五、北京：自救的花样年华

　　就在这个炎热的夏天，房地产行业的一个喷嚏，已经让另一个行业开始患感冒。“家装市场一般3、4、5月份是明显的旺季，那么今年呢可能会出现一个旺季不旺的情况，人流量感觉还是有比较明显的下降的。”北京东易日盛&意德法家装饰集团董事长陈辉告诉记者。

　　3年前，东易日盛就在密谋从一家单纯的家装公司向提供一整套装修、卫浴乃至家具的整体解决方案的公司过渡。东易日盛的未雨绸缪在这个家装行业感到寒冷的季节救了自己一把。“现在大家一般能提到名字的也就一二十家吧，十几家可能也就到头了，那么总量可能据说现在有几百家，还是一千多家，但是跟最火的时候，最旺的时候三万多家，可能有个明显的这种数量的差距了。”

　　从3万多家到1千多家，庞大的家装公司帝国，就像经历了一场大地震，幸存者不过3%左右。而家装行业的下游行业——家具行业日子也不好过。“但是整个北京的家具，小的企业，我所知道小的企业，确实现在压力挺大，从原材料的上涨和各种费用的增加，还是那句话，不死才是硬道理。”北京利丰家具制造有限公司董事长温世权说。

　　利丰家具是北京家具行业的领头企业之一。温世权告诉记者，原本波澜不惊的市场6月中旬出现了异样波动。“我们是家装公司的下游，到我们这影响可能得三、四个月以后，整体6月份以后，6月15号以后就是，销售额确实下降了一些。”

　　就在利丰家具的旁边，另一个家具企业——北京荣麟世佳公司感受到，减少的家具消费一边倒的趋势越来越明显。总经理戚麟表示：“消费者有文化背景的，和中产阶级消费能力以上的这个群体，我觉得这方面的客户人群的购买能力，并没有什么下降。”

　　按照家具企业的说法，从收完房到选购家具大概要5到7个月时间，所以5、6月份买家具的，应该是春节前收房的人。而今年年初房地产市场的寒流，让它的下游行业——装修业和家具行业，在半年多之后，也感到了冬天的寒冷。温世权说：“如果他要是他不选购房子，他肯定不选家具啊，家具放在哪里啊。我觉得房地产如果要说步入一个很好的，就是购销两旺的局面，对我们家具会起到很大的积极作用。”戚麟也表示：“因为我认为地产行业的成交量就是未来我们潜在的客户，就是一个有没有，是不是雨季，是雨季我们会更大蓄水，如果是干旱季，我们可能就要缩小我们的自己的这种存储能力。”

　　销量下滑，再加上原材料的大踏步上涨，家具行业的冷风也让一些弱小的家具企业垂死挣扎。北京居然之家投资控股集团总裁汪林朋告诉记者：“中国的家具生产商主要集中在广东东莞一代，原先很多跟我们合作很好的这些家具的生产厂商，今年就已经有一部分关门倒闭，或者处于这个倒闭的边缘。”

　　家装市场的不景气，让红火一时的家装经营企业也是风光不再。汪林朋说：“今年1到4月份，我们北京的4个月销售呢应该说没有感受到这个政策影响有多大，我们这几个月还是保持了与去年同期相比，还保持了30%的增长。但自从进入5月份以后，5、6两个月，我们这个增长力就迅速地回落，回落到15%左右。”

　　虽然北京等一级市场寒风阵阵，但是地产二级市场似乎仍按兵不动。汪林朋说：“截止到6月底，在外埠我们还没有感觉到我们受这个上游政策的影响，也许它在外埠的话，它受这个政策影响的滞后效应会更长一点。”

　　原本火爆的家装市场突然降温，也让居然之家等类型的家装市场放缓了扩张的步伐。地产商当然也不希望过冬，他们也在绞尽脑汁，抓住这最后一根救命稻草。

　　“我们之所以能做出承诺‘无理由退房’，是开发商做出的最大的诚信。”开发商这一招老歌新唱的“无理由退房”活动果然奏效，许多购房人都被吸引来看房，一时间往日冷清的售楼处热闹了起来。一位购房者对记者说：“现在我估计，这开发商有些开发商都在挺。如果一旦一个缺口打破了肯定有降的，就不是一家两家了，肯定有很多家跟着，跟风。所以说我认为如果他的承诺要是有效的话可以考虑。”

　　除了像张先生一样购房用于自住的以外，在售楼处看房有近一半的看房人选择了投资。购房者对这一措施表示了极大兴趣，纷纷申请签定无理由退房协议。“您是自住呢还是投资呢？”“计划投资吧。他是两种方案：一种是直接就是要买车的话就是给你折做车款；还有一个是直接以钱的形式都返给你，我是听促销人员跟我说的。我觉得这种方式也很好，反正怎么着都是回馈这个顾客嘛，是吧。说白了就是少投资。”“那为什么你要选择一个南边的房子呢？”“因为就是看电视，他说这是小户型就是觉得投资比较好。”

