牛刀：我为什么跟徐滇庆赌房价

　　-张玲玲

　　一顶“打赌”的帽子加上媒体的各色操作，让一场本来只是严肃中带点戏谑的普通学术观点交锋，几乎又演变成为一 次全民性的娱乐事件

　　牛刀最近很火。他毫不讳言最多的一天接到过四五十家媒体的电话，“大部分都是关于赌局的”。这个过程中，绝大 多数人都不知道或者已经忘记了他的真名——陈乾，往往开口就是“牛先生”。

　　在“牛先生”的叙述中，与北大教授徐滇庆关于深圳房价的赌局其实并不像外界传说的那样复杂。“复杂是关注房价 的群体太复杂，想买房的、开发商、中介公司、政府部门……现在大家都把关注房价的目光聚焦到打赌这件事情上来了。”至 于徐滇庆之前表示的赌局被娱乐化，他也不表示认同：“没有娱乐化，娱乐化那是搞事的人觉得好玩弄出来的。我们谈这件事 情，都是很认真很严肃的。”

　　那是2005年，已经在深圳从事了6年房地产广告营销管理的陈乾依然对工作抱有百分百的激情。因为在他的认识 中，房地产是一个“给人们提供住所，提供好生活”的行业。“每次去看一座楼，我都会马上产生美好的想象，想象如果我住 进来，会是一种什么样的生活。”

　　后来，这种认识慢慢起了变化。

　　1999年，陈乾的年收入十几万，他所在的深圳龙岗，房价是2000多元，“3年就可以买一套100多平米的 房子”。后来他跳槽到了深圳报业集团，年薪增为30万，还是3年能买一套房。但到了2006年，“我的收入没怎么增长 ，但是房价增了两倍，买一套同样的房子，要7年。”

　　虽然那时陈乾已经有了自己的房子，但长期从事房地产行业的职业敏感和对社会问题的思考促使他开始关注房价。“ 2006年3月30号，深圳房价关内突破1万；2007年6月30号，深圳房价关内突破了2万。短短一年多一点，房价 翻了一番，而且势头还在往上涨。那个时候，我和深圳一帮地产界的朋友都在呼吁，房价不能这样涨了，如果这么涨上去，将 对深圳的楼市构成非常大的风险，让很多人血本无归。”

　　恰在此时，2007年7月3日，深圳中国移动VIP俱乐部举行论坛，请了徐滇庆做演讲。这次演讲经过媒体充分 的报道集中成了两个观点：第一，深圳房价两万块钱一点也不贵；第二，深圳房价要向香港看齐。

　　当时看到报道后的陈乾“懵掉了”。“怎么可能呢？他不了解关内关外，关内那时候是突破了2万，但关外还不到1 万。香港的人均GDP是深圳的四倍，你怎么讲深圳的房价要和香港看齐？”

　　彼时的他，认为徐滇庆不了解深圳，也不了解香港，提出如此观点的目的是在故意配合炒家，推高房价。所以就用2 005年11月30日注册的网名“牛刀”写了一篇博客——《徐滇庆，最后一名经济学家的末路裸奔》，言辞激烈地提供了 大量证据，证明深圳房价不可能如徐所说的那样涨。博客在网络上引起了很大反响，很多人开始指责徐滇庆是为利益集团服务 。

　　作为对“末路狂奔”的回应，徐滇庆开始在自己的博客上和《中国房地产报》上对陈乾进行反驳，更在2007年7 月11日《中国房地产报》专栏的最后一句称：如果明年7月11日深圳房价比现在低一分钱，我将在《南方都市报》上登整 版广告向深圳市民道歉。那么如果涨了呢？怎么说？

　　陈乾认为这最后的反问肯定是冲着自己来的。“这篇文章当中他提出了7月11日这个时间，还有现在我们叫‘赌码 ’的这一个版道歉广告。但涨一分钱跌一分钱以什么为准则呢？我随之写一篇博客《与徐滇庆教授狂赌一把深圳房价》。提出 来以深圳市国土资源与房地产管理局7月11日数据为准，当天的数据是15745元。高于这个价钱，我在《深圳晚报》用 整版广告道歉；低于这个价钱，你在《南方都市报》整版广告道歉，很公平，时间筹码都是你定的，我只不过把这个规则提出 来。”

