凤凰系列产权酒店危局调查

　　实习记者/沈雁冰

　　提要：被投资客看作“香饽饽”的产权酒店，如今接二连三地倒下，骤然成了“烫手山芋”。

　　2008年3月9日，千岛湖凤凰岛渡船码头，陈文晶一再向记者强调，“岛上非常漂亮”，但她担心能否自由上岛 ，此前陈已被新东家以“内部装修”多次拒之岛外，而她自己的物业则在岛上。

　　陈文晶当初购买的畅销房产——千岛湖凤凰休闲度假村产权式酒店套房，却在多年后给她带来巨大的麻烦，甚至成为 心病。40岁尚未打过官司的她，为了千岛湖房子维权的事情两次走进法庭，目前正着手打第三场官司。

　　和陈文晶遭遇相似的人不在少数，这些投资者横跨浙江、上海、云南，他们的共同之处是都购买了杭州千岛湖凤凰实 业有限公司(以下称“凤凰实业”)开发的凤凰系列产权式酒店套房。

　　这一天，投资客从四面八方赶往浙江淳安。

　　3月10日，一场业主维权的诉讼在淳安法院开庭，庭上153位原告的名字和地址整整念了30分钟。

　　缘起投资“美梦”

　　2003年，房产投资浪潮席卷江浙，杭州楼市方兴未艾。

　　同年5月，杭州人陈文晶投身楼市，并看中了位于千岛湖的产权式酒店。“那里是个孤岛，靠近景区湖面，风景美。 ”陈对记者说，“当时只剩下三套房间了，得赶紧下单。”

　　2003年5月27日，看房三天后，陈文晶签了购房合同，所购的套房总价28.9万元，首付14.9万元，余 下的14万元办理银行按揭。

　　同一天，陈文晶与凤凰实业签订了一份租赁协议，协议约定租赁期限为5年，从2004年7月1日至2009年6 月30日，每季度前3天打入账户5000元，即每年租金收入有2万元，每年自用30天。喜欢旅游注重生活品质的陈女士 还不忘在协议最后加了一条，“甲方可以在乙方的任一酒店串换住宿”。

　　陈女士当时盘算：“20年就可收回40万元，还有每年30天的免费度假权，以后老了还可以去美丽的风景区养老 ”。

　　“当时有人一出手就订购了凤凰岛上10套别墅式客房”，一位业主告诉记者，温州近100位投资者共购买了岛上 107套客房产权，杭州投资者购买了218套，其余的被绍兴、宁波、台州和上海的投资者购买。

　　开发始末

　　凤凰系列酒店的开创者是台商陈文鸿，就是被“套牢”的800多位业主口中的“麻烦制造者”。

　　1997年，陈文鸿来到浙江淳安，看中了千岛湖得天独厚的山水资源，决定投资做旅游房产。

　　1997年7月8日，由陈文鸿友人林琰和林孝熊名义注册成立了杭州千岛湖凤凰实业有限公司，注册资本2000 万元人民币。“实际控制人是台湾老板陈文鸿，后来的购房合同基本都是陈签的。”业主说。

　　在地方政府招商引资的大背景下，当地政府对外来资本的到来“很热情，服务也很周到”。注册没多久，当地政府相 关部门的批复就下来了，出于“开发千岛湖的风景旅游资源，吸引更多的国内外游客来千岛湖度假”批复同意“出让荒山15 0亩”。

　　批复中的“150亩荒山”就是凤凰实业建造度假村的小岛，位于千岛湖中心湖区，是一个孤岛，彼时称为云蒙列岛 ，后改称凤凰岛。

　　凤凰实业一开始就用“非常策略”建造酒店。一位曾经为其提供管材的潜先生对记者说，“土建、空调、彩电、地毯 等都是用房子抵货品的方式进来的，一套套一幢幢的抵出去”。潜先生100余万元的管材款“换了5套房子，零头用现金支 付”。

　　2000年10月，酒店首期房产对外销售。陈文鸿引进了当时被称为“新兴事物”的产权式酒店概念，凤凰岛休闲 度假村也成为“浙江省首个旅游区产权式酒店”。并打出宣传语：“投资15万，获利190万”，“包租10年，每年6％ ～8％收益轻松拿”等。

