央视《中国财经报道》2008年9月15日播出：直击楼市谜点，以下为节目内容。

　　在延续了几年高歌猛进式增长后，去年年底，房价的增长态势终于有所缓和。演变到现在，房地产市场一面是居高不下的房价，另一面是寥落惨淡的成交。近一年来买卖双方博弈而凝成的楼市坚冰似乎没有被打破的迹象，就在这坚冰下，最近楼市又出现了一些耐人寻味的现象，比如深圳断供、关外房价大幅下跌，北京“无理由退房”，上海同地段不同楼盘冰火两重天，这到底是怎么回事呢？最近本栏目记者在北京、上海、深圳三地围绕楼市背后的层层玄机进行了调查采访。记者到达的第一站是深圳。

　　一、深圳：断供背后

　　2008年6月，一篇名为《断供已过千亿次贷危机浮现》的博客文章表示，深圳实际断供的资金已超过千亿元。这搅乱了本来就暗流涌动的深圳地产市场，更在全国范围内激起了千层浪。深圳真的出现了大面积的断供吗？如果是真的，那会带来怎样的后果呢？

　　带着这些疑问，记者采访了被一些媒体称为深圳首例“断供案”的涉案律师——广东中圳律师事务所律师刘子儒，“因为业主资金紧张，在1月份跟4月份的时候，曾经有过断供，导致了最后银行启动了法律诉讼程序，然后已经，被南山法院已经受理，现在在等待开庭。”

　　刘律师介绍，唐某2007年6月购买了一套浪琴屿楼盘的二手房，从银行贷款190万元。记者多方联系唐某本人，但他始终不肯露面。随后，记者多次前往法院和起诉银行，但他们都拒绝了采访。“因为他是一个投资者，那么说是他投资的这套房，可能就是说，他的现金周转就出现了问题，导致了中间资金链短缺，然后就断供了4个月。”

　　据了解，唐某去年总共买入4套住房，这套浪琴屿楼盘是去年高位时买入。在楼价跌破银行贷款后，这位炒房者连续4个月无法供款。“在南山银行起诉之后，业主告诉我的是，他自行又补了5万块钱进去，就是相当又补了四期进去。”

　　除了断供第一案，碧水龙庭68名业主集体断供，是目前深圳断供最多的楼盘。记者了解到，这些业主是从深圳平安银行贷的款。那么，他们是出于什么原因断供呢？深圳平安银行风险管理部主任徐增武分析说：“根据他们给我们提交的这个声明来看，是他们与开发商之间存在着一些纠纷，导致了他们提出向我们银行申请了断供。”

　　按照银行的说法，这些断供的业主，是项庄舞剑意在沛公。那么他们为什么会采用断供的方法和开发商解决纠纷呢？记者采访了这68名断供业主中的3位代表。“并不是说我们这个房子付不起，就是说现在这个房子我们可以付起，但是我们针对的主要是开发商啊，擅自变更规划，没有获得我们业主的同意，所以我们采取维权的手段。”“因为这个房子还得按揭嘛，就是说希望银行来出面给我们作为一个中介、一个调节嘛，所以说我们就选择了停止供款嘛，从7月20号停止供款。”

　　按照这些业主的说法，他们希望通过断供逼迫开发商和他们解决纠纷。那么他们与开发商之间究竟有什么纠纷呢？“像这个幼儿园面积严重缩水，规划许可证上面写的单独占地面积不小于3000平方米，实际我们现场测量呢，不到1500平方米，再一个就大门景观实景的改变，还有容积率的改变，这都是没有经过我们业主的同意，我们认为就是擅自改变了。”

　　幼儿园面积严重缩水，擅自更改大门景观，容积率为2.841与合同约定的2.8不符，是这些业主提出的异议。那么这个项目的开发商——深圳市榕江实业有限公司对此做何解释呢？公司董事长助理郝媛媛接受了记者的采访：“那么我们小区在6月28号入伙之前，已经取得了政府相关部门的各项验收报告，是符合入伙标准的。但是因为业主提出来了质疑，我们邀请国土社会部门重新又对幼儿园进行了一个测绘，那么测绘实际得出来的这个结果，我们规划报建幼儿园是3000平米，最后得出来的结果是3004平米。”

