-本刊记者/张玲玲

　　从户型结构到小区环境，甚至房子价格，普通购房者都可以跟开发商“讨价还价”，这无疑是“集智建房”项目最吸 引人的地方。但它真的可行吗？

　　从上海往西北方向，走沿江高速，一小时多点就能到达江苏省太仓市璜泾镇。在这个镇子的中心部位，一片6.1亩 的土地已经完成了动迁和平整，正静静等待“集智建房”项目打下第一根桩基。

　　几十公里外的上海，钱生辉正在做着项目开工前的最后准备工作。按照他的设想，到明年下半年，这块土地上将会建 成一栋总建筑面积7300平方米、容积率1.75、户型130平方、三室一厅全部朝南的“空中别墅”样板楼。销售均价 为3000元/平方，比附近在建新房均价低四成左右。除了价格，这个项目最大的卖点还在于：购房人先有购买意向，再委 托开发商拍地造房，30多套房子的户型、小区规划、周边环境，购房人都有参与意见的权利，都是经过大家的一次次讨论后 最终形成的。“通俗来讲，就是委托订购，大家集思广益，设计自己的家。”钱生辉告诉《新世纪周刊》。

　　作为“集智建房”项目的创始人，这个35岁男人的8月注定不会平静。自从8月6日他所在的丽晶置业有限公司以 每亩68万的价格拍下这块土地后，钱生辉心里的石头落了地，这意味着他理想中的个性化建房在曲折往复了两年之后终于迈 出了真实意义上的第一步。但同时，各种关注的目光也纷纷聚焦而至，带着好奇、争议和质疑。

　　把购房人放在第一位

　　从19岁到35岁，钱生辉没有离开过房地产这个行业。十几年的摸爬滚打，在摸透了开发、管理、策划、销售?? 这个行业的每一个环节后，他开始实践自己的“理想”。

　　作为上海滩颇有名气的房地产策划人，曾经把国外的“按揭贷款”引入国内楼市的他，又舶来了一个概念——委托订 购。这种在欧美非常常见的房屋建造方式，被钱生辉进行了本土化的改造，变成了“集智建房”。

　　他说，在国外，比较多的是独栋定制，而在国内，针对改善性需求的消费者，他选择的是集中定制。

　　“几十人或者上百人，首先购房者有一个预定的愿望，委托房产商定制购房。之前购房者只需要登记报名，定出定制 要求。购房手续与普通房产销售相同，在项目取得预售许可证时签购房协议，区别是购房者可以提前参与规划设计。”钱生辉 说。

　　现在，太仓的“集智建房”项目已经有明确的购房人16个，全部来自上海。他们今年4月份向钱生辉表达了拍地建 房的意图，并交纳了表示诚意的“诚意金”，每人5万元。但拍地所用的资金，并不来自这16个购房人，而是4月30日才 刚刚组建的丽晶公司的自有资金。在这个项目的房屋达到预售标准可以出售前，购房人不需要再花费一分钱。所支付的“诚意 金”，仅仅作为一种购房承诺的保证。

　　购房者首先以购房意愿参与后，钱生辉马上要引入的就是“投资人”的概念。他分析，原来一度在民间炒得沸沸扬扬 的“集资建房”之所以不成气候，问题出在哪里？首先几个老百姓凑在一起不专业，不专业房子就造不起来；其次是资金风险 ，如果把资金给了房产商，房子造不起来怎么办？而“集智建房”的模式中，集资的部分，集的不是老百姓的钱，是投资人的 钱。

　　“现在有很多投资炒房的人，采取的是最原始的方式，买房，然后炒卖，这是造成房地产市场现状的一个不利因素。 他要把房子转卖还要加税费，风险大，成本也高。我们要把这部分投资人归类进入投资渠道，你不要跟老百姓去抢房子了，你 完全可以成为专业的房产商来投资。我们作为一个基金管理的模式发展，有专业的管理机构，找专业的施工单位，专业的监理 ??所有的环节全部按照传统的开发模式走，唯一的区别就是把购房人放在第一位了。原来是先有投资人，然后有管理团队， 购房人等在最后，造完了房子然后再来排队买房。(我们)把这个顺序颠倒了一下，叫没有创新的创新。”