　　2008年1月5日，已经被广称“牛刀”的陈乾受邀参加凤凰卫视节目《一虎一席谈》，在主持人胡一虎的“蓄意 安排”下与徐滇庆不期而遇。节目中胡一虎“故意”提起打赌这回事，并追问二人到时是否履约。牛徐二人通过电视公开承认 了赌局。

　　牛刀说节目录完时，徐滇庆还拍拍他的肩膀：牛刀，算了吧，你一定会输。他当时本来想反驳，但鉴于徐比自己年长 且有许多他人在场，就“笑了笑，没说话”。

　　两人再次见面，是“5·12”之前央视的《对话》录制现场。在那期名为《焦虑的楼市》的节目中，徐滇庆提出了 后来被很多人津津乐道的那句“买不起大的买小的，买不起贵的买便宜的，买不起新的买旧的，买不起租得起，租不起白给” 。节目结束，徐送给牛刀一本自己写的书，并再提赌局：牛刀，赌局的事情就不要再提了，你已经百分之两百的输了。

　　牛刀当时又“懵掉了”。“那时候深圳房价已经降了30％多。从19000多降到了12000多，这个他不可能 不知道”。

　　“然后到了6月27日，博鳌房地产论坛，徐滇庆接受网易专访，把我们这个赌局又提出来了。记者问他，你跟牛刀 有一场赌局马上就要揭晓了，他说牛刀百分之两百会输。这一轮的炒作就是从那天开始的。”

　　后来的事情颇具戏剧化。一直自信“百分之两百赢”的徐滇庆，7月1日在自己的博客上发表了长达2000多字的 道歉声明。7月8日，提前赌局揭晓3天，徐滇庆在《南方都市报》刊登道歉广告，并表示道歉与赌局无关。7月11日晚， 深圳市国土房产局公布了当日一手楼最新均价，低于一年前的15745元/平方米。这场以一年为限的深圳房价赌局，以不 承认赌局的徐滇庆的失败告终。

　　截至发稿前，本刊记者以邮件、电话方式多次联系徐滇庆，均无果而终。

　　牛刀说自己一直到现在也非常不理解“徐教授为什么要这样，明知道自己要输了，还要把这件事情不停往外说……”

　　政府在刺破房产泡沫

　　关于这场赌局，你7月11日说：我们赌的是人心，赌的是社会的正义，赌的是时代的理想。是不是有点夸大其词了 ？

　　其实一点都不。北京这个城市比较大，很多社会问题不会聚焦到一个点上来。而深圳相对来说比较小，社会问题很容 易聚焦。房价就是这样。很多人认为那些炒楼的完全就是在掠夺资源，掠夺普通市民的财富。2006年，深圳一年的新房换 手率达到了70％。也就是说70％的人买房子是为了卖出去，就是炒房。深圳的房价是被炒高的。

　　人都是为了生活得好。我需要买房子，我不买，没地方住，或者住得不好；买了，那么高的价格，压力又太大。很多 人生活得很辛苦。租房，房租贵了；买房子，从三四千元开始赚，三年后拿到六七千元，开始买房，甚至把家里四位老人的钱 拿过来，还只能付首期……疯狂的房价，把中国未来的创造力给抑制了，这个社会发展肯定就不平衡。这是我想把搂市的真相 告诉大家的一个很主要的原因。

　　你还在博客中提到“深圳的房价一定会理性回归，房产最后的价值是与经济发展水平和民众收入状态相均衡的”。那 么在你的预测中，中国房产价值达到这样一种状态还需要多久？依据是什么？

　　这个时间是比较难说的。但我们现在正在朝这个方向努力，政府也在这样做。因为连续10年的经济增长已经积累了 相当多的经济问题和社会问题。政府宏观调控做的第一件事情，还不是针对房地产，是针对股市。股市的泡沫已经刺破了。从 6124点降到2566点，降了62％。因为有泡沫，通货膨胀加剧，中国社会的矛盾加剧就不可避免。泡沫是政府刻意刺 破的。股市到了目前这种状况，它会有一个很长的，一年、两年，或许是三年的衰退期，慢慢把不利因素全都消耗完了，才能 恢复到理性、健康的轨道。这也是一个正常化的过程。