　　开发商认为，业主之所以以这些理由断供还另有目的。那么究竟什么是引发这场争端的导火索呢？郝媛媛说：“房价从去年他们买时候是12000多元的均价，那么到现在周边的二手房已经跌到9000多了，那么他们主要是认为对这种差价要进行一个赔偿，所以才不断地去找我们开发商交涉，对房价下跌要求有一个经济上的赔偿，那么我们开发商这边都是拒绝的。”业主则表示：“因为我们买来是自住的嘛，它就是房价的升和降对我们自住的人来说，是一个数字的问题，不是我们很关心的问题。”

　　房价下跌，到底是不是这场争端的根源之一呢？记者采访的三位业主都强调房子是用来自住的，所以并不关心周边房价的涨跌。但是，这些业主给开发商的一份函件中，却有不同的表述。郝媛媛说：“最重要的一个原因后边还是写由于房价下跌，产生了差价，我们要求房产商给予补偿，这些都有文字性的记录在这里的，都是业主提出来的，而且每个业主都寄了这个文件给我们，在上边按了手印。”

　　开发商指出，购买他们楼盘的大部分都是投资者，所以他们所说的维权，大都是冲着房价下跌来的。“目前通过我们收到的业主函件发现，里面的几个业主代表，也都是属于买了两到三套房的比较多。”

　　记者给这些业主粗略算了一笔账：按当时均价12500元每平米，买一套80平米的房子，需要100万，首付20%，也就是20万，从银行贷款80万。当房价下跌到每平米9000元的时候，这个房子的市价是72万元，还不够还银行的贷款。也就是说，这些房子已经成了负资产。

　　无论是前面被起诉的唐某，还是后面碧水龙庭的这些业主，大部分断供的人都是炒房者，他们断供可能就是为了减少自己的损失。炒股赔了，可以割肉。炒房赔了呢？真的能通过断供来减少自己的损失吗？广东中圳律师事务所律师刘子儒认为：“就是说你买一套房，你向银行借款了100万，你首付了20万，总共是说你120万买的这套房子。而现在根据目前的状况来讲的话，可能你这套房子，在整个行情上面只能够卖80万。可能有部分业主以为，好，那我可能就是说，把这套房子给你银行，我可以走人。其实根本的程序就不是这个样子，纯粹这是一个误解。因为说根据法院的拍卖执行完了之后，可能你这套房子，原本可能在市面上面值80万。但是可能实际在拍卖过程中间，然后除去相关的法律费用，那么说你可能最后真正用于偿还这个借款的，可能只有60万。那么说你剩下其实你还是欠银行40万。而这个所欠的40万，并不是说银行就会善罢甘休。它会通过查封你的其他房产，你的其他车辆，或者说找寻你的其他存款，或者说包括甚至你夫妻，就是说包括你夫妻之间的相关的财产，银行会继续追偿这剩下的40万的欠款。”

　　银行的相关人员表示，如果断供，贷款者的损失还远不止这些。“从借款人的角度讲，如果他发生了断供行为，他必将在我们人民银行的征信系统中，产生不良的还款记录。那么这种不良的还款记录呢，将导致他在以后，在发生类似的这种信用申请的时候，对他可能产生的信用申请，银行不会再批准。”徐增武告诉记者。

　　幸运的是碧水龙庭的业主，已经认识到了这一点。他们表示，现在不还贷款是为了争得话语权，下一步是不是真正断供还不好说。实际上，金融部门早在开始这项贷款之初就做好了防范金融风险的准备。徐增武说：“特别是对于传统的这种个人信贷，银行有一套完善的机制。所有可能产生的这些风险，其实银行都会做了一个预防的措施。我们包括说一些，刚才讲的，在做贷前调查上，我们要把关。那么我们在贷后管理上要加强催收。那么我们看到在财务上呢，还有一些提拨备的一些方法，来预防这个风险。那么银行呢，整体上讲，它抗风险的能力应该是很强的。”

