撰稿·叶檀

　　万科在长三角杭州、上海、南京等地的公开、大幅度的降价行为，受到两方面夹击，一是老客户不满意，形成退房潮 。在杭州，激动的客户砸了万科售楼处；二是一些房地产开发商不满意，表示万科这条鲶鱼破坏规则。

　　万科受到许多希望房价继续下降的待购者的支持。许多网友表示，退房者没有起码的契约精神，而一些开发商对万科 的指责，被这些网友指责为开发商的阴谋。万科则旗帜鲜明，声称对于没有法律、合同依据的补偿、退房要求，作为一家上市 公司，万科将本着契约原则办事，不可能接受合同范围之外的要求。

　　万科在长三角地区的降价已经演变成为一个社会事件，房地产波动可能对社会产生的影响开始显现。在企业策略选择 与社会个体在市场交易行为的利益冲突中，如何正确地理解契约，理解契约精神变得特别重要。

　　就万科退房事件而言，各方必须遵守一个前提。房地产企业与购房者都应守法，只要正式签订的契约，并且契约没有 故意隐瞒等显失公平的条款，双方必须遵守。双方协商不成，可以诉诸法律。

　　万科并没有违法。虽然万科早在2007年就承诺，自2007年6月13日起，上海万科所有项目销售现场都践行 “阳光宣言”，设定了“客户冷静期”，首创“3天无理由退订”。但此处所指的“无理由退订”指的只是无理由退还定金， 而不是指购房合同签订之后，因此万科在法理上站得住脚。

　　万科行为虽然不违法，但此举亏欠老客户，对信誉有损，于情于理不合。

　　8月初，王石表示“万科不会依赖降价来赢得客户和市场”，万科执行副总裁肖莉宣称“我们不会打价格战”，但2 0天不到就发生了180度逆转。老牌房地产商万科理应考虑到如此降价会给老业主带来损失，而万科一声不吭，降价之前仍 然高价出售，明显是想把成本转嫁给客户。

　　契约在购万科住房者与万科之间发生，严格来说，只有利益关联方才是契约的主体，其他人的意见仅供参考，旁人无 从置喙，因为这些人的利益并不牵涉其中。无利益关联者的意见，除了法律授权机构，不能成为判决契约合理与否的依据。

　　由于万科降价，导致原业主有巨大财产损失，此时，万科有必要尽到告知义务。房地产属于大宗消费品，消费者往往 倾一生积蓄购得一房，因此，房价的涨落直接影响到购房者长期生活品质。房价被人为控制，大幅波动，或者转嫁风险，是大 部分消费者无法承受的经济压力。25％左右的降幅，与首付持平，已经超过消费者的忍耐力。隐性的受损者包括那些正在还 按揭贷款的人，因为房地产价格下降，他们的支出增加，而收益减少。

　　许多人往往以李嘉诚在东南亚金融危机时拒绝补偿房价差价为理由，但这与万科的情况有所区别，因为万科是主动降 价，试图求得先机，成为房地产行业的并购者，而东南亚金融危机时，则是外部环境突然逆转，属于不可抗力。

　　万科此前一直悄悄降价，奉行“打枪的不要”的低调原则，现在转而大张旗鼓，无非想给竞争对手强大的压力，希望 市场加快转变，加快并购过程，以免万科率先降价在坚挺的房价面前，成为实际的亏损。

　　消费者的过激行为，只是对自己所受经济损失的不满。他们知道自己得尊重契约，即使最后诉诸法律，也只是想找出 契约中的漏洞，比如无理由退房的适用时段，等等。但理解契约与严格执行契约完全不同，理解只需要起码的理性与教育，严 格执行则需要市场与法治环境的长期熏陶，从这方面来说，中国的企业与消费者都有非常漫长的路要走。

　　风险从来不是某一方的专利，当消费者的利益受到大面积侵害时，一定会影响市场基础；责权利是对等的，当消费者 没有获得充足的权利时，他们的责任感通常很差，当企业常常面临不确定的经商环境，它们很难形成长期的责任与义务意识， 而转向投机与实用哲学。

　　在健康、正常的市场中，一桩交易各取所需，双方共赢。生产者提供合格产品，消费者支付价款，双方既有责任，也 有义务、权利。这里，离不开最后的仲裁者——公平的法律。-