　　在美好愿景的“诱惑”下，投资者趋之若鹜，一期迅疾销售一空。2001年年底，二期产权客房推出时，房价也水 涨船高，自住时间也由60天变成了30天。

　　2002年5月1日，千岛湖凤凰休闲度假村正式营业。陈文鸿新注册了杭州千岛湖凤凰休闲度假村有限公司对酒店 实行经营管理。

　　凤凰实业的“成功”开发，一时为媒体广为传播。2003年年初，凤凰度假村三期推出，更多的投资者把眼光盯上 了凤凰岛。

　　陈文晶就是这时候介入的。“当时的价格也比周边的房价高出很多”。陈当时抱着“旅游度假、兼有投资”的想法买 了酒店套房。

　　陈文鸿的“生意经”

　　千岛湖凤凰岛项目的“成功”开发运营，让陈文鸿“掘到了第一桶金”，于是在凤凰岛三期还未售罄下便四处“出击 ”，频频去往各地考察，成为各地政府的贵宾。

　　2003年3月，投资8000万元的浙江长兴凤凰狩猎度假村破土动工，同月余姚河姆渡凤凰文化休闲度假村也全 面启动建设，6月时投资5000万元的大理凤凰温泉度假村也开工建设。

　　当时各地媒体的公开报道显示，陈文鸿每到一地的投资都被当地政府作为招商引资的典型进行宣传，无一例外，也有 地方把凤凰实业的投资项目作为政府的年度主要建设项目。

　　当时的凤凰实业宣传资料称，“在2004年10月1日前形成5个度假村的开业规模经营，除投入经营的千岛湖凤 凰休闲度假村外，以(已)在建项目有长兴狩猎度假村、云南大理凤凰温泉度假村、余姚河姆渡凤凰文化休闲度假村、上海东 滩凤凰生态度假村”。按陈文鸿的规划，这些项目建成后将“形成一个横跨全国的庞大休闲之旅网络体系”。

　　凤凰实业还称，2004年7月1日之前凤凰实业旗下有三个度假村同时开业，黑龙江、三亚、崇明岛、大连、桐庐 、四川等地的项目也正在谈判之中。

　　“只要业主拥有了凤凰其中一个度假村的物业，就等于拥有了凤凰连锁所有度假村的四星级服务，业主可在任意一个 度假村享受免费入住和贵宾金卡的优惠服务”。这也是业主陈文晶之所以要在租赁协议上补上“串换住宿”的原因。

　　旅游帝国的“崩塌”

　　不到一年时间，凤凰实业迅速“扩张”，把千岛湖凤凰岛模式复制到各地。

　　2004年5月10日，陈文晶购买的套房交付。同年7月6日，陈拿到了第一笔租金5000元，9月27日第二 笔租金提前到账，让陈女士更加坚定地认为这笔投资“很划算”。其他业主也都如约拿到了租金。2004年5月1日，大理 凤凰温泉度假村正式营业，大理的业主们10月开始也都按约收到了租金。

　　皆大欢喜的场面没有维持多久便出现了危机。

　　2004年9月底，已经延期的第三季度租金还没到账，陈女士感到不安。一连几天电话催问，“直到对方的电话变 成了传真”。一打听，千岛湖其他业主的租金也再没收到。

　　陈女士才想起此前半个月去拿拖了一年之久的三证时似乎已有不祥的征兆。“对方办公室乱哄哄的，很多材料丢进了 垃圾箱，一问公司正准备搬家”。

　　当时陈女士并没有想这么远，她并不知道凤凰实业在外地的投资项目状况如何。

　　事实上，凤凰实业在外地的项目正面临严重“危机”。2003年6月，建设中的浙江余姚河姆渡凤凰文化休闲度假 村项目在建设区域内发现了河姆渡文化碎片被叫停。

　　此前，凤凰实业余姚项目已经开始预售，来自江、浙、沪、闽的170名投资者在余姚购房，销售总额有3600万 元。余姚项目的业主起诉开发商，后在当地政府的斡旋下业主们拿回了购房款。

　　“在余姚被人坑了，损失惨重”。回到千岛湖的陈文鸿在一次凤凰岛业主大会上对业主称。显然，凤凰实业在余姚的 项目遭受了“重创”。

　　此间，凤凰实业在云南大理的项目正在顺利推进。工商注册资料显示，2003年3月24日，陈文鸿、石光辉与杭 州千岛湖凤凰实业有限公司三方合资组建大理凤凰置业有限公司，共同投资开发大理凤凰温泉度假村。

