钝刀割肉

　　撰稿·牛刀

　　楼市炒家大多喜欢做梦，而今的梦又特别美好。这个梦就是，央行不会回收流动性，而且人民币升值预期也会带来房 价的上涨。总之，房价还要上涨，政府已经离不开楼市炒家的堪称是伟大的作为——深圳半年房价暴涨94%，上海、北京也 不落下。

　　这么伟大的成就让全世界为之惊叹，让中国经济病中惊坐起，让决策者为之瞠目。只有老百姓修为不够，面对如此之 高的房价，说不出个所以然，口袋里又没有半毛钱，憋了半天，只得用中国人特有的带有文化特色的国骂，无可奈何的大呼一 声。

　　像阿Q的革命差不多，骂了一声也就悻悻然了。其实大可不必，隔岸观火，即使看见的不是烟花的绚丽，也是燃烧的 壮观。不过，我们不要忘记了，2006年房价开始涨起来后，看不见的手和看得见的手一起作为，加息、提高存款准备金率 、二套房贷首付提高、利率提高、税费提高。针对这一系列的举措，当时市场上出现了一个很形象的名词，叫做：温水煮青蛙 。结果，大家已经很清楚。

　　那温水慢慢煮了两年，青蛙被煮得受不住了，不惜用退房、断供的方式在窝里扑腾扑腾了几回，终于被一个和善的老 人所救。不再煮了，赶紧把灶里的柴火撤出来。降息降息，降低存款准备金率、把开发商的自有资金比率降低到15%，利率 七折优惠、交易税费减免，购房入户、购房财政补贴，哗啦啦又把房价给炒起来了。

　　不过没有关系，一个住宅市场如果排斥了老百姓的购买力，那这个住宅市场迟早会出问题。即使动用政府公权维护一 个商品的价格，那也只能维护得了一时，决不可能长久。这不，全国许多城市在今年7月16日以来，正在逐步实行二套房贷 首付四成的政策，并且在利率优惠、二手房交易税费都传出政策到期不再给予优惠的传言。

　　对这些传言，有的人嗤之以鼻，嗤笑说：那只不过是狼来了，根本不可能的事。是不是狼来了我不知道，我想这个喜 欢撒谎的小孩至少是没有恶意的。更何况，全球经济格局已经悄悄发生变化，澳大利亚率先加息，至少在提醒我们，现在应该 到了回收流动性的时候。可是，我们今年上了那么多铁公鸡项目，马上回收流动性已经变得那么让人恐惧，而不回收流动性又 会受到通货膨胀和人民币对美元升值的双重压力，怎么办？

　　不用担心，中国的经济智囊有的是办法。不是通货膨胀还没有发生吗？目前只是资产价格上涨，目前只有房价泡沫， 那么，头疼了就医头，先来慢慢对付房价泡沫再说。这回他们选择的方式不是温水煮青蛙，而是钝刀子割肉，慢慢来，但时不 时地让你疼得大叫一声。我想，不会有人对这个手法看不清楚吧，如果看不清楚我就慢慢道来。

　　这第一刀割下去就是二套房贷首付四成，我相信没人会叫疼。作为楼市炒家来讲，今年已经囤积了大量的房源，都是 用四到五倍的杠杆效应在银行贷出了大量的银子，你现在来搞二套房贷首付四成，只有一倍多的杠杆效应，不买就是了。这就 是成交量大幅萎缩的主要原因。炒家不会叫疼。老百姓呢，也不会叫疼，你这么高的房价买不起干脆连看都不看。开发商手上 也有大把的银子，你不买，真好囤在那儿涨价，所以也不会叫疼。

　　这就是钝刀子的厉害，一刀下去没人叫疼。于是就来第二刀，当然，还不会有人叫疼。这第二刀就是二手房交易税费 不再减免。有人不把这当刀子，还去乘机再赌一把，赶紧在这时去买二手房，抢优惠的末班车，真是天真的好笑啊。不当是刀 子就可以了，还充老大在江湖漂一回，想不挨刀都难。

　　这第三刀就是上海现在宣布的，11月1日开始，二套房利率不但不优惠还在基准利率的基础上提高10%。这回有 人叫疼了。利率提高，尽管不能叫回收流动性，本质上是在有限制地回收流动性。这对楼市炒家来讲是当头一棒，对改善性购 买力来讲就是一个钝刀子，会有人叫疼的。因此，这时才会有人明白一个简单的道理，那就是以前的优惠都是一个陷阱。

　　会让所有人叫疼的，是明年大约6月份的加息。那个时候钝刀子开始变得很有些锋利了，锋芒指向所有的有房贷的人 ，至此，房价回调开始。央行尽量想做到房价泡沫不破，但是，这么巨大的泡沫可能不破吗？说到这里，当然，还有许多细节 就不一一而论了。总之，二套房贷首付四成绝对不是狼来了，银监会也不是那个孩子。做点准备，迎接钝刀子，是每一个房奴 必须面对的。(作者为著名地产评论家)

　　颇似“狼来了”

　　撰稿·韩世同

　　近日有关二套房贷收紧和取消优惠利率的传言再起，但却看不到央行对此表态和正式的文件发布。回顾一下，二套房 贷政策的制定、发布和调整，哪一次不是由央行正式发布文件和公告的呢？

　　去年10月底央行调整放宽二套房贷政策，银监会表示要严格执行二套房贷政策。但事实却是二套房贷政策不仅全面 放开，甚至多套房贷同样也可以享受七折优惠利率。实际上，银监会完全不具有制定和调整信贷政策的职能和权力。

　　但是近半年时间，银监会却多次表示要严格执行二套房贷政策，甚至还对外宣称二套房贷政策从未放松何来收紧。我 认为银监会这种表态是极不负责任的，如果不是睁着眼睛说瞎话，那就是属于严重失职。

　　有人形容关于二套房贷收紧的传言已经听得耳朵都起茧了，我也深有同感。人们现在好像对此传言已经有些麻木了。 但为什么传言了那么久，却始终没有文件和公告出来？如果真的收紧了二套房贷的政策，难道房地产市场会一点也不受影响？

　　我觉得，二套房贷的传闻似乎有些成为中介和银行的炒作工具，每炒作一次就可以掀起一波成交高潮，将那些担心享 受不到优惠利率的购房者哄骗入市。但时至今日，央行始终也没有对二套房贷政策作过任何表态，二套以上购房的优惠利率也 照样可以明紧暗松地得以享受。在我看来，有关二套房贷收紧和优惠利率将会取消的传言就像“狼来了”的故事一样，不同的 只是在多次受骗之后，当“狼”真的来了的时候，被吃掉的可能不仅是那个说谎的孩子，还有那些对二套房贷优惠利率依赖度 很高的购房者。

　　尤其是在房价高企、成交萎缩的情况下，收紧二套房贷无异于可令成交急剧下降的杀手锏。虽然，其作用只是起到“ 压垮骆驼最后那根稻草”的作用，但对房地产市场和按揭市场而言，则将是雪上加霜。

　　近期也有传言对首次置业的七折优惠也将取消，我觉得这样做似有不妥。我一直认为对个人房贷应该采取梯级管理的 做法，对首次、二次、三次及以上的房贷应采取不同的利率政策和首付，这样才不会造成一收就死、一放就乱的现象。

　　还有就是，我不清楚这些七折利率优惠的期限到底是多长，是会随时调整还是可以一直享受到贷款合同终止。如果是 可以随时调整，那就要特别审慎，因为稍有不慎就会形成中国式的次贷和不良贷款。

　　(作者为知名房产研究专家)