-本刊记者／张玲玲

　　不管房地产行业最终能否在十大产业振兴规划中占得一席，这个行业需要调整，已是迫在眉睫

　　自从2月21日，全国人大常委会原副委员长成思危在“国际金融危机与我国的应对措施”报告会上透露房地产业代 替了能源产业成为国家十大产业振兴规划中的最后一项后，各方对此事的讨论与争议便一直没有停息。不论业界还是民间，热 议的焦点大都集中房地产业需不需要振兴，如何振兴，究竟是振兴“房地产”还是振兴“房价”的问题上。

　　对此，社科院经济研究所研究员韩孟提醒：首先要做的是将房地产与国民经济增长、城市化进程进行全面统筹；中国 人民大学经济学教授顾海兵态度则更加鲜明：土地没有市场化，何来地产业？房产业没有衰败，遑论振兴？

　　理清房屋使用效率

　　有消息称，原来十大产业振兴规划中没有房地产行业，但有能源产业。在此时把也很重要的能源产业更换为房地产， 你认为原因是什么？

　　韩孟：现在似乎中央还没有明确说替换，只能说这是一个假设。如果说这个假设成立，那就说明两者相比，能源行业 的技术性因素更多，而房地产的商业性更强。房地产业与民生联系更加紧密，人们对它的关注度从市场层面来说更高。能源主 要是技术保障，如果技术调整不了，能源的公用方式和消费方式消费者就不好选择，而房地产的供需双方则可以做好多调整。 这些年房地产已经成为推动经济增长的支柱产业，政府总是希望通过房地产的发展带动更多的行业。如果是真的有这样一个调 整，可能是现在保增长的需要，深化内需的需要。

　　如果政府真的实施房地产振兴规划的话，你认为将会有哪些具体措施可能出台？

　　韩孟：都是老问题了。第一是最低的居住保障；第二是普通居民消费，包括第二套房的需求得到满足；除此以外对房 子的资本需求也要给予满足。

　　也有人士表示中国房地产市场现在急需的不是振兴，而是调整。你认为呢？

　　韩孟：说振兴，基本背景还是调整。现在我们应该把房地产和国民经济增长、城市化进程进行统筹：应该盘点一下， 我们到底盖了多少房子，这些房子的用途大体是哪些。现在有人提出来我们国家每年要投入1.5万亿人民币用于房地产的开 发，理由是没有这样一个量，就不能保证房地产对其他行业的带动。但是如果10个年度20个年度这样下去，我们究竟要盖 出多少房子来呢？现在在北京上海这样的超大型城市，房屋建筑已经相当多了。如果把它们的功能做一些分类，理清房屋的用 途和使用效率，就已经非常了不起，非常有利于调整房产市场了。

　　我认为所谓城市化的意义既要争夺空间，也要节约空间。过去大家平面居住，现在立体化，但是30年回头一看，立 体化做到了，居住需求的满足却差得远。房地产商应该为普通居民提供的是薄利多销的产品和服务。还有一点，我们的立体化 规划很随机，我们有规划院，也有各种法，既有技术因素保证，也有法律保障，但是最后做的却还是影响了生存环境。城市化 以难以节制的态势铺张推展，生态环境用地严重不足，造成城市空间结构、城市经济结构畸形。这个问题也需要调整。

　　多数网友认为，这种所谓的振兴计划恐怕只会让房价重新上扬，担心振兴“房地产”最后会变为振兴“房价”。

　　韩孟：房价上扬因素中有一部分源于市场运作，有一部分与自然资源消耗相关。分层次分类型地细化房地产振兴规划 ，可以把不同的价位房源和功能房源对应不同社会阶层的有效需求。

