本报记者 杜艳 北京报道

　　11月14日，距离央行出台房贷新政已经过去了22天。意在提振市场信心、打破房地产市场低迷状态的新政，迄今为止仍停留在各个商业的总行层面，而未有实质执行。

　　既要符合央行心意，又要满足银监会的风险监管要求，同时，不失去自己的房地产市场，多重目标的叠加，让商业银行左右为难。

　　这种现象，在近6年的房地产市场调控中，并不鲜见。

　　从2002年察觉到房地产市场过热苗头，到2003年的121号文的隆重出台，到18号文对121号文的反戈，再到2004年的8·31大限，以及此后2005年的新旧“国八条”，到2006年的“90/70”新政，还有2007年的“二套房”新政的出台，中国的房地产市场经历了漫长、曲折而且充满诡异色彩的调控历程。

　　但反观往复进程，不难发现，房地产市场的调控虽然政策频频，而且不乏“猛药”，但往往纠葛于地方与中央、银行与开发商、各个部委之间的多重利益之间，而缺乏连贯的效力。而政策目标亦从最初的简单“控房价”，到后期的“调结构”的转变，莫衷一是，此中不断引发“政府之手该落于何处”的争论。

　　专家认为，之所以出现政策游离多变，与房地产作为中国经济增长的重要引擎密不可分。在一定程度上，房地产市场的涨落与中国的宏观经济形势紧密联系，而房地产常常成为调控宏观经济的重要棋子，因而不时偏离房地产作为民生根本之一的本来轨道。

　　1、“稻草”来了？

　　形势陡转，房地产市场虽问题丛生，但不能不再次作为提振经济的重要手段。

　　中国的房地产市场的发展，从来没有脱离经济基本面，其涨跌亦成为经济发展的最好注脚，从某种意义上，对房地产的调控，成为宏观经济调控的重要组成。

　　2008年10月22日，中央出台十大提振经济的重大举措的同时，人民银行下发了《扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度，支持居民首次购买普通住房》的通知。本项新政的核心在于，对于首套购房或自主性或改善性住房，允许商业银行将贷款利率下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。

　　这些政策措施出台后的20天时间里，中央还密集召集各地方会议落实新政，并提出了2010年前高达4万亿元的投资计划。

　　本着“出手要快、出拳要重、措施要准、工作要实”的精神，住房和城乡建设部快速启动了高达9000亿元的住房保障投资计划。其表示，今后三年内要新增加200万套廉租房、400万套经济适用房，并完成100多万户林业、农垦和矿区的棚户区改造工程，总投资将达到9000亿元，平均每年3000亿元。

　　中央对房地产调控的出手之快、出手之重，大大超出了市场的预期。

　　而其背后的深层逻辑，显然已经超出了单纯的房地产市场，而来自对整个国民经济超速下滑的担忧。

　　统计局公布的数据显示，全国GDP从一季度的10.6%,一路下滑到9月份的9%，已经连续5个季度下滑。不少专家预期四季度的GDP很可能会滑落到8%，甚至更低。

　　伴随着实体经济的快速下滑，股市和房地产亦表现开始趋同，而股指调整更快，早已跌入2000点以内，房地产价格则遮遮掩掩，不过如果说在6年快速上涨之后，开始步入下跌区间，基本也不会有太大争议。

　　国家统计局发布的数据显示，10月份，全国房地产开发景气指数为99.68，比去年同期回落6.06点，首次进入不景气区间，也是另一个例证。

　　分地区看，10月份，全国房地产同比价格下降的城市有11个，其中，深圳下降15.0%、广州下降7.4%。环比看，70个大中城市中，价格下降的达到35个城市之多。一度领涨全国的上海，今年3季度，房地产信心指数较2季度猛降24.4点，较去年同期猛降45.4点，滑落于105.3点。

　　业内人士普遍认为，这仅仅是房地产市场回调的开始，但调整的周期有多长尚未可知。

　　而2008年，受输入型通胀、劳动力价格上调、汇率加速升值、过度紧缩的货币政策、外部的金融危机等综合因素的影响，中国从高速发展、通货膨胀转向经济下滑、通缩压力开始显现，也仅仅用了半年时间而已，其速度之快，超出了决策层普遍预料。

　　形势陡转，房地产市场虽问题丛生，但不能不再次作为提振经济的重要手段。

　　在部署落实中央政策措施的七项工作会议上，温家宝总理指出，“房地产业是国民经济的重要支柱产业，对于拉动钢铁、建材及家电家居用品等产业发展举足轻重，对金融业稳定和发展至关重要，对于推动居民消费结构升级、改善民生具有重要作用”。

　　根据北京经济信息中心研究员齐心测算，1998年以后的数据显示，房地产投资对固定资产投资拉动的弹性系数是5，对GDP拉动的弹性系数是7.5。依此匡算，未来三年的9000亿元住房保障投资可以拉动4.5万亿元的固定资产投资和6.75万亿元的GDP。

