯定是有问题，但是这种趋势，在全球看来都是希望能有自己的房子，中国为什么又要改变传统又要逆着世界趋势？

　　链 接

　　蓝皮书

　　“皮书”最早源于政府部门对某个专门问题的特定报告，通常这种报告在印刷时不作任何装饰，封面也是白纸黑字，所以称为“白皮书”。“皮书”这种“官方解说”的性质，也使它常常和“权威”相联系。

　　蓝皮书，通常是指由第三方完成的综合研究报告。区别于白皮书的政府背景，主要反映的是学者的态度。

　　《北京蓝皮书·社会》披露的房价成本

　　如果房屋销售价为每平方米10000元，它可以分解成以下几个主要部分：

　　成本：① 土地出让金 + 大、小城建配套费 3500元

　　② 建筑安装费(高层建筑每平方米2000元，多层建筑每平方米1200元，取中计算)1600元

　　③ 银行利息、广告、销售费用等 1000元

　　税： ④ 营业税(按销售价5.5%征收) 550元

　　⑤ 土地增值税(销售价-成本-营业税)×（30%-50%) 1400元

　　⑥ 企业所得税(销售价-成本-营业税-土地增值税)×33% 650元

　　利润： ⑦ 利润(销售价-成本-各项税金) 1300元