[邹涛]:

　　有一句话说的很好，好像是香港电影《无间道》中的，“出来混总是要还的。”这个话可以很深刻地去诠释房地产行业近两年的变化。我们这边报名的市民是全国各地的，有的地方的市民有反馈，包括在内部的团购都有。我想国家出台一个救市，它不是救哪一个人，哪一个房地产商，而是救这个市场，让市场更规范，更透明一些。有一些是对我们有利的。比如二手房降低税费，减少交易环节，我们知道二手房交易非常麻烦的。在购买新房方面，国家能做的已经做得非常好了，这一点我们应该去支持国家所做的努力。

　　我们看到近两年的房价上涨和部分的地方政府所谓的靠房地产来拉动经济发展的观念是分不开的。站在民生的角度看，我觉得没有任何一个城市，或者是一个国家靠建房、卖地成为一个经济强国。所以我认为房地产行业可以成为一个相对帮助发展经济的产业，国家要发展，一个城市要发展，最后要以发展高科技，发展高端服务业，包括利用现代科学技术去促进城市发展，而不是靠推高房价。

　　[邹涛]:

　　所以在政策上看，国家的态度很明确，确保房地产市场的稳定，防止大起大落，这个很对。因为房价的暴涨暴跌，最后是对老百姓有损害的。深圳有一些媒体公开的数据，在2006、2007年的时候，出现一些断供的案例，这个背后就是假按揭、假活动、零首付，他不是把这个房子作为自住的功能。我一直在说住宅就是自住的能力，不是短期获取暴利或炒作的工具。所以地方政府的官员或者相关的政策制定者一定要很清楚的看到这个问题，我们中国这样一个大国，房地产普通住宅的基本功能就是自住的功能，绝不能成为短期、炒作的工具，否则最后会导致大量的泡沫。

　　我想美国的次贷风暴已经给了我们借鉴。我相信通过国家从去年到今年的政策保障方面，房地产市场会越来越理性，越来越健康。因为这些经验给了我们很好的指引，所以地方政府救市的问题不需要再去谈更多，因为市民已经理性了，中央政府的政策很明确。所以接下来的事情就是市场归市场，政府归政府，政府要做好保障工作，市场把商品房的房价很自然地调节，调到什么程度都是自然调。

　　[邹涛]:

　　我们现在看到很多房子没有成交，就说明老百姓的真实购买能力和商品房的单价还不是成正比的。等到市场调到一定程度的时候，购买人自然就出来了。我经常和房地产行业的人，包括企业领导说，你应该知道有需求的市民才是我们房地产商的衣食父母，你要是靠炒不会成功的。真正有自主品牌的企业也意识到了这一点。

　　在我们万人团购网，我们希望在这个市场中，能够通过我们的努力，通过公民的责任和能力推动房地产市场理性的发展，同时帮助更多的有责任感的，注重品牌的房地产企业。比如通过我们的合作，可以打通房地产和市民的瓶颈，因为很多房地产不是自己卖楼，都是通过中介，这里面有很多误会。所以我们通过这个平台可以解决这个问题。

　　楼盘出来了，如果他追求合理的利润，老百姓可以直接去订房，这样可以减少很多人的成本费用，甚至广告都不用做了。因为有很多市民想买房，他每天都在关注我们的平台。所以通过时代的潮流，技术的发展，整个房地产市场的营销模式也应该做一些适当的调整。现在很多人说邹涛是一个疯子，不可能实现的。但是过几年以后，我们会看到这是一个潮流。

　　现在电子商务做的很成功，所以我们现在的定位就是C2B的模式，从以前的B2B、B2C、C2C，我们现在探索的是最新的模式，就是C2B，就是把目标的消费群体召集起来。现在很多楼盘没有开盘，在我们的平台有很多市民通过这个模式在关注它。所以我们这个平台今后可能在关注电视、钻石等，这样就降低了很多房地产和企业减少客户的成本。

　　有的时候很多市民不知道在哪里汇总，现在有这样一个平台以后，我觉得是可以产生很积极的作用。所以房地产市场这一块，政府要做的是社会公平正义的守护者，做好住房的保障，维护好房地产市场的健康运行规章制度，打击违法乱纪的行动，使商品房的市场自然去调整。政府的出发点就是这样，所以市民不用太多的担心。现在我们买房子随着政策的出台，一些税费减了很多。

　　[中国网]:

　　虽然政府、国家出台了加大保障性住房的政策越来越多，对商品房的打击是比较大的。有人预测，2009年商品房还要下降2成左右，而且最近我的手机可以收到商品房的短信，非常多，以前没有这么多，尤其从去年年底到今年年初，基本上每天我都能收到一到两条这样的短信。我想请您预测一下，2009年商品房的走势是什么样的？

　　[邹涛]:

　　我是站在老百姓的角度和第一线接触消费者的角度看这个问题，房价的问题没有任何人可以算准，那是不负责任的。从06、07年的市场现状上看，按照一般的经济学常识，哪怕是北大的经济学专家，他们的预测都是错误的，没有人能够算准。

　　但是我想有一些很实际的、指标性的，或者是第一线关注到的调研结果看，我可以和全国的网友分享。有一个大背景，就是我们的房价是从98年的商品房改革启动，到2008年是10年，房价是十年一个周期。第二，我们的房地产通过10年的市场化发展以后所面临的问题在06、07年暴露出来了，高层也看出了，中央也做了调整。在大的背景下，加上房地产目前的现状，第一个周期完了以后，第二个周期势必要开始。

　　现在评价09年的房价会涨还是跌，我们应该说在它已经涨了那么多的背景下，并且这个上涨是不正常的情况下，现在应该是理性的回归和挤泡沫的过程。很现实的一点，就是从2009年开始，应该是商品房价慢慢的向市场的理性回归过程，慢慢的挤泡沫的过程。这个挤泡沫到底挤到什么程度，回归到什么程度，是有一个参考的指标的。

