-观察记者 戚永晔

　　8月29日，僵持已久的楼市又爆出重大消息：中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合下发《关于金融促进 节约集约用地的通知》，要求严格开展建设项目贷款管理和商业性房地产信贷管理，优先支持廉租住房、经济适用住房、限价 商品住房及建筑面积在90平方米以下的中小套型普通商品住房建设。同时要求金融机构禁止向房地产开发企业发放专门用于 缴交土地出让价款的贷款。

　　此举一出，舆论哗然，本来被热烈争论的“政府会不会救市”、“房地产市场何时走出低迷”等等话题，一下子变成 了“房价到底会跌到哪里”。一些准备趁“金九银十”重整旗鼓的开发商，也如被当头浇了一盆冷水。分析指出，今后房地产 开发企业买地一律不能使用银行贷款，房地产企业的融资难度将进一步增加；同时，这也使得之前市场上流传的“下半年房地 产信贷可能放松”的猜测化为泡影。

　　一纸限贷令，究竟会让中国楼市走向何方？

　　限贷令是否毫无预兆？

　　8月26日，SOHO中国董事长潘石屹宣布，将在9月1日对公司旗下所有在售楼盘项目全面提价。听闻此举，很 多开发商信心百倍，准备紧随其后的动作。

　　但让所有人都没想到的是，仅仅过了3天，限贷令就被发布。政策与开发商们开了一则充满黑色幽默的玩笑。

　　多数人都觉得，一纸限贷令“太出人意料”。殊不知，限贷令的推出决不是一朝一夕之举，这种政策倾斜，早在去年 年底就已露出冰山一角。

　　2007年11月，在从紧的货币政策信号发出仅3天后，中国人民银行再次宣布上调存款准备金率，上调幅度首次 上升为1个百分点。此番调控下，房地产业首当其冲，扮演着尴尬的角色。从当时中央经济工作会议形成的决议来看，“严格 控制新开工项目，防止投资反弹”、 “进一步发挥货币政策在宏观调控中的重要作用，严格控制货币信贷总量和投放节奏” ，矛头都直指房地产行业。

　　紧随其后，2007年12月11日，央行、银监会联合下发《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，要求 “严格房地产开发贷款管理”和“严格规范土地储备贷款管理 ”，并提高第二套贷款购房的首付比例和贷款利率。严格二套 住房的认定标准，房地产的应用价值得到扩大，而炒作价值被降低。

　　其后，在2008年2月，国家环保总局、中国人民银行、中国银监会联手台的新政“绿色信贷”实施半年之即，环 保总局副局长潘岳发表讲话，总结绿色信贷半年成果，并把矛头直接对准“两高”行业的代表—钢铁、水泥、房地产业，表达 了主管部门深入控制房地产贷款的决心。

　　2008年4月16日，央行上调存款准备金率0.5个百分点的举措再次印证了紧缩性的货币政策和财政政策没有 改变。虽然部分媒体称提高存款准备金率主要是为了继续加强对银行体系的流动性管理，抑制通货膨胀过快增长。但和之前的 多次调高相同，从紧的货币政策致使房地产行业的贷款规模进一步紧缩，从而进一步收紧房地产的“银根”。

　　可以说，2008年以来房地产市场低迷，从深圳的“断供潮”到上海的“暴力退房”，这一切并不是毫无预兆。在 美国次贷危机的警示和国内房价确实虚高的现状下，及时调控房价已经成了当务之急的工作。

　　在中国，房地产一直以来都起到经济的龙头作用，该行业主要是通过影响货币的存量而影响实体经济。从历史上看， 通货膨胀和资产泡沫形成的主要原因是在积极的货币或财政政策下，房地产抵押贷款得到放宽，从而造成经济系统中的流动性 过剩。因此，房地产业与实体经济和国家宏观政策的实施关系密切，往往是宏观调控的一个风向标。

　　高速发展的房地产业可以带动GDP的快速增长、解决大量就业岗位、加快城市化步伐，但它带来的副面效果也很明 显—虚高的房价进一步拉大了社会的贫富差距、造成各种社会不稳定因素和金融泡沫。

　　所以，限贷令的颁布，符合时代背景和经济运行状况，作为引导行业发展的推手，它的出现并不出人意料。

　　限贷令就是降价令吗？

　　盘点2008年以来房地产舆论界的大事，牛刀和徐滇庆的打赌是颇有意思的一件事。

　　房地产限贷令颁布之后，打赌已经胜出的牛刀再次卷入新的口舌之争，撰文称：“对房地产市场来说，其实就是降价 令。”

　　限贷令就是降价令吗？短期来看，市场的走向似乎印证了牛刀的结论。

　　从传统的楼市销售周期来看，“金九银十”的法则似乎难以撼动，一方面经历了炎夏的消费者对居住品质的提高有着 迫切的需求，金秋宜人的天气为戒骄戒躁的大宗交易提供了深入考虑的外在环境；另一方面，开发商为了提前达成一年的销售 目标，多数也会在这段时期抛出诱人的折扣、推出丰富的活动。

　　但今年受到各种政策，特别是限贷令的影响，进入9月以来房地产行业的销售状况却波折不断。

　　作为中国房地产旗舰企业，万科的一举一动都影响着中国房地产业的发展。8月30日，万科再次在上海举起“降价 ”大旗，对8个楼盘进行中秋大促销，平均折扣在9.5折左右，喊出“直降10万”的口号。旋即9月3日，万科“再接再 厉”，其杭州4个项目共226套房源价格下调，最低约7.3折。