　　此后，大理凤凰温泉度假村通过预售先后向全国十余城市200余业主销售客房260套，“按当时每套售价30余 万元算，销售额起码有7000万元。”一业主说。

　　和千岛湖的业主一样，到2006年第三季度，大理的业主在拿了不到两年的租金之后，发现租金也已无法按时到账 。

　　期间，凤凰实业又花巨资拿下了原大理市政府办公楼地块，准备开发“大理海景酒店”项目。在地块闲置两年之后， 业主们发现投资方变成了深圳某投资公司，项目也变成了大理春天广场。

　　深圳某投资公司2005年度会计报表显示，2005年10月21日，公司与凤凰实业签订了《股权转让合同书》 ，受让其所持大理凤凰海景开发有限公司80%的股权。

　　一份某建筑公司出具的收款证明显示，深圳某投资公司已将3300万元款项，代为大理置业支付给了承建温泉酒店 及海景酒店回迁房工程款的该建筑公司。

　　此时业主们得到消息，“凤凰连锁酒店版图”除了余姚的项目夭折外，凤凰实业在长兴的项目也已转手，江苏溧水的 项目没了下文，上海崇明岛的项目不见踪影，“凤凰连锁酒店已经分崩离析，除了千岛湖和云南大理项目善存外，各地的连锁 经营酒店都已胎死腹中”。

　　拍卖风波

　　“买得多的人基本靠银行按揭，而租金却遥遥无期”，眼看着到手的“香饽饽”将成为“烫手山芋”，业主们如同“ 鱼骨头卡在喉咙”。

　　随着业主们频繁接触，互通消息，才醒悟尽管自己是酒店的业主，却对酒店几乎一无所知，“一直感觉酒店经营正常 ，客人蛮多，收入却不知道去了哪里”，一千岛湖的业主说。

　　在业主的努力下，2005年11月27日，千岛湖凤凰休闲度假村业主大会召开。在这次业主大会上，陈文晶第一 次见到了开发商陈文鸿。陈对记者说：“当时凤凰公司态度还好，看起来不像欺骗，谁知道没过多久就听房管局说酒店部分房 子要拍卖了。”

　　这个消息对业主来说如同晴天霹雳，如不起诉则意味着“自动放弃债权”。

　　从没有打过官司的陈文晶第一次打起了官司。2006年4月24日，陈文晶一纸诉状将凤凰实业告上了法庭，要求 对方按协议支付2005年第三季度到2006年4月的租金及滞纳金共16500元。结果是官司赢了，可租金仍然没有拿 到。凤凰实业的人员也没有出现在法庭上。

　　与凤凰实业有债权关系的银行、供货商、退房者纷纷上门追债，直至诉至法院。

　　淳安法院称，当时涉及凤凰实业的执行案件有300余件，涉案标的2800余万元。

　　中国工商银行淳安县支行为追偿千岛湖凤凰休闲度假村近500万元贷款起诉该公司，由于凤凰实业以其综合楼与接 待楼等做抵押担保，被判承担连带责任。在银行申请执行后，酒店方和凤凰实业没有履行债务。淳安县人民法院分别于200 6年8月24日、9月20日、10月19日三次委托资产拍卖公司对抵押房产及凤凰公司和酒店所有的其他财产进行拍卖。

　　期间，业主们以业主委员会的名义三次以书面形式向法院提出了执行异议，并要求中止拍卖。

　　但业主们的异议并没有阻止拍卖。2006年11月23日，第三次拍卖，杭州富阳宾馆有限公司以2610万元的 最高价竞得，并组建了淳安县千岛湖新凤凰度假休闲有限公司进行酒店经营管理。陈文晶拿到了上次官司中40%的执行款和 4%的诉讼费用。

　　业主们的噩梦

　　拍卖后半个月，2006年12月11日，凤凰实业向业主们发出一份函件告知业主解除租赁合同。

　　业主们无法接受，认为“这种单方面解除合约的行为违法，而拍卖之后，法院也没有以书面法律文件的形式，就业主 权益保障对受拍方作出明确的约束，之前业主与凤凰实业的合同形同虚设，根本无法得到继续执行。”

　　酒店易主后，诸多隐藏的矛盾浮出了水面，原先的美好愿望离业主们越来越远。

　　富阳宾馆在接手千岛湖凤凰休闲度假村后，给原来购买了凤凰岛房子的业主重新拟了一份租赁合同，该合同的租金从 原来的20000元/年，降到8000元/年，并取消每年30天的度假期，改为10天，且需提前20天通知。

