撰稿·马红漫

　　尽管价格是市场经济一切问题的核心，但是有时候如果过于看重价格因素，却有可能让问题的本质被忽视。在房地产 市场上，这一现象就显得尤为突出。

　　近期，曾一度沉寂的物业税再次成为焦点话题。

　　正是基于对房地产市场观察的一般惯例，业界在物业税再度被提及之时，首先想到的是房价将会受到什么影响。对此 ，普遍的观点认为，开征物业税有助于打击投机性买家。从作用机理上讲，物业税是对房产保有阶段征收的税种，纳税金额随 着房产价值的涨跌而增加或减少。由此，物业税增加了房产持有者的成本,把拥有房产的风险由一次性买入转变为长期持有过 程，这对囤积楼盘并进行投机炒作者而言是不小的打击。征收物业税后,房地产炒作者的投机收益将大幅缩水，部分投机者将 会随之离场，从而能够挤压市场泡沫的形成，最终倒逼房价回归到理性的区域之中。而且依据国际惯例，物业税当属于地方税 种，其开征有利于地方政府摆脱对“卖地生财”的依赖，彻底根治地价高企的顽疾，割裂地方政府与开发商之间的利益链条， 进而能够更加有效地遏制房价虚高的势头。

　　显然，这样的分析逻辑切中了当下畸高房价的要害，但物业税的实质绝非仅仅是为了要打压房价，而是圈定私人的财 产法定地位，以及据此而需负担的社会道义责任。

　　一个被征收了物业税的房产，表明其拥有者获得了权利与义务对等的法律地位。在权利上讲，私人对于物业的法定权 利经由“合法纳税”途径被正式认可，由此可以享受排他性的支配权利，得到了法律认可与保护；而从义务角度看，私人拥有 资产的多寡与纳税的高低直接挂钩，并且在每个年度依照市价而调整，能够体现占用社会资源的纳税公平性。

　　显然，较之于单纯基于房价高低变化的分析，物业税的拟议以及征收，其实际的社会法律意义要大了许多。就以国内 备受争议的动拆迁问题为例，实施动拆迁的权利，与动拆迁的财务补偿标准是拆迁引发争议的核心。而物业税的推出则能够让 这两个问题迎刃而解，它首先标明了纳税人拥有房产的权威法律地位，由此让强拆强迁于法无据。此外，历年来房产所缴纳的 物业税高低，直接成为判断拆迁补偿标准的重要依据。换言之，物业升值越多，累积缴纳税款越高，理应获得的拆迁补偿也就 随之而增加，反之亦然。由此，个人的财产权因此在法律上获得物权与财权双方面的认可，这才是物业税所带来的真正社会影 响，至于打击房产交易投机以及对房价的影响倒在其次了。

　　在房地产市场上，类似的误区还有很多，比如备受争议的预售房制度也是一个典型例证。内地的预售房制度源自香港 ，但是这一体制却与欧美绝大多数国家的现房销售制度存在明显不同。因此，取消预售房制度的呼声也很高，而业界按照惯例 不断分析着该制度存废对于房价高低的影响。诚然，预售房制度等于让购房者为开发商提供了财务支持，一旦取消，必然会经 由开发商资金压力变化而引发房价的涨跌。但与物业税一样，业界的观察也过于集中于房价，反而忽视了相关问题的实质。

　　预售房制度的核心并不在于房价，而在于资金财产权利与义务的对等。在房屋还远没有成形、产权证等法律凭证尚未 落定之时，购房者首付款与银行的贷款就被开发商纳入囊中并投入使用。显然，这并不符合权利与义务对等的基本规则。一旦 开发商资金链条出现断裂，个人财产与银行信贷资金都会出现巨大风险。正因此，对于预售房制度的修正，同样是属于制度性 的正本清源之举，这一点与房价的高低涨跌没有太多的相关之处。只是近年来的房价飙涨，让人们过于关注于此，反而忽视了 房地产市场体制乱象的本源所在。

　　权利与义务的失衡问题才是房地产市场一切问题的根源所在。恰因此，当下难得的市场平稳期，提供给调控部门一个 极为珍贵的时间窗口，那就是去及时修正被扭曲的房地产市场体制，打开市场良性运行的体制瓶颈。-