　　一边是楼房降价，一边却遭退房。8月30日，万科在上海的一个楼盘—金色雅筑首现退房事件：一期50多位业主 一起前往万科金色雅筑售楼处，强烈要求退房。一位业主表示，“我们买房的时候，售楼人员一再强调作为高品质小区，价格 自然比周边的楼盘高出很多，但是如今18000元/平方米的房价突然下调到12000-13000元/平方米，实在让 人接受不了。”

　　与此同时，万科发行债券融资。9月2日，万科A(000002)公告，将于9月5日发行总额不超过59亿元的 公司债券。9月5日，万科A公告票面利率，两种债券的票面利率均确定为最低询价利率，其中有担保债券利率确定为5.5 0%，无担保债券利率确定为7.00%。按照该公告，万科最终发行的无担保债券额为29亿元。

　　对于万科的降价行为，著名经济学家易宪容指出，万科作为国内房地产业最优秀的企业，它的行为预示着国内房地产 市场将出现全面的调整。业界人士艾学蛟则从两个方面进行剖析：一是产生示范效应，坐收渔翁之利。二是缓解资金紧张。由 于房地产企业的融资审批放慢脚步、房地产市场销售速度下降等原因，2008年上半年万科的利润增长缓慢。再者，尽管万 科手上有153亿元的现金，但万科在一年内需偿还的债务近150亿元。因此，万科的资金也不宽裕。

　　但是，我们必须看到，在“降价声”一边倒的环境中，也出现了反向的意见。

　　有专家指出，从长远来看，限贷令未必就是楼市单纯的降价良方。

　　原因是，作为一种可流通的商品，商品房也要遵循它的经济法则和供求关系定律。如果对大量的新楼盘建造采取放任 的态度，终有一天“供大于求”的矛盾将会突显，楼市价格暴跌也就成了可能。相反，限贷令一出，提高了新楼盘建造的门槛 ，可以预见，未来的新楼盘建设速度将会放缓，但社会上对于居住的刚性需求没有改变，一种新的供求平衡关系阻止了楼价暴 跌。

　　所以，与其说限贷令就是降价令，倒不如说限贷令是一纸稳定未来楼市的推手。

　　限贷令对未来楼市的影响

　　那么，一纸限贷令对未来的房地产市场，究竟有着怎样的深远影响？

　　国家发改委最新公布的数据显示，今年1—7月，全国商品住房竣工面积16533万平方米，同比增长12.4% ，增幅同比提高9个百分点；销售面积27743万平方米，同比下降10.8%，增幅下降37.2个百分点。

　　对依靠房产增值为生的炒房者来说，这无疑是个不好的数据。

　　但权威专家认为，中国社会对于房地产的需求依然存在，虽然面临各种政策压力，但房价有上浮的可能性。今年年初 中国社科院发布的蓝皮书就自信满满地说：“2008年房产拐点不会来到。”

　　国家发改委宏观经济研究院副院长王一鸣日前也表示，2007年下半年以来房市发生的变化主要是市场的销售量下 降，市场观望气氛比较浓厚。但从中长期趋势看，中国房地产市场总体是乐观的。因为中国城市化率还达不到全球的平均水平 。预计未来十几年城市化率每年还会增长1个百分点，大量人口还会进入城市。

　　所以，楼市作为一种抢手的存在，依然有被部分既得利益者“食利”的可能性。

　　显然，挤出房地产泡沫的前提，就是彻底改变楼市的地位，让它从一种被捧上了天的“王牌”回落到与多数普通商品 等同的位置上，成为日常生活的一部分。

　　打击炒房者的积极性是必然，限贷令开了个好头。

　　“2007年下半年以来，国内房地产市场的政策、金融市场的环境、居民对房地产市场认识等方面都发生了深刻的 变化，而这种变化意味着国内房地产市场将出现重大的调整，房地产市场将进入周期性调整期。”易宪容说。

　　他分析，政府政策明确规定房地产市场是以消费为主导的市场而不是炒作投资的市场。对于房地产消费，政府可以采 取优惠的政策；对于房地产投资，政府则要求采取市场价格。如第二套住房贷款利率上调、首付比重增加等，而且这种政策地 方政府是不可改变的。只要房地产市场把炒作与投资这部分清除出来，住房需求就会发生根本性变化。

　　另外还值得一提的是，限贷令并没有一味强调对房地产信贷的限制,而是根据中央“有保有压”的调控精神,提出了 对节约集约用地项目优先予以金融支持。受到信贷支持的项目类型包括：在现有工业用地上提高土地利用率和增加容积率的项 目，开发利用空闲、废弃、闲置用地的项目；以及符合“布局集中、产业集聚、用地集约”要求的国家级开发区。

　　此外通知还提到,在符合国家各项政策和金融机构贷款条件的前提下，要优先支持廉租住房、经济适用住房及建筑面 积在90平方米以下的中小套型普通商品住房建设。同时,积极支持土地储备机构盘活存量建设用地。对土地储备机构储备符 合规划(计划)且空闲、废弃、闲置和低效利用的国有存量建设用地的,要积极予以贷款支持。

　　专家表示，这些内容说明金融监管部门意图从金融信贷上引导地方政府和开发商节约集约用地，降低商业银行的开发 信贷风险，同时还促使楼市早日回归到更接近民众、更为中下层百姓服务的位置上。