　　国务院之政策显然着力于启动保障性房地产投资，希望以此带动低迷房地产市场上游行业需求，阻止投资下滑对GDP向下拉动。此种选择，不可谓不意味深长。

　　但对非保障性住房也就是商品房市场则未作明确界定，因之房贷新政，也就在多种力量角力下陷入难产。

　　问题之一在于，房贷细则需交由商业银行自行制定。而由于对“首套”、“自住型”“改善型”等概念的界定模糊，让商业银行无所适从。

　　问题之二在于，央行和银监会对此意见并不统一，前者着眼宏观大局，而后者更强调市场风险。

　　政策模糊、高层意见不一导致其可执行性大打折扣，而这样的例子在2003年到2008年的六年调控之中，并不鲜见。

　　2、18号文倒戈121号文

　　为了提振内需，维持经济上行，房地产再次“临危受命”，担当起整个经济增长的重任。这一转变的标志，就是18号文的出台。

　　2003年，18号文对121号文的倒戈，是中国式房地产调控的典型案例，在此轮房地产调控中，各方利益的角逐可见一斑。理解该文的出台，需要从1998年的房改说起。

　　1998年，亚洲金融危机余音尚袅，受此影响，中国经济步入下滑区间，通货紧缩随之而来。

　　为了提振经济，中国开始转向积极的财政政策和货币政策。为了刺激内需，拉动投资，1998年7月3日，国务院下发了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，正式启动城镇住房制度改革。

　　本着“住房分配货币化”的原则，停止了实物分房，并鼓励商业银行向买房的个人提供按揭贷款。

　　在此后的5年时间里，中国的商品化住房市场迅速启动，并伴随着住房改革启动了中国历史上轰轰烈烈的“城镇化工程”。

　　地方政府把房地产业既作为地方财政的主要来源、又作为刺激地方发展的重要手段、更作为政绩工程的重要内容，从而通过“购房退税”、大规模动拆迁等政策，大大刺激了房地产业的发展，房地产市场开始出现过热苗头。

　　与之相伴，银行信贷亦深涉其中。

　　相关部门统计，自1999年以来，包括房地产开发贷款和个人住房贷款在内的房地产贷款余额持续增长，年均增幅超过30%，其中个人住房贷款年均增幅约达50%。2000年，房地产贷款余额为8183.55亿元，占金融机构贷款余额的比例为8.24%；2001年，房地产贷款余额为11214亿元，占比9.98%；2002年，房地产贷款余额为16352亿元，占后者的12.45%，到2003年已接近15%。

　　随着房贷驶入快车道，商业银行的房贷争夺也日益白热化。

　　通过中介公司腾挪达到“零首付”开始越来越盛行，不少投资客从多家银行取得按揭，一时间投机之风盛行。

　　据国家统计局透露，到2002年6月，全国商品房空置量超过1.2亿平方米。2002年底，全国商品房空置量增长超过8%。

　　而随着商业银行信贷的大量介入，房地产商在一定程度上开始“绑架”银行。不完全统计，银行贷款占房地产开发投资的比例和占个人住房贷款的比例大概各占30%～40%，两者相加，达到了60%—80%。不少房地产开发商借道银行资金，成功实现了“空手套白狼”式超常规发展。

　　房地产风险过热苗头及信贷集中度风险，在2002年开始为有关部委所察觉。

　　2008年9月，央行前副行长吴晓灵在出席论坛时曾回忆时指出，2002年，各部委在意识到风险的情况下，已经准备了一整套关于调控房地产市场的文件，而央行的121号文件只不过是其中之一。

　　业内俗称为121号文也就是2003年6月5日人民银行下发的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》。该文针对房地产业信贷集中度较高的风险，从三大方面开始着手治理：严控土地储备贷款的发放、规范施工企业流动资金贷款、提高第二套及以上的首付款比例及利率上浮。

　　此文一出，即遭遇到以房地产开发商为主的利益集团的狂轰滥炸。

　　首先，不少地方政府开始阴奉阳违。例如，某些省市针对二套房利率上调，地方出台了贷款财政贴息的办法。

　　其次，已经被房地产开发商“绑架”的银行，开始拖延新政的细则制定。

　　由于121号文中虽然提到了“二套房”的概念，但是未有详细解释，而具体细则则要商业银行自己制定。这导致在新政发布后长达2个多月的时间里，迟迟未有细则出台。每个商业银行都希望在尽可能拖延的时间里，扩充自己的市场版图。

　　在多方阻力之下，政策层的调控开始动摇。而此时，突如其来的SARS和美伊战争，让这种动摇变成了彻底的转型。

　　随着SARS的蔓延，中国经济下滑的担忧开始浮出，分歧加剧，而美伊战争的爆发，则进一步引发了外需放缓的担心。

　　为了提振内需，维持经济上行，房地产再次“临危受命”，担当起整个经济增长的重任。这一转变的标志，就是18号文的出台。

　　2003年8月12日，国务院下发了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，通称18号文。该文明确提出房地产业“已经成为国民经济的支柱产业”，并指出房地产是“促进消费、扩大内需，拉动投资，保持国民经济持续快速健康发展的有力措施”。

　　该文甫一发布，开发商一片欢呼。不少开发商表示“非常满意”，并称之为市场化的胜利。

　　市场在大力发掘和发挥18号文中提到“文字价值”，如：“发展住房信贷业务”，“对符合条件的房地产开发企业和开发项目也要继续加大支持力度”等， “四两拨千斤”，只用几行字就把央行121号文件严苛的28条全面击溃。

　　121号文在遥遥无期的细则制定中，被“不了了之”。