　　呼唤土地市场化

　　目前房地产价格尚未回归理性，谈地产业“振兴”为时过早。你觉得目前提房地产振兴是个合适的时机吗？

　　顾海兵：衰败了才讲振兴，但是现在房地产不存在衰败，只是泡沫的挤除。挤掉泡沫难道不是好事吗？挤掉泡沫是调 整，不存在振兴。

　　如果政府真的实施房地产振兴规划的话，你认为将会有哪些具体措施可能出台？

　　顾海兵：“规划”在法律上没有任何地位。中国没有任何一部法律讲到“规划”，它没有任何制约力，也没有任何指 导作用，因为它本身并不科学。这是一个伪命题，无法无据。现在我们在这个问题上做的很不严肃，有点匆忙上阵，没有好好 准备，三思而后行，一个低质量的规划还不如没有规划。

　　所谓“规划”，政府也没有手段去实施。靠什么去实施？政府能管财政政策、货币政策，土地的规划审批你可以管一 管，其他的你管什么呢？市场的事是你管的吗？房地产企业想干什么你管得了吗？也不需要你去管。

　　你认为在目前的经济形势下，调整房地产行业重点需要解决的问题是什么？

　　顾海兵：问题分两类，一类短期，一类长期。长期的是所有权和土地市场化。在中国，“房地产业”这个概念本身就 值得推敲。实际上房产跟地产是有严格区分的两个概念，因为土地还不是商品，这就意味着中国经济在市场化方面极其低下。 世界上有哪一个市场经济土地不是商品呢？中国的土地过去是宪法明确规定不是商品，后来是“土地使用权可以依法转让”， 一直没有土地所有权依法转让的概念。现在我们的土地分为两块，一个叫所谓城市土地，一个叫所谓农村集体土地。城市土地 是国家所有，从来没有所有权转移的问题。没有所有权转移的土地，我们怎么理解它的商品特性呢？很难。乡村土地属集体， 集体是谁呢？说不清。乡村土地如果进入国家的再使用或者非农使用，都必须首先要国家征用，然后才能转入市场进行所谓使 用权的拍卖。现在当然也开了个小口子，就是农村土地在农村范围内可以流转，但等于没开。

　　虽然有人反对土地归村民所有，但是如果土地不变成个人化的东西，谁能珍惜呢？有些人说土地一旦私有化会产生两 极分化，这是一种想当然的有罪推定的思想。也许在一二百年前是这样，但现在我们全社会的低保制度已经建立了，怎么能说 失去了土地就失去了所有呢？而且更重要的是怎么假定每个人的土地都失去呢？土地是在运动中产生增值。把土地集中到能够 发挥更大优势的人手上难道是坏事吗？而你通过转让可以获得从事另外行业的资本。我们现在的问题，是没有确立这样一个土 地市场化的目标。没有土地市场化，谈什么市场经济？

　　短期也有很多东西可做。第一步要解决的就是房地产统计问题。现在的统计都很难说它准确。导致老百姓都不太相信 。面积多少、价格多少究竟指的是什么意思，可能统计局和建设部之间还不一致。出台个政策，90平方米究竟是建筑面积还 是使用面积，许多东西都不是很清楚。如果统计不明，怎么搞调控？可以利用这个机会把我们的统计体系好好建设一下。再比 如政府的透明。如果规划局业务透明，我们去查什么材料就很通畅，网上全部信息公布。但现在是作为纳税人的我们不知道国 有土地怎么使用的。既然都是国有土地，为什么使用情况查不到？没有公开，没有阳光，一切都免谈。

　　现在房地产市场存在的关键问题还是怎样使房子的价格与老百姓的收入水平能够接近起来。你觉得要想让大多数人能 够买得起房，关键点在哪里？

　　顾海兵：价格问题不要太多关注。它是市场供需的平衡。除了前几年因为泡沫，这里面有政府的责任，但总的来讲， 价格是个市场的东西，不是人为控制的东西。价格高了买不起就买不起，买不起你租嘛。现在关键是二手房这样一个存量巨大 的市场没有盘活。如果二手房盘活了，中国房地产价格根本不会那么高。一个社会怎么可能都是新房子呢？二手房本来应该是 整个市场的大头，新建的只是一小块。但我们的政策不让你盘活。出租要交所得税，公安局审批??不是有利于二手房的盘活 ，而是压制，导致整个住房市场比较畸形。