　　宏观调控分步来，下一步就是楼市了。但是这件事情非常复杂，政府处理楼市要比处理股市谨慎得多，是小心翼翼地 刺破这个泡沫。具体时间就是从2006年的“90、70”政策开始，包括二套房贷新政、8次提高银行准备金率、两次加 息、大规模推广社会保障性住宅……它采取的策略是“温水煮青蛙”式的，一步一步慢慢来，给开发商预留了大量时间让你逃 跑，让你赶紧卖楼出来。但是有些开发商不懂宏观经济，对形势误判，不了解经济在经过了10年的增长以后肯定有一个衰退 期，认为中国经济还会大涨50年。他们认为我是支柱产业，国家肯定要保护。国家是会保护，但只是少量的、可能会伤筋动 骨的一些开发商。其他的中小企业，该破产的赶紧破产，该卖楼的赶紧卖楼。否则跑都来不及。

　　我们如果打算在2008年、2009年彻底刺破房地产泡沫，它也会有一个1到3年的衰退期。要调整，要变化， 然后重新纳入比较理性、健康的轨道。

　　房地产业重新洗牌？

　　你如何评价坊间流传的楼市“百日巨变”？

　　“百日危机”现在已经过去了113天了，潘石屹讲的那些事情尽管没有发生，但危机已经暴露出来。最近，以潘石 屹、任志强为代表的开发商向政府要政策，很多专家也在呼吁政府救市。但政府正在刺破楼市泡沫的时候，怎么可能又给你开 发商大量地输血？只是大的地产商政府会确保。比方说今年5月给万科发债69个亿批了，7月给招商地产发债80个亿也批 了。但是中小开发商，已经没有资金来源，唯一的资金来源就是卖楼。

　　就像你在博客中也提到过“对开发商来说，接下来必定是破产一批小的，关闭一批中型的，改制一批大的”，这是不 是意味着中国的房地产行业已经开始重新洗牌？

　　这还不是重新洗牌的问题，是整个中国房地产市场的格局发生了翻天覆地的变化。如果今天洗牌，是强者很强，弱者 很弱，但现在不是这样，2007年以前长达10年的时间内，中国都是商品房主导市场。商品房的市场占有率是82％，商 品房垄断了中国整个的房地产市场，这是绝对不正常的。

　　当时政府提出房改的时候，根本没想到做好社会保障性住房。现在政府意识到了，住房问题是民生的根本。失去了这 一点，这个社会都不稳定，更谈不上和谐。现在就把社会保障型住宅频频推进。北京是3年2000万平方米，但供应量还不 足北京市场的40％。保障型住宅要占到市场的60％才可以调节商品房的价格，抑制投资，抑制泡沫。

　　我认为破产一批小的，关闭一批中型的，改制一批大的是一种趋势。

　　你认为中国房市理性回归的拐点会出现在什么时候？

　　中国的城市太多，准确的时间不好去判断。我认为或许是一到三年，或许是三到五年。是不是拐点我不好说，因为现 在市场已经在发生变化了。形成这样一个点也是长期的过程，不是说一两年一下子就扭转过来了。

　　比如现在，中国能做到社会保障性住房占房地产市场40％的城市，只有广州和深圳。但现在还不是在深圳买房的好 时机。目前深圳市场的成交量一天才几十套，正常情况按照新增人口、购房需求、购买力、供应量这些因素综合起来成交量应 该是一天200多套。现在新房存量直线上升，已经突破了4.6万套，还在上升。一旦突破5万套，深圳房价还要下降。