　　无法接受的业主拒绝签订新合同，但令业主们想不到，“酒店拍卖也拍掉了他们上岛的权利”。

　　2007年5月3日，陈文晶与其他几位业主准备上岛，但却被告知因淳安千岛湖新凤凰岛休闲度假村综合楼、接待 楼内部改造、装修，暂不接待宾客。

　　“我们一下子成宾客了，自己的房子在岛上，却不能上去”，陈文晶说，并不是所有业主都被拒绝上岛，重新签了租 赁合同的业主能像以前一样自由出入。

　　期间，一直没能拿到租金的陈文晶再次将凤凰公司告上了法庭，这是陈第二次上法庭，官司还是赢了，但没拿到钱， “连律师费、诉讼费也白搭进去了”。

　　三个月后，2007年8月的一天，陈文晶和几位业主再次来到凤凰岛欲上岛查看自己的物业，依然被码头上的酒店 保安拦在渡船之外，陈文晶的手镯也在与保安的推搡下摔碎。“他们跟我说，除非签了新的租赁合同才让上去”。无奈之下， 陈文晶和两位业主下水游泳才上了凤凰岛。

　　“回家的路在何方”

　　业主们想到了维权，“要为自己的权益讨个说法”。他们在法院打出了横幅以示对拍卖的抗议。

　　业主们联名写了一份对法院裁定的异议书，递交到相关部门。业主们认为，凤凰公司出售的房产与业主所有的425 套房产是不可分割的，被拍卖的资产超出了合理的范围侵犯了业主的权益，而且拍卖的资产价格被低估了，凤凰实业的转让行 为侵犯了业主的知情权等合法权利，导致“自己的房子在岛上，却回不了家”。

　　当地法院表示，评估拍卖的凤凰实业抵押在银行的资产，不是业主的资产；在拍卖时间上，本来在11月6日的拍卖 ，“因为业主提出异议并在拍卖现场吵闹，从而导致拍卖不能正常进行，经请示上级后将拍卖的时间顺延至11月23日”。

　　业主们和法院的解释存在分歧，一业主说，“即使是凤凰实业的资产，业主的使用权总该要保证的，法院这样拍卖是 把业主的使用权也拍卖出去了”。一位徐姓业主的购房合同补充协议上显示，“业主对各种基础设施及配套设施使用权自始至 终保持不变”。

　　此时一些业主还没拿到房产三证。淳安建设局的答复是，未办证的原因是在审核建设项目时，发现建设项目相关手续 不完善，开发商有超批准建设行为，也没有缴纳行政罚款并完善相关手续。

　　已经拿到三证的业主也是疑问多多，“土地性质十分混乱，度假村内竟有四份不同年限、不同土地使用性质的土地证 ，其中两份为商住用地，年限70年，两份为综合用地，年限40年”，一业主代表说。

　　2007年年末开始，余下的100多位业主可以拿相关证书了。记者从淳安国土资源局了解到，只要业主来申请是 可以办出土地证，对于凤凰实业有无缴清土地出让金，该工作人员说“不是很清楚”。

　　尽管三证得到了解决，但业主们维权之路依然模糊。一位来自绍兴的业主对记者说，“当初销售的400多套房间， 业主投在岛上的资金就有上亿，这些钱到哪里去了？”

　　记者从一位大理业主那里了解到，凤凰实业确实还在云南大理经营，但业主的权益也受到了损害，“很多问题和千岛 湖的类似，我们也在维权之中”。

　　记者试图联系陈文鸿，到发稿时止，也未能联系上。

　　凤凰实业销售总监阮坚在接受记者采访时称，“千岛湖项目只是欠业主租金，曾发公告让业主登记，拍卖后业主从法 院拿到了折扣后的租金，现在已拍卖跟我们没有关系了”。阮向记者强调，“大理公司是独立法人”，当问及工商注册上显示 凤凰实业在大理项目上是股东一事，阮以不知道回绝。

　　2008年3月10日，千岛湖150余业主诉新接手公司千岛湖新凤凰休闲度假村有限公司要求合法权益的庭审在 浙江淳安法院开庭。记者看到偌大的庭内座无虚席，里里外外站满了业主。

　　同一天，陈文晶再次向法院提交了起诉书，请求赔偿因上岛纠纷中被损坏的玉镯损失，这是陈文晶“因千岛湖房子的 事情第三次当了原告”，尽管陈对前两次诉讼的结果并不满意。

　　(摘自《法律与生活》半月刊2008年4月下半月刊)