3、土地信贷闸门“推进器”

　　从后期的执行效果看，虽有土地和信贷两扇宏观调控的闸门，但无论是哪一扇闸门都没有对楼市起到显著成效。反而出现了一些反向效果，即供需反向。

　　2003年的房地产调控之战，最终变成了助长房地产新一轮泡沫的开始。

　　央行前副行长吴晓灵后来回忆时说，当时房地产刚出现了不理性的苗头，如果能按照各部委拟定的政策框架实施的话，也不至于造成后来如此不理性的结果。

　　2004年，中国的投资过热逐渐呈现，钢铁、电解铝、纺织等行业出现产能过剩，并形成了“煤、电、油”的紧缺局面。数据显示，2004年一季度国内固定资产投资增速甚至达到43%。

　　与此同时，房地产市场以上海及其周边地区为标志，进入了“量价齐涨”的新时期。

　　上海统计局的统计数据显示，2004年上海的房地产价格上涨了14.6%，创下了房改以来的峰值。实际上，公布出来的房价涨幅如此之高，但奇怪的是这些权威数据市场上从来没有人相信。

　　人们更相信自己的眼睛，不相信数据。位于上海市普陀区的中远两湾城，首期开盘均价不足每平方米4000元，至2004年8月11日四期开盘均价突破1万，并营造了100多人排队5天5夜购房的骇人场面；而同样位于静安的中凯城市之光，从2004年1月16000多元／平方米的销售均价起，到9月份，均价已达22000元／平方米，12月已经达到27000元／平方米。

　　借助房地产凶猛势头，地方政府苦求之财源始得解决。

　　直接数据难得，间接数据足可说明问题。例如，1990年上海房地产增加值占全市GDP的比重为0.5%，到2004年这一数字激增至7.4%。

　　中国社会科学院金融研究所尹中立博士估计，最近几年，各级政府出卖的土地收入每年都有5000多亿元，有些地方政府的预算外收入70%以上靠出售土地上获得。

　　政府与土地之间的利益关系严重扭曲了土地市场的正常交易秩序，这是中央的房地产调控政策难以有效的重要原因之一。虽学者官员疾呼改善中央政府与地方政府事权与财权分配，推出物业税，以抑制土地财政膨胀，无奈改革牵涉领域繁复芜杂，况简单手段即可解决复杂艰难财源问题，戒掉懒政之瘾何难！

　　制度缺陷难以在短期内得到解决，因此房价的涨势也就不可能在短期内得到有效控制。

　　中央相关部门审时度势，确立“控制固定资产投资过热和某些行业投资过热”为宏观调控首要任务，紧缩“地根”和“银根”两大闸门成为主要手段。

　　以“铁本”事件的整肃为标志，不少行业的投资冲动被暂时遏制，而银行信贷增长亦出现急速的滑落。在江浙地区，在铁本事件之后，当月信贷新增几乎为零。

　　而在“地根”方面，则以2004年7月，国土部和监察部联合下发的71号文为标志，开始启动土地公开招拍挂转型，被称为“8·13大限”。

　　该文规定，2004年8月31日后，不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权，国有土地使用权必须以公开的招标拍卖挂牌出让方式进行。

　　相比原来的出让方式，土地“招拍挂”在一定程度上遏制了腐败寻租行为，净化了土地市场，但是其存在的问题也日益明显。

　　地方政府对土地的垄断，指望土地市场实现市场化均衡极不现实，只能往想要的方向发展。开发商心领神会，不惜血本地出价拿地也是“恶胆丛生”。一个惊人的例子是，截至2007年7月末，碧桂园总土地储备量达到4500万平方米，成为中国最大“地主”。据中国房地产TOP10研究组统计，2007年我国百强房地产企业“囤地”高达381万平方米。

　　另外，地价的飙升与房价上涨相辅相成，互相促进。2007年的“长沙地王”则只是极端而已——以所拿地价估算，到开发销售时，至少提高所在区域楼盘家每平米7000元。

　　因此，从后期的执行效果看，虽有土地和信贷两扇宏观调控的闸门，但无论是哪一扇闸门都没有对楼市起到显著成效。反而出现了一些反向效果，即供需反向。

　　导致供需失衡的根本的原因在于，紧缩“银根和地根”只是更多抑制了供给，而对需求的抑制却微乎其微。

　　而供需偏紧的唯一结果就是：房地产价格2004年继续上涨！

　　4、“控制房价”口水战

　　沸沸扬扬争论似乎真理越辩越明，共识似乎也部分达成，不过行动速度比不上口水。争论最终在房价的快速上涨中被淹没了。

　　2005年，房价涨势继续。

　　上涨的动力来自两方面：一是投资的盛行，除了温州等炒房团外，外资的贡献不可小觑。自2002年底，人民币出现升值压力以来，大量外资进入中国，而其中相当部分结汇后进入了房地产市场；二是，2004年至2005年的房贷新政，导致供给减少，在刚性的需求面前，供需缺口进一步拉大。