　　银行的这位负责人表示，目前，个人住房贷款仍然是整个信贷资产当中最好的优质资产。如果说深圳断供案最多的楼盘和此前唐某的断供案，都不存在还不起贷款的问题的话，深圳断供已过千亿的说法就显得言过其实。对此，综合开发研究院(中国深圳)研究员宋丁认为：“目前来讲，就是在银行房贷的负资产，目前是17个亿。那么它的比例中，是在这个整个房贷中不良贷款的比例是0.56%。那么这个0.56呢，实际上是一个，在银行的这个不良贷款，历年的银行贷款，不良贷款记录中是正常数字。离它最高曾经出现的0.7还低了零点一几个点。”

　　宋丁长期跟踪研究香港和深圳地产，他认为由于国内断供的成本很高，主动断供基本不可能发生。香港就曾经出现过负资产的现象，1998年到2003年，香港房价大幅度下跌，导致很多港人出现负资产的情况。“那么这个暴跌达到了将近70% 。那么在这个跌幅到70%的时候呢，这就意味着什么呀？就其中，有17万的家庭，成了负资产。”

　　根据香港金融管理局的资料显示，香港负资产问题最严重的时期为2003年6月，当时共有约105697宗负资产按揭，占所有按揭的22%，涉及金额1650亿港元。“平均每个家庭承担的这个负资产的数额有一个统计是264万港币。比如说他买了150平米的房子，假如说是用300万买的，那么现在这个房价已经缩水到200万。”

　　再加上当时香港经济萧条，失业率上升，香港人的生活压力非常大。“就是香港人在这样一个巨大的负资产压力之下，真正去断供的人其实数量很少。更多的人就千方百计，亲戚朋友去凑钱，也要去还贷款。”

　　记者从银行了解到，深圳房贷总共不过3000亿元，说深圳断供已达到千亿是毫无根据的。即使是当年香港楼价狂跌了70%，房贷断供的人也非常有限。目前，深圳出现的断供，还只是个别现象。这些断供的人，大部分都是前一段时间，房价大涨时兴风作浪的投资者。他们并不是没有钱偿还贷款，而是想把房价下跌的损失完全推给银行。这种把个人投资失误转嫁给银行的做法，只能搬起石头砸自己的脚。那么被认为是房价跌得最惨的深圳市，目前楼市情况到底怎么样呢？

　　二、深圳：降价背后

　　黄文波，《深圳商报》房地产部副主编，在报社工作多年，一直负责地产方面的报道。“(2007年)开始，就觉得房价上涨，觉得挺牛也不需要啥营销，也不需要啥广告，因为大家都人多了嘛，买的人多啦，就找人，排队。那么第二阶段就是说，我们到这上半年呢，就明显地看出大家心理的这种状况，我们广告上面也可以看出来，我们确定了一些大客户。”

　　这一年以来，黄文波经历了她职业生涯中最富戏剧性变化的一个阶段。去年房地产价格飙升，买房子都得找地产商走后门拿号，更别提做地产广告了，那得靠多年的老关系，才能拉到一两个广告。而今年以来，她一下子确定了好几个大客户。报纸房地产部主编孙正东告诉记者：“今年1到6月份深圳新房销售量是170万(平米)，同比下降54%，但是我们《深圳商报》的广告，今年地产广告同比上升20%，地产商和我们媒体的合作的密度在不断地加强。”

　　最让孙正东高兴的是今年他们刚刚办完的一个特刊，收到了意想不到的效果。“7月初我们举办了一次龙虎榜活动，一天的广告收入就有几百万元。”