　　王女士给记者算了一笔帐：以全款购买一套35平米房，优惠后，单套总购房款为34万左右。如若以合同最长有效期限660天计算，业主到期选择无理由退房，开发商每天万分之二的补偿标准来折现的话，大约是40920元。“他就说，八月份之前如果买的话就是，在交房到交房截止日的时候可以无条件的住房，就是可能给了消费者一个保障吧，也是一种信心我觉得。”“这种保障对您选房有什么影响呢？”“我觉得可以把钱放在这儿，你可以在这期间，还有更好的如果有别的选择话，可能也是一种多重的一个选择。我觉得还是挺好的。”

　　北京东亚新华投资有限公司营销管理中心副总监方强在现场告诉记者，这个楼盘今年4月开盘就推出买房送车活动，谁知成交量依然惨淡，售楼资金回款下滑，多数购房者持币观望。“购房人观望非常浓的情况下，大家担心对后期房地产后市判断不清的情况下，开发商应该做什么？所以说我们针对这上面，我们给客户做出了最大的承诺，就是说在入住之前你可以无理由退房。”

　　方强说；开发商单纯靠“打折促销”已经不能十分奏效，打破观望症结关键在于提升消费者的信心指数。截止到8月底，两个月内他们销售成交近300套，这其中70%的购房者是投资购房并选择一次性付款，售楼回款近一亿元。对此，中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌认为：“这个无理由退房的活动，开发商是一种促销行为，对开发商加快销售回笼资金是一个好措施。开发商如果向银行借贷也不那么容易，实际上他的利率成本也要跟这个差不多，或者还要高一点。对消费者来说也是一个很好的选择，如果我要退房他可以支付万分之二的利率，相当于万分之二的补偿。”

　　我们看到北京的房地产市场，一方面开发商敢于在眼下“不明朗”的楼市中做出此番“无理由退房”承诺，寄希望于对市场刚性自住需求和投资需求产生“引力”，以打破楼市的观望状态，加快楼盘销售量，使售楼回款资金增加，解救开发商暂时出现资金链亏空难题。另一方面，江浙地区的一些民间私募资本也开始把目光瞄向了急需开发资金的项目，抄底资金跃跃欲试，“楼市杀手”频频显现。是谁在抄底北京楼市呢？

　　六、北京：投资者说

　　穿着一身休闲装的夏航，十五年前进入地产圈，如今他看准开发商资金紧张，打起了为开发商放贷款托管楼盘的主意。刚在上海与陈先生合计完就匆匆赶到了北京，半个小时他就搞定了一笔楼盘托管生意，“我生活也生活在这附近，对这边反正比较熟悉，在北京做一些开发收购工作的时候，我就一直比较关注这一部分，东面这一部分，这里拐过去，就是我们这个项目。”

　　夏航坦言，之所以能快速谈成这个项目托管，原因是这个楼盘成交量少，售房回款资金下滑导致开发商资金链紧张。在售楼处记者见到原项目销售总监李晓兵。“国家它出台了一些政策，然后紧缩银根，然后整个是把握资金的流向。然后这一块的话，都严重地影响了各个开发商的一个资金上的一个计划。因为你像我们这个项目的话，我们目前投入了大约五个亿，整个基本上都是我们的自筹资金。这样的话对资金运作能力差的企业，就是带来致命性的影响。”

　　李晓兵说：三百多套公寓项目是2007年4月开盘，当时北京的楼市销售很旺，有一家外资集团找上门来希望整栋收购。可谁知到了2007年下半年，由于紧缩银根政策的实施，他们这个外资整收购计划只好搁浅。“当时的价格我们定的就是比较高，因为当时市场也还可以，定的大约是在两万三千八左右，然后我们是2007年的七、八月份，算是我们的黄金时段，但是那会儿我们错过了，那会儿我们跟新加坡有一个集团，在谈整(体销)售，整个把销售就停下来了。”

　　李晓兵遗憾地说，去年的楼市变化太快了，一转眼9.5亿元的税前销售收入就被蒸发了。“我可以稍微地透露一下，当时他说的，就是我们税前的话是9.5亿元，整个税前9.5亿元。应该是在27500元左右，27500元每平米。”

　　眼看着煮熟的鸭子就这样飞了，地产商们真是后悔莫及。他们不得不选择托管这种方式，来解决资金周转的难题，希望度过今年这夏日里的“严冬”。那么，夏航为什么会在这个时候来接盘托管呢？“常规的开发商的融资渠道都是通过银行借贷，对吧，通过土地的抵押，或者在建工程抵押，或者是期房的抵押来完成的。那么在这些过程当中，前期的开发商可能都做过，但后期的资金还会出现问题的话，那么去年对外资的一个管控，房地产的管控，又把开发商在外资融资的愿望给破灭了，那么这个时候他们可能目标就转向一些民间的资本，这个时候我觉得我们的机会就来了。”

