5、疯狂与回归

　　而如今，六年尝试，房地产发展功能、思路既已厘定，中央此次意在发展保障性住房刺激经济，其实意图本已明确。而此时若重祭房地产(商品性地产)棋子功能，大幅放开信贷政策，也是过犹不及，再回复老路。

　　如果说2005年之前的房地产市场是以上海为中心，带动整个江浙一带的上涨，那么从2006年开始，房价上涨主战场则兵分三路，一路向北直奔北京，另一路南下深圳一带，第三路则向中部等内陆城市挺进。

　　一位业内人士曾风趣地指出，如果说这一阶段的特点，那就是房价在调控中“普涨”的两年。

　　统计局的统计数据显示，2006年，全国70个大中城市房价平均上涨5.5%。据统计，2006年12月份北京、深圳稳居全国房价上涨最快的城市，分别达到北京10.4%、深圳10.0%。

　　2007年，房价更是暴蹿！全国70个大中城市房价平均上涨7.6%，分地区看，同比涨幅较高的主要城市包括：乌鲁木齐25.3%、北海19.3%、惠州19.0%、北京17.5%、南宁17.4%、宁波17.3%、兰州16.7%、重庆15.9%和长沙15.1%等。

　　但与2005年的调控所不同的是，这一时期的调控中，不再“控制住房价格”，而改为“调整住房供应结构”和“稳定住房价格”。这种微妙的变化，亦显示了政府既要稳定房地产市场，又要保持经济平稳发展的平衡。

　　2006年5月，九部委联合制定的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》被国务院转发，被称为37号文。著名的“90/70”政策就是这一文中提出。

　　所谓的“90/70”政策就是：套型建筑面积90平米以下的住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。

　　但由于该政策对于“90/70”的内涵，是指单个开发项目还是城市总体规划，并未明细，从而在实际执行中效果不佳。

　　这一期虽然政府达成共识，加大了对廉租房和经济适用房的建设，以次解决民生问题，但是资金、规划都未落到实处，效果可想而知。

　　2006年-2007年，多种因素叠加，央行虽极力对冲，但流动性过剩问题仍不能控制，而大量的货币流入和股市财富效应，让原本冲动的房地产市场如脱缰野马，狂奔不止。

　　由于2003年7月汇改以来，中国的一直保持着“小步快跑”的稳步升值策略，从而导致人民币升值的预期不断强化，并导致国际热钱大举涌入。从2003年底到2007年底，中国的外汇储备从4033亿美元飙升到1.53万亿美元，外汇占款而增加的基础货币投放，成为国内流动性过剩的主要原因。

　　而流动性过剩导致了两大后果：一是资产泡沫泛起，包括了股市，亦包括了房地产市场。二是物价的快速上涨，通胀压力剧增，2008年2月，中国的CPI达到了8.7%。

　　为控制资产和物价的上涨，央行展开了一场史无前例的流动性大战。2007年，央行十次上调存款准备金率，6次加息，并严格控制信贷规模。

　　而尽管实行了严格的流动性调控措施，但是截至2007年底，广义货币供应量(M2)仍增长16.72%；狭义货币供应量(M1)余额增长21.01%，依然处于“流动性过剩”状态。

　　由此导致的一个戏剧性变化是，流动性泛滥继续强力支撑全国房价上涨，而信贷紧缩却导致房地产开发商的资金链却捉襟见肘。

　　数据显示，2006年上海中资银行向房地产开发贷款增量为427亿元，当年完成房地产开发投资金额为1276亿元，两者比例约为1：3。2007年房地产开发贷款仅增加37亿元，完成房地产开发投资仍达到1308亿元，两者比例降至1：36。2008年3季度，上海房地产开发贷款增量变为-28.8亿元。

　　正因为宏观经济环境已经发生了明显的变化，因此政府对房地产的再次调控就进退两难。而2006年出台的“国六条”的措辞中已经隐约可见政府的矛盾心态。

　　一方面强调房地产行业存在的问题，认为“房地产领域的一些问题尚未根本解决，主要是少数大城市房价上涨过快，住房供应结构不合理矛盾突出，房地产市场秩序比较混乱”。

　　另一方面又强调，“房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业，引导和促进房地产业持续稳定健康发展，有利于保持整个经济平稳较快增长”。

　　在此阶段，控制房地产的信贷风险成为决策层着力的重点之一。对此，央行在2007年9月指出，住房问题是重要的民生问题，但房地产信贷增长过快、竞争过度、违规过多，特别是擅自开展加按揭业务，加大了房地产市场风险。而从日本和香港的房地产泡沫、美国次贷危机中，应该吸取教训。

　　2007年9月，央行和银监会联合下发了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》。

　　富有戏剧性的是，时过4年，再次提到了“提高二套房首付款比例和贷款利率”的要求，与当年的121号文不谋而合。

　　由于再次将“第二套房”的标准制定交给了商业银行，从而导致在此后的2个月时间里，商业银行实际操作中无所适从。而最终导致2007年12月份，央行出面解释关键词。

　　2008年，当从紧的货币政策依然在继续加码之时，美国次贷危机已经演变成一场全球金融危机，而当政策急转掉头之时，经济下滑已经成为不争的事实。

　　而2008年的房贷新政能否有效执行下去，如何执行，还未理清。而反观过去五年，政策游离不定，动辄即改，无法连续，必然是认识错位，极易为一时时势左右。

　　而如今，六年尝试，房地产发展功能、思路既已厘定，中央此次意在发展保障性住房刺激经济，其实意图本已明确。而此时若重祭房地产(商品性地产)棋子功能，大幅放开信贷政策，也是过犹不及，再回复老路。