　　虽然地产广告满载而归，但盛况之下，掩饰不住他们的隐忧。他们担心深圳地产价格再跌下去，可能在广告上取得的硕果也会昙花一现。

　　位于深圳关外的龙坂片区，由于紧邻梅林关，再加上有两条地铁即将开通，曾经一度是深圳升值最快的区域之一。这一区域的万科第五园正在销售的过程中，记者采访了几个来看房的人。“从它第一期开盘就一直来看，它的建筑，各方面风格的确不同，各方面都的确是挺让人喜欢的，也挺让人认可这个品牌的，所以说，也希望能买到万科开发的这个品牌的房子吧。”

　　2006年，这位女士就看重了万科第五园的一个项目，当时每平米7000多块钱，由于嫌价格略高，就等到了2007年，万科第五园的又一个项目开盘了，每平米10000多的价格让她后悔不已。“当时开盘的时候一万四千五吧，均价，按这样算的，但是，我看好像是，又涨到一万六七这样子。”

　　今年3月1日，万科第五园精装修高层以1.15万元/平方米发售，下调幅度超过20%。就在刚才，这位女士得到了一个好消息，这次新开盘的第五园的项目价格已经降到了11000块钱左右，而且还能打九二折。与最高时候的每平米16000多相比，表面上每平米便宜了6000块钱左右，但仍远远高于2006年的价格。“再观望一下吧，我觉得还可能有一些下降的空间。”

　　另一位购房者也表示出了同样的看法。“因为万科原来的房子，你比如两年前的房子我们来看过嘛，跟现在的价位还是太高了。而且你看这个区吧，特别不方便，根本没办法在这儿，就是说住得很好，它现在的价格也在一万多块钱。所以，没考虑买，觉得应该再跌跌吧，再等等吧。”

　　一些人更喜欢把这次深圳房价的下跌叫做理性回归。因为前一段时间深圳房价跑在全国的最前沿，最快的时候，以每月1000块钱左右的速度增长了5个月。国家对地产宏观调控的组合拳，给了疯狂增长的深圳房价当头一棒。曾经靠深圳香港一体化概念做撑杆跳的深圳关外房价，开始大幅度回落，从而拉动深圳商品房价格集体跳水。对此，全国工商联住宅产业商会会长聂梅生认为：“今年房地产的金融属性是非常非常明显的，包括这个断供的故事，也是一种金融方面的博弈，这也是说明中国的房地产呢，走向了一个比较成熟的，进入了正常的运行的一个时间，因为不可能暴利，也不可能永远维持一种靠炒作维持的这样一些个，一个市场，那慢慢地恢复到理性，解决去年的透支吧。”

　　那么对于开发商来说，这种大幅度的降价是否终结了他的暴利时代呢？综合开发研究院(中国深圳)研究员宋丁表示：“因为深圳的这个房地产，那么很多的，这一轮的上市的房子，它当时拿的地价都是前几年拿的地，前几年拿的地，有协议出让的土地，价格很便宜。那么早期招拍挂的土地价格也不高。所以现在大量成交了这部分土地的，就这部分房子它还是有一定利润空间。”

　　宋丁认为，即便是现在深圳商品房均价从去年最高时的每平米17600块钱，跌倒了最低时的每平米11000块钱，跌幅达到36%，但是开发商仍有利可图。“还应该有是30%这样一个利润空间，所以对他们不是特别大的一个压力。当然他过去希望挣得更多，他希望四十五十六十，甚至是八十，翻倍越多越好。那个时候房地产就是个暴利行业嘛。所以说他挣不到，他觉得一点都没有什么。但是现在逐步地向理性回归，所以说理性回归不仅仅是房价，理性回归还有就是这个开发商的利润。”

　　深圳龙岗、宝安这些关外地区，虽然远离市中心，但之前也是炒作最疯狂的区域，房价基本已经回落到2006年底的水平。曾经在楼市飞涨年代充当急先锋的投资者，成了这次楼市下跌的受害者。深圳房价开始逐渐从疯狂回归理性。那么另一个房价高高在上的城市——上海，情况又怎么样呢？在这个地产界最为敏感的时期，上海楼市又有哪些怪现象呢？