　　在夏航看来，投资楼盘托管，运用快速销售套现的模式，来实现短期内的投资回报。杀价是实现快速套现的重要手段。而换来这份杀价权力的，恰恰是他们支付给开发商弥补现金亏空资金，同时在楼盘销售利润上实行三七分成，楼盘售完合同终止。“第一笔注入资金是五千万元，那么我们借以托管他所有的物业，根据12个月左右的一年的一个销售期，我按照分期付款的形式，由我来支付给他。那么我资金的获取渠道，一个是投资人的渠道，另外一个主要渠道后续的渠道是市场的渠道，市场的渠道可能我平均一个月算了一下，大概是五六千万的一个回款，如果我做不到的话，我可能还要再注入资金补足这个不足的回款，首先我们前提是要保证我们的合作伙伴持有一个固定的现金流的回报。”

　　夏航说，正是这样的市场操作模式，让开发商放弃“死扛”，而将楼盘交给他们托管销售。用5千万元的先期投资，就搏得了这个项目的定价权和销售权。夏航将原来开发商定的28000元/每平米的房价调整到20008元/每平米起，用以达到快速销售楼盘实现投资回报。“我们资金注入有些是短期的，短期的回报要求不是太高，那么能让房价回归到一个比较理性的一个价格。这同时我们的购房者，老百姓也能够买到他们比较称心如意价格的一个房子。”

　　夏航说，现在借势抢得托管的权利，而后杀价快速销售套现，并不是他们一家在抄底楼盘，国内许多民间资金都在寻找那些竣工在即却又出现资金亏空的楼盘，来抄底楼市。“应该说这个机会就是现在调控期间是最好的机会，开发商纷纷资金短缺的情况下最好，如果市场有回暖，或者是已经开始回暖的话，我想这种方式是不太合适的。因为发展商毕竟还是发展商，当他一切都好的的时候，大家都会好了伤疤忘了疼。”

　　北京东四环边的小区内，一个名叫“拐点书吧”的地方，经常吸引一些北京地产界业内人士，特别是临近年底，他们都在关注今年楼市最后一个卖季——“金九银十”。新浪房地产频道主编杨熙表示：“我们所谓的‘金九银十’来卖这个房子，那在这个时候可能是他最好的，也是2008年唯一的卖房的好时机。他这个时候再不卖的话，那他就到年底了，到年底的时候他就必须付工程款、地价款，所以房地产企业有这个年关难过。”

　　如果说去年地产商都在忙着烧钱圈地的话，今年他们则在为没钱买粮犯难。对此，国资委研究员徐东华认为：“这一年扩张最快，投资量最大的房地产商是最难受的，如果这一年，应该讲适当放慢了脚步，维持稳定下来，把自己的产业通过瘦身这个房地产商是好过的，所以这种情况下恰恰是房地产行业抄底、兼并、重组的好日子。”

　　地产商勒紧裤腰带过日子，倒给缺乏投资渠道的其他资金提供了新的出口。《楼市》杂志出品人蔡鸿岩说：“跟我接触的有好多家，现在在寻找这些开发商资金链很紧张的，或者销售不畅的，企业运营存在压力的这种开发商，接他的楼盘，这是一个各种民间的资金非常大，江浙的、山西的这些煤矿矿主的资金，现在很多这种民间的资金在寻找这样的投资项目。”

　　在这样一个乱花渐欲迷人眼的时期，全国地产到底是个什么情况呢？国资委研究员 徐东华告诉记者：“比如我说在北京吧，同样的城市，它主环区，二环、三环，它的房价并没有下降，但是四环、五环房价在下。比如像深圳，应该讲外环这块儿，关外这块儿下降得比较厉害，但有些地方并没有下降幅度那么大，它只是回到了原来涨幅的一半。但现在很多三线城市、四线城市，甚至很多二线城市，房地产它在涨。所以这样的话，我们就是看到，一方面宏观调控在这里头起到了对房地产涨幅的抑制程度，但是另外一方面，房地产的需求，它这种投资冲动，还是有的，大概消费者持币观望这个情绪还是有。”

　　国家发改委和统计局发布数据显示：7月，北京期房住宅网上签约不足5000套，同比下滑62.5%；上海住宅成交创下三年来同期最低纪录；深圳是70个大中城市中，唯一房价普跌的城市。前些年，房价就像匹脱了缰的野马，给它紧紧缰绳，也免得它误入歧途，楼市也借此降了温。消费者观望成为了2008年的主基调。如果说去年的房地产市场，是土地为王，那么今年土地已经不是最重要的了。对于地产商来说有钱才是最重要的。地产商的日子过得怎么样，也直接决定着房价的走势。希望我们的节目能对您判断目前的房价有帮助。

　　常关注我们节目的观众朋友一定知道，从普洱茶、玉石，到红木、油画，都曾经被炒家炒得炙手可热，并在市场上掀起过惊涛骇浪。应广大观众的要求，我们已经把这些节目以“打开经济问号”系列丛书的形式编辑出版。继《“次贷飓风”的未解之谜》后，新书《下一个疯狂是谁》也已经面世。希望关心我们节目的观众，通过电话和电子邮件给节目提出建议。同时，我们将向提出好的建议的观众朋友赠送丛书。再次感谢观众朋友对我们一如既往的关心和爱护。下期节目再见。

　　策划：姜诗明 本期主编：任速雁 编导：李敏 贾祯 摄像：柏松