　　钱生辉说自己想把各方力量团结起来，形成一个最佳的共同体：把购房者、房产商、政府、投资人整合到一个平台上 ，大家是一种共赢的状态，而不是互相对立、夺利、抗衡。

　　钱生辉告诉《新世纪周刊》，目前与他合作的投资者已有数人，资金总额超过3000万，用于太仓一栋楼的开发资 金足矣。

　　投资者：微利但稳定

　　实际上，钱生辉从2006年就开始在上海着手推进“集智建房”项目，06、07两年都曾在上海拿到过土地，但 后来在实际操作中因各种原因未能成行。这次转战江苏太仓，除了太仓距离上海不远，还属上海卫星辐射区之外，最关键问题 还是在于政府所给政策。有业内人士分析，璜泾镇是太仓市的工业重镇，目前正在积极寻找经济转型，而“集智建房”是当地 的第一个房地产开发项目，所以镇政府会全力提供优惠政策。

　　这个项目的太仓开发商负责人杨文光介绍说，璜泾镇附近的浏河镇和沙溪镇的房产开发都比璜泾要早。浏河镇主要面 对上海购房者，沙溪镇主要面对当地一些企业老板，两地土地价格都已经达到100多万一亩，而璜泾镇的房地产刚刚起步， 再加上交通这个客观的不利因素，土地价格在50～60万/亩之间。集智建房的项目，最终的土地成交价是每亩68万元， 楼板价约为410元/平方。

　　于是有人评价，“集智建房”项目之所以定价低，是因为拿地的价格比较低，除此之外，璜泾镇的商业配套和交通设 施还有待完善，这也是房价无法卖高的客观原因。

　　钱生辉表示，刨除掉土地价格低的因素，“我如果把房子放在最后卖的话，价格还是可以放得很高，我为什么要让老 百姓提前介入呢？这里面有一个大家都没有思考的问题。”

　　“房地产投资行业有两种投资人，一种是高风险高收益，追求利润最大化的投资者，还有一种是像银行一样，收益率 可能只有6%，最高可能10%，但他要最稳定的投资模式，不要有风险，在保证安全的前提下有一个稳定的增长。”他要合 作的，恰恰是第二种人。购房者的明确购买意向和签订的预定协议，降低了投资风险，又给了投资者明确的利润预期，使他们 的投资兴趣大大增强。

　　“这笔资金实际上是‘变废为宝’了，它不再干扰房价，反倒起了一个促进作用。”

　　他表示，有了这样的投资，房产商可以和购房者一起把一些不必要的成本降低。比如“上海有一个笑话，建楼的开发 商每天都有一辆小车往黄浦江里开，小的可能是桑塔纳，大的就是宝马奔驰。这句话的意思指的是(银行贷款的)利息成本， 最后这些钱都由购房者来承担了”。而“集智建房”就不存在这方面的财务成本。

　　钱生辉说，太仓项目将在8月中旬开工，预计明年下半年交房。整个项目从拿地，到建设，到验收，到交房，都尽量 以最快的速度进行，“让大家看到一个非常简单的流程。”他把这栋楼当成一个样品来做，当品牌来做。一旦运作顺利，他的 目标是组建一家真正由老百姓参与投资的股份公司，开发更多楼盘，让更多老百姓买到既便宜又称心的房子。

　　但是，业内人士对“集智建房”这种模式在诸如北京、上海的大城市的发展前景并不看好。在土地资源日益紧缺的大 城市，开发商必须通过市场化的招拍挂方式拍地，土地成本很难降低。如果一直坚持微利开发，在拍地时开发商的资金实力将 很难与一些大型房地产公司匹敌。

　　而江苏本地的开发商直言，所谓的“集智建房”其实只是一种吸引眼球的营销方式。“价格低是因为在太仓，放在苏 州市区试试？”这位开发商还表示，从拿地到房子建成，中间有很多不确定因素，地价、建筑材料??委托建筑企业建设，“ 中间环节谁来监督”？

　　这些钱生辉都没有回应。他说自己对房地产这个行业有一个理想：希望在未来的十年二十年，这个行业能变得健康， 不像现在“提心吊胆”。而“集智建房”，就是他“用一种新的游戏规则，做一种规范”的探索的第一步。

　　把购房者、房产商、政府、投资人整合到一个平台上，大家是一种共赢的状态，而不是互相对立、夺利、抗衡