　　[邹涛]:

　　这个指标很多市民可能不太清楚，在2003年国务院的23号文件住房改革工作会议以后，我们的国家政策是以商品分为主导。因为政策有两、三年的滞后性，那个时候房价会慢慢的上涨。2003年到2005年12月，这个期间的上涨幅度比较理性，是健康的，在国际上房地产的发展每年是5%左右。但是我们现在要评价未来的房价，应该以2005年12月30日以前相对比较理性的房价为基数，然后结合06、07年两年的经济增长，通货膨胀、物价上涨的指数，比如每年10%—15%，两年应该是20%—30%。如果某个城市的房价在05年12月是相对理性的时候，是6000块钱的均价，那么在2006—2008年每年以10%的幅度增长，到现在的价格这是比较理性的。现在的问题是06、07年已经炒了一倍了，这是不正常的。

　　第一个周期完了以后，第二个周期都有一个开始的回归理性，挤泡沫，到慢慢的去调整，整理完了以后会有一个正常的恢复发展的阶段。所以在一些泡沫、炒作比较严重，泡沫比较厉害的城市，在09年的价格回归理性是必然的。这是一个大的方向。

　　从微观上看，每一个市民怎么面对这个现象。我想房价，每一套房子、楼盘、位置、户型、品质不一样，针对的消费群众不一样，有的市民消费能力比较强，他就觉得这个价格可以接受，所以最后政府三驾马车是可以理解，就是高收入者去选择商品房，普通的工薪阶层选择政策保障性住房，没有收入的，比较困难的可以是廉租房。在这样的情况下，我们的市民可以看清房地产的真实价格。

　　[邹涛]:

　　因为你在一个没有任何权利的前提下，就变得被动。我们可以看到，在非典的时期板蓝根已经涨价了，但是最后还是回到原来的价格。所以从说，普通的市民在买房上有一个小小的指标，也是很实用，可以和大家分享一下，就是我们到底什么时候买房？这里面我们自己一定要评估自己的实际承受能力。

　　前两年市民买房比较盲目，中国人有买涨不买跌的心里，看到别人买，自己也去买。现在回过头来看这个问题，看房价上涨的过程，我把它形象的比喻为股市的完美的做庄、出货的过程。从开始的鼓吹一直到出货，到最后把一些小白领、小炒家、普通的老百姓套进去。接下来楼价开始挤泡沫，开始变成负资产。在这一块，市民应该根据自己的实际情况去选择，不要和自己的经济能力不相符。

　　我有一个和大家分享的，就是在别人已经疯狂的时候，我们自己要开始理性，这个时候不要再去跟风。现在当所有人已经开始恐慌的时候，都在找底的时候，其实底是相对的，我们应该可以慢慢的理性分析，然后开始疯狂。

　　[邹涛]:

　　每个人根据这个思想，如果你是自住型的话，有三个实用指标可以决定什么时候买房。第一个指标，就是我们要的商品房，如果有保障房就不存在这个问题，应该是和自己的月供成正比的。如果我一个月有1万的，就不要买2万的。第二个指标，在第一个指标评估好的基础上，用工资收入或家庭收入的40%以下来做月供。有的市民可能把80%的开支用来月供，有一个人说买房以后自己变成了孤家寡人。第三个指标，很多市民应该知道，个人买楼采取消费信贷的方式，其实成本很高，虽然现在降了一些。所以我们在供楼的时候，一定要在退休前五年把楼供完。如果男士应该在55岁之前把楼供完，女士应该在50岁之前把楼供完。有的市民是30岁买房，要供30年，这样不但利息高，而且您到退休的时候还在供。所以这几个标准对照一下，就知道合不合适买楼，如果有这样理性以后，很多问题就迎刃而解了，就不会背负承重的债务。

　　我们很欣慰地看到，政府非常重视市民的住房保障问题，如果你的收入达不到这样的水平，可以向政府申请政策保障法。我们也一直做这个工作，我们搭建万人团购的平台，就是向大家推荐符合老百姓的模式，最后推动房地产市场的理性、健康的发展，最后为老百姓的安居乐业做一份贡献。所以是不是买房的最好时机，每个人有自己的情况，大的方面就是这样。只有大家不盲目了，才不可能被套。

　　[邹涛]:

　　现在北京和深圳的市民有机会，可以自发地组织起来降低成本。我们这个平台是对上买不起豪宅，对下享受不到住房保障的人群，95%的人都是企事业单位的白领，中小企业主，开店的老板等等。我们在深圳成交了大概1200个，有的楼盘可以把装修费省下来。大家可以通过这样一个平台去互助，参与一些团购，降低自己买房的成本。

　　首先我们不会去算命，弄清大背景以后，再根据自己的情况衡量，然后自己去选择。09年一定会是房价越来越理性的一年，也是国家政策住房保障更完善的一年。大家不用担心09年经济会很困难，因为毕竟我们和美国不一样，美国是一个负债性的国家，美国的每一个公民基本上不存钱，它是负债性的国家。但是中国不同，我们国家的储蓄增长又高了很多，中国人还是有存钱养老的想法。现在我更担心的是，一旦银行储蓄存款再流到房地产市场，那就很危险。

　　所以我自己总结，应该在这两年做一些调整以后，在09年底和2010年初的时候，房地产有一个正常的走势。对于经济能力承受的起的市民，任何时候买房，都是根据自己的需要去做；对于比较稳健的，相对利益最大化的市民，要综合评估，包括我讲的三条指标。根据具体楼盘的情况自己评估。