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地产泡沫问责：开发商采取对赌心理拒调房价
地产泡沫中的民生问责
本刊记者 邢少文 发自广州
对于32岁的王金泉而言，今年是一个有些困难的年份。他在一家软件公司当咨询顾问，客户大部分是中小型企业，但去年以来，中小企业普遍不景气，单越来越难做了，项目提成下降，月收入从原来的8000元降至5000元。收入下降，但物价却在涨。
一个更大的难题是，结婚两年他还没有买房。原本计算2007年中买房，但年初正碰上股市火爆，房价又涨得厉害，十几万元的存款都不够买一套二手房的首付，干脆投资股市。去年从股市上挣得几万块钱，盘算着差不多够首付了，但没想到风云变幻，原先挣的钱现在又全部被套回去了。
王金泉只不过是2007年以来经济通胀大环境下中国居民所处境况的一个例子而已。并不是他这样的购房者才在通胀之下承受着高房价的压力。房地产商，这个在过去十年中被称为“暴利”获得者的群体也正品尝煎熬。
过去的两年，是房地产行业富有戏剧性变化的两年，在经历了2007年的一轮疯狂之后，从开发商到消费者，大家都在盘算着今明两年的日子该怎么过。
地产疯狂
“我们在办公室里经常叫，疯了，疯了。”一位去年在广东省佛山市南海区从事房地产投资的开发商人士对记者说，作为小开发商，他们的楼盘去年初的时候以3000元/平方米开盘，但毗邻的时代地产的楼盘却在短短的几个月之内就卖到了1万元/平方米，水涨船高，他们的盘也跟着调整到4500元/平方米、6000元/平方米。“很难想象，像我们这种烂盘，以前1900元/平方米的时候都卖过。”他说。
得益于政府“广佛一体化”的规划，很多广州人涌向南海购房，而这些人里，大部分是投资者。南海房价的疯狂因此紧随着广州而起。随着广州的房价飙升，这类投资者如蝗虫一般，横扫珠三角楼市。来自广州市房管局的数字统计显示，去年10月，广州一手商品住宅的均价达到了历史最高点11500元/平方米。
这样突飞猛进的楼价在近几年未曾停歇，2005年广州商品房均价比2004年涨了18%，2006年同比涨了24%，2007年同比涨了36%。深圳的涨幅更为惊人，2007年同比增长达到了51%。
在全国其他地区，同样的情况也在上演。中国指数研究院发布的经过通胀调整后的全国主要城市商品房价格指数显示，大部分城市的平均涨幅接近30%，北京2007年的涨幅更高达48.4%，即使二类城市武汉和南京的涨幅也超过了30%。
大量的资金涌入房地产行业，推高了投资和房价。据央行统计，2007年，全国完成房地产开发投资2.5万亿元，增长30.2%，增速比上年提高8.4个百分点，高于固定资产投资增速5.4个百分点。其中，商品住宅完成投资1.8万亿元，增长32.1%，占开发投资总量的71.2%，占比较上年增加1个百分点。
在这一轮的疯狂之中，房地产企业的高利润也到达顶点，据Wind统计数据，109家房地产上市公司2008年上半年共实现净利润132.02亿元，较去年同期的80.62亿元增长64%。(由于大部分商品住宅采取期房销售模式，按10~12个月的交房期，2008年上半年的报表正好可以反映2007年的利润状况)
“这是一种非理性的市场行为，是正常的供需所不能解释的”，合富辉煌首席分析师黎文江对本刊记者说。在大幅度增长的销售量之中，大部分是投资客所为。虽然没有准确的数据来说明这个比例到底有多大，但在过去的一年里，售楼处经常出现的一种情况是，一个人一次性地订下了十几二十套房子。
正在王金泉还在考虑本金加上股市挣的钱够不够买个二手房之时，许多在股市里实现了增值的个人和企业的资金，已经着手进行第二套乃至第几十套的房产投资了。
“投机越来越严重”，黎文江说。而泡沫与否，与这些投资者紧密相关。否则，2007年10月，就不会成为房地产市场的一个重大“拐点”了。
削减泡沫
投资者的望风而遁，转折点在2007年9月27日，这一天，中国人民银行、银监会发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，通知规定，无论第一套房是否贷款还清，只要在央行征信系统中有按揭贷款记录的家庭，在买第二套房时最低首付款都不得低于四成，贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍，即贷款利率要比首套房贷利率高10%。
时代地产战略发展部经理徐友明计算了一下，如果以一套100万元的房子计，贷款年限是30年，那么，每月多支出的利息是325元，一年就是3250元，30年就要多支出近10万元。“与第一套同样面积的住房相比，要多支付10万元，当然不划算了。”徐对记者说。而如果是购买的第一套房子，银行是有优惠政策的，比同期同档次基准利率还要优惠10~15%，这么一算就更不划算了。