　　从前者来看，来自某国有银行上海分行的数据显示：2004年8月起，该行个人客户结汇量连续大幅攀升。8月份整月交易总金额达到1.8亿美元；9月份交易量又较8月份提高了17%；10月底，客户要求把美元兑换成人民币的交易量又猛增了34%。

　　这种结汇的势头在2005年依然继续。银行的分析人士指出，其中约有30%-40%结汇后投向了房地产。

　　而上海的某港资银行人士也告诉记者，以他们行当业务量为例，在严格的标准审核下，2004年8月份以来每个月符合条件的非居民个人按揭贷款依然可以达到5000万美元。

　　外资有多少流入了楼市，是不是外资炒高了楼市？吵闹一时，至今尚未可知。

　　一个可关注的事实是：上海的房价已经远远高出了居民的可支配收入。据统计，早在2002年10月，上海的套均总价已经达到96万元，是家庭年平均收入的近20倍。真实性需求会如此强烈？

　　研究人士判断，外资份额虽小，但因为购买的主要是中高档楼盘，所以对上海楼市的影响不可小觑，已经成为左右中、内环线价格的一股重要力量。

　　而从供需来看，缺口的扩大，也成为房价上涨主要原因。

　　上海房地产统计数据显示，截至2005年11月份，住宅竣工面积为37964万平方米，同期销售面积39084万平方米，供需缺口达到1120万平方米。

　　供需缺口的加大，房地产新政的效果也“功不可没”。

　　从2004年开始，“地根”和“银根”手段，已经对房地产的供给构成了负面影响。2005年，为“抑制房价过快上涨”和打击投机炒房，相关部委继续从“抑制投资需求”对房地产发展进行调整，但实际结果是在投机需求得到一定抑制的同时，也减少了供给。

　　2005年3月份开始，“旧国八条”、“新国八条”、期房限转等密集实施。政策的主要着力点是：一是严格土地管理，限制别墅等高档房用地供应；二是严禁囤地行为，满2年为动工的无偿收回土地使用权；三是对个人购买住房不足2年转手交易的，按其取得的售房收入全额征收营业税。

　　2005年前三季度，中国的房地产业投资增幅逐月下降，前三个季度增长22.2%，比全社会投资增长低3.9个百分点，比城镇投资增长低5.5个百分点。

　　在持续的紧缩“地根”情况下，房价上涨成为必然。

　　2005年，上海继续领涨全国，当年房价上涨9.2%，而同期全国房价上涨6.5%，北京上涨7.4%。

　　而富有戏剧性的是，在这一年，政府正式把“调控房地产价格”写进了文件，而也正是这一年，出现了房价越调越高的戏剧性变化，并由此引发了一场“政府该不该干预房地产市场”、“政府调控之手到底该放在何处”的争论。

　　以建设部为代表，认为政府应该调控房地产市场。

　　2005年6月，在中美新市场经济北京论坛上，建设部住宅产业化促进中心副主任梁小青提出，市场经济形态之下的行业调控，政府干预是必需的。她提出了三点理由：首先住宅不同于其他产品，不可能绝对市场化进行生产交换，来实现它的价值，最关键是因为土地的分配要受到限制；其次，住宅是生存的必需品，政府不能完全放开监控，而去通过市场来调节。再次，国家应该保障中低收入者的住房问题。

　　银河证券首席经济学家左小蕾也认为，土地不可再生，资源稀缺，政府调控应该。

　　但反对之声同样强烈：政府的职责应该是防止“哄抬”房价而获取暴利的行为，而不是控制需求或者控制供给，更不是人为地控制价格。

　　北京万通集团董事局主席冯仑说，政府出台的房地产措施，已经由宏观调控“演变为微观管理”，而这些表明了行政手段的逐步强化。

　　华远董事长任志强认为，政府一直采用市场经济手段解决非市场经济的政府责任问题。政府要解决由政府承担的低收入住房制度保障问题、夹心层(中低收入阶层间的部分)的贴租贴息、特殊住宅金融的保障办法，这样才能确保不管用什么宏观调控进行市场调节，都不会影响到居民居住问题。

　　“稳定商品房价格的责任不应落到政府官员头上”，他说。

　　沸沸扬扬争论似乎真理越辩越明，共识似乎也部分达成，不过行动速度比不上口水。争论最终在房价的快速上涨中被淹没了。