　　山西人抛房将导致北京房价狂跌

　　目前民间似乎有一种共识：奥运会可能会是北京楼市的一个拐点。许多消费者都在观望，希望奥运后北京房价会出现 明显下降，你怎么看待这个问题？

　　北京的问题跟汉城、亚特兰大情况不一样。北京房价的同比下降大概会在今年的9月份以后。很多人预期是因为奥运 的原因，这只是业外人士的想法。其实，房产下降的动能不是在概念上，不是奥运期间很多人来住，奥运完了房子空了价格就 下降了。真正促使房价下跌的，是新房存量不断增加、日均成交量不断减少、开发商现金流不畅几个方面导致他必须降价卖楼 。

　　北京的购买力，在中国的一线城市中属于比较强的。但是这个高的购买力与两万块三万块的房价来说还是不成正比的 。在上海，炒房的群体是外资和长三角的炒家。在北京炒房的是全国的有钱人，包括一些官员。这里面势力最大的是两批人： 温州人和山西人。今年5月份，北京房价开始环比下降。5月比4月降了251元。这是个了不起的变化。因为它是量价齐降 。这对房地产是市场回归理性来讲是件好事。5月份的房价为什么会下降？就是因为温州炒房团全线撤退。

　　山西人在北京买楼和温州人不一样，温州人是做短线投资，山西人是做一个长线投资，把他的现金转化成不动产。这 样一个群体，占去了北京的多少房子呢？2006年，北京成功出让2600万平方米的房子，估计有500多万平方米是山 西的8000多个煤窑主买的，比温州人当时在北京的房子占有率还高。但2007年整个成交量下来了，2008年成交量 会更低。因为今年出现了雪灾、地震，国外的油价高涨，同时中国电力提价，造成了中国的煤炭供应不足。6月份山西省政府 做出决定：储量在220万吨以下的煤窑一律关闭。而现在北京市场上8000多个山西炒家的煤窑大都是220万吨储量以 下的中小煤窑，这告诉我们一个信息：在北京最有钱的、炒楼最多的群体没有了现金来源。

　　我估计山西人什么时候开始在北京抛楼，下一轮的下降就在什么时候。这次将是狂跌。

　　你不久前还建议中国的房地产开发商以后改名为“住宅供应商”或“住宅服务商”，这其中的区别是什么？

　　区别很大。住宅供应商，应该是同时具有建筑、设计、开发能力的企业。而现在的开发商，是中国产生的一种很畸形 的行业。比如他自己可以什么都没有，只一个公司的牌头，就可以做事。跟市长熟悉，拿一块地下来，这边找建筑公司建，那 边设计公司设计，那边营销公司推广，代理公司卖楼。他什么都不用干，坐在那里拿里面的利润空间，还是一种暴利。这种行 业会正常吗？不会正常。

　　中国的开发商分几类：一种是投资性的开放商。只负责投资，有人来帮他运作。一种是它自己是一个很强势的营销机 构，像万科。还有一种是专门的土地经纪公司，弄来一块地，跟投资商合作，也叫开发商。碧桂园就是这样，它囤积了500 0多万平方米的土地，它自己有能力开发吗？没有。它20％都开发不完。它把这些土地打包到香港上市，攒钱过来又囤地。

　　现在我们开发商的定性定位非常不准确。政府应该鼓励实业，把地价确定好了，建筑成本就那么高，政府的税收就那 么高，为企业留出3％～5％的利润，直接建房子，建好以后给老百姓，减少大量的中间环节。不像现在层层剥皮，层层牟利 ，层层转包。作为经济行为来讲，这都是不规范的。

　　有人评论说，牛刀关于房价会跌的言论只是为了迎合民众对于房价下跌的心理诉求，是为了得到大众的追捧，为了迎 合而迎合，并无多少理论与政策依据。

　　我认为在目前的这种市场状态下，一味唱高房价的人一定是有目的的，是有功利性的。我不需要得到大众的追捧，但 是我希望自己能在这个时代成为一个很理性看待社会现实的人。同样，我也很真实、很客观地看待这个市场。我看问题的视角 跟徐滇庆这样的经济学家是不一样的。他是从金融的视角，有的经济学家是从人口的视角，有的从全球化的视角，有的从GD P增长的视角，我是从社会的、民生的视角来看待房地产市场。这就是我为什么跟那些人格格不入的原因。视角不同，立场不 同，观点不同，思想不同。但是我不是讨好谁。