自2007年10月开始实施第二套房贷新政之后，政策的效果立竿见影，当月，楼市的成交量立即下跌。徐友明说，在广州，2007年9月的成交量还接近90万平方米，到了10月份，成交量便一下下滑到57万平方米。这也印证了2007年的这一轮疯狂行情主要是由投资客推动的事实。
自此之后，成交量便一路下滑，今年一度滑落到40万平方米/月。不仅广州，全国皆如此。国家统计局数据显示，今年1~7月，全国住房销售面积同比下降10.8%，其中，现房销售面积同比下降17.8%，期房销售面积同比下降8.2%，增幅同比下降42%。
DTZ戴德梁行对上海、北京、广州、深圳、天津、成都、厦门、沈阳、武汉、长沙十个重点城市的成交数据监测显示，2008年上半年，上述十个城市交易量平均下滑了41%，其中，上海、深圳、武汉、厦门成交量降幅超过50%。
虽然2007年最后两个月的成交量下跌并不能完全拖累2007年的整体销售面积，但到了2008年，楼市终于从上年末的量跌价升转变为量价齐跌，根据广州市房管局的统计，现在广州的均价是9050元/平方米，比2007年高峰时跌了2000元。
在地产界，万科首领降价之风，其他开发商也明升暗降。一位开发商人士告诉记者，恒大地产的一个新盘已从原来的6000元/平方米调低到了现在的2800元/平方米。
投资需求引发的泡沫在消除之后，真实的消费需求便显现出来了。“这只能说明，房地产市场过去几年的投资需求远远旺盛于消费需求，大部分的人对商品房作为居住的消费需求被高房价给压抑住了。”中国社科院金融研究所研究员易宪容对记者说。
畸形的供求
宏观经济向好、人均收入提高、投资渠道单一、城镇化进程，都可以成为推动中国房价在过去十年中不断上涨的理由。然而，真实的需求到底有多大？供需平衡的价格点在哪里？由于统计数据的水分和统计口径的不统一，谁也无法完全说明白。
“拿人均GDP来衡量是不准确的，GDP更多是投资拉动而不是消费拉动，拿人均国民收入分配来衡量，也不准确，问题是国民收入分配中更多的是流向了企业和政府。” 中国社会科学院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海对本刊记者说。
一个被广为认可的指标，是房价与居民可支配收入比，在发达国家如美国，这一比例是5~6倍，在发展中国家，是8倍，在中国，这一比例2007年是7.4倍，但在一线城市，这一比例高达14~15倍。而世界银行给中国计算的合理比例是3~6倍。
国家统计局的数据显示，2007 年，全国城镇居民人均可支配收入为13786元，2007年住宅销售平均价格为3655元/平方米，“房价收入比”已远远超过泡沫全盛时期的日本。而今年上半年，由于通胀，扣除价格上涨因素，城镇居民人均可支配收入增长更是大幅回落。
“如果房价支付超过可支配收入的30%以上，买房和供房就会比较困难了，以美国6倍的房价和收入比计，家庭负债便已超过100%。”曹建海说。
以广州为例，2007年人均可支配收入为19851元，同比增幅为8.5%左右，而一手房均价为11500元/平方米，上涨幅度高达30%。这意味着，如果房价的增幅继续高于收入增幅，要买一套面积在80平方米的房子，要花去40年以上的积蓄；要用12年的时间，才能支付得起首付。有更多的比王金泉生活更为艰难的人，被排挤在楼市之外。
相对于有效需求，楼市供过于求已是事实，国土资源部统计显示，截至今年7月末，全国商品房空置面积为1.29亿平方米，同比增长6.1%。其中，空置商品住宅6538万平方米，增长4.6%。在广州，市场消化率(销售面积/批准预售面积)已从去年10月之前的149%下降到目前的30~40%。
“从来没有哪一个市场像房地产市场一样，十年里只涨不跌的。”易宪容认为。按照正常的经济学原理，供过于求，房价下跌，供不应求，房价上涨。而当房价偏离了居民收入的基本面，支撑房价的刚性需求也将失去。
如此看来，解决的方法只有两条：一是房价稳定不变，让居民收入提高，二是房价回调，与居民收入相适应。
“如果还有第三条路，那就是政府和开发商拿枪逼着消费者购房。”曹建海戏称。他指出，房子的根本属性说到底是消费品，而不是投资品，如果只是投资品，即所谓泡沫化，投资投机过剩，价格严重偏离，最终没人消费，泡沫即宣告破灭。
“在投资过盛的情况下，也会影响消费者的判断，大家都以为以后只会涨不会跌，所以晚买不如早买，借钱也要买。但最终还是有一个支付能力的界限和心理的界限，去年的价格确实有点离谱。”时代地产战略发展部经理徐友明说。
透支的后果已然呈现，“二套房贷新政让投资者望而却步，消费者对高房价也望而却步，变成双方的心理预期相同，都等着房价下跌，而且谁都不知道底在哪里，都在观望，这对开发商来说是最要命的。”徐说。 （来源：南风窗）
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