只要在城市化过程中，建立起“无产者”转化为“有产者”的稳定机制，大规模的经济转型，就不再是社会不稳定的 危险期，而是走向更高层次稳定社会的有序过程

　　文/赵燕菁

　　住宅到底是消费品还是投资品的争论基本上已经有结论了——只要存在住宅市场，住宅就必定同时具有这两种功能。 但很少有人意识到，在中国特定的税收制度下，住宅同时还具有强大的社会财富二次分配的功能。这一功能巨大且隐蔽，其结 果使得相同的住宅政策，却可能代表着完全不同的利益取向。

　　住宅具有二次分配社会财富的

　　特殊功能

　　中国经济的高速增长，是从城市土地制度和住房制度改革开始的。

　　传统的市场经济国家，城市政府的公共服务是从土地增值后的财产税中收取的。其基本路径是：政府改善基础设施和 公共服务→地价提高→不动产升值→财产税增加。计划经济下，没有土地市场，政府的公共服务体现为企业利润增加。政府的 收益模式是：政府提供基础设施→企业成本降低→利润增加→国有企业上缴。

　　改革后的中国地方政府公共服务收益模式，既不是计划经济的企业利润上缴，也不是标准市场经济下的财产税模式， 而是地方政府垄断土地一级市场的收益模式。其基本收益模式是：政府改善基础设施和服务→土地升值→一级市场上，通过招 拍挂获得一次性土地收益→补贴工业及商业，将一次性土地收益转变为可持续的工商税收。这个在一些人看来，为将就土地国 有制度而“杂交”出来的制度“怪胎”，本来是作为一种改革的过渡，但一经出台，就显示出令世界震惊的发展效果——高效 率的城市改造，急速提升的公共服务，强大的企业竞争力……结果成就了过去十年令世界瞠目结舌的高速增长。

　　城市土地与农村土地价值的最大差异，就是土地上所负载的各类公共服务。地价是未来公共服务价值的贴现。住宅作 为不动产的一种形式，其价值源自于土地，而土地价值又源自于不同水平的公共服务缴税后的残值。公共服务水平越高，税负 越低，土地价值就越高。在垄断的土地一级市场上，地方政府通过招拍挂，从土地中获得超出成本的巨大收益。地价越高，政 府用于改善基础设施和公共服务的能力就越强，城市土地价格上涨得就越快。在财产税缺失的条件下，公共服务改善的大部分 好处，都残留在土地上，并以地价上升的方式，转移到不动产所有者名下。除非公共服务水平大幅降低或税收水平大幅提高( 如开征财产税)，住宅的价格总体趋势必定是持续的上涨。这就是为什么在城市高速发展阶段，任何打压房价的政策都只能是 扬汤止沸。

　　由于中国城市的税收制度，尚未以不动产为对象开征财产税，不动产所有者并不直接为其享受的公共服务付费，这就 导致土地价值中积累了大量公共服务转移过来的残值——谁购买了住宅，谁获得城市土地，谁就可以几乎无偿地享受城市的公 共服务，以及今后服务水平提升导致的外溢收益。中国城市住宅也因此而具有了社会财富二次分配的特殊功能。

　　不动产缘何成为不同阶层的

　　分水岭

　　1998年房改，在中国城市里创造了一个规模可观的“有产阶层”。有没有城市不动产成为社会不同阶层的分水岭 ：“有产者”的财富随着不动产价格的上升迅速增值。而与此同时，“无产者”却无缘分享社会财富的增加。非但如此，由于 房价上涨速度远高于工资的上涨速度，“无产者”成为“有产者”的希望反而越来越渺茫。结果是，中国城市化发展越快，城 市建设越成功，房价越高，有没有不动产的财富积累效率差异越大，社会分化也就越严重。正是在这个背景下，房价的上涨才 成为一个超出房地产行业本身的“社会问题”。

　　这种独特的二次分配机制，迫使越来越多的人投资不动产以分享更大的社会剩余份额，从而诱发了全社会大规模追逐 不动产的狂潮。无论有钱没钱，有房没房，快退休的和刚毕业的，都在考虑购房。目的只有一个，获得城市不动产——如果你 没有在迅速增长的财富大潮中抓住这块浮板，成为城市有产者，你就会毫不留情地被社会迅速高涨的财富所淹没，沦为社会的 底层。换句话说，作为参与社会财富二次分配的最主要的手段，全民追逐不动产就不仅不是“非理性的”经济行为，也不是简 单地为了致富，而是在高速发展的经济中，维持基本社会地位的本能。电视剧《蜗居》就真实地描述了这一过程中的社会心理 。

　　这样的结果的确是改革者当初始料不及的。

　　投资型需求：

　　商品住宅的特殊属性

　　中国房地产目前的问题不是简单的供给不足的问题。欧美等发达国家在1990年代到2000年前后的户均居住面 积，瑞典是72平方米，英国是97.9平方米，法国是86.4平方米，日本是92平方米，美国是177.5平方米，苏 联是72.4平方米。我国现在的城市户均居住面积已经达到65平方米(加上农村则更高)。远小于人均GDP与对应国家 的差距。在1980年代，我国的人均居住面积还只有3.6平方米，而现在的人均建筑面积已经达到30.1平方米。这个 差距还在快速缩小。

　　中国当前的住宅问题是住宅作为一种资产，成为了分享社会财富增长的一种主要手段。这是住宅作为一种商品，与其 他商品最大和最本质的不同(事实上，在标准的统计中，住宅是被计入“投资”而非“消费”。住宅价格的上涨，也不像一般 商品那样被计入“消费价格指数”)。现在，许多舆论和政策，都将矛头对准住宅的“投资性需求”。但只要公共产品和服务 不断通过地价影响社会财富的分配，长寿命、可以自由交易的商品住宅，就必然是一种“资本品”。不论你是否自用，购买住 宅，就必定是一种投资行为。这就意味着，住宅的投资性需求不可能从住宅消费需求里单独剥离出来。打击投资性需求，也就 是打击房地产本身。

　　我们所要解决的，不是“投资型需求”，而是这一需求带来的社会问题。这个社会问题就是市民阶层的分化。由于是 否拥有住宅，将社会分为“有产”和“无产”两个阶层，从1998年开始，同样的改革政策对于整个社会，就不再是“中性 ”的。经济增长对于不同的阶层，也就具有了完全不同的含义——“有产”阶层不用太多努力，就会“被”自动致富，而“无 产”阶层则无论如何奋斗，也很难进入分享财富增长的机制。

　　执政基础的阶层分析

　　在住房改革之前，城市社会主体基本上都是“无产者”，只要是“好的”政策，对所有人都是“好的”；只要是“坏 的”政策，对所有人都是“坏的”。换句话说，政策的效果对于大部分人都是一致的、无差异的。1998年的房改，一夜之 间造就了大批的“有产者”，由于这些人代表了大多数“市民”，所以开始时，经济发展的财富效果，大体上也是“无差异” 的。但随着城市化快速扩张，新进入城市没有参加房改的新居民不断增长，城市“无产者”占城市居民总数的比例开始不断增 加。结果，现有的财富分配机制导致这两个阶层贫富差异急剧分化。在这一背景下，同一个政策对于不同的阶层来讲，开始显 现出完全不同的经济效果。

　　近来一些关于党史的影视和文学作品，都倾向于把共产党1949年的执政，描述为主要是由于军事上的成功。而真 实的故事是，不懈的土地改革才是共产党执政的最大原因。正是这个关键性的改革，创造了大批“有产阶层”并使之成为自己 的阶级基础。同样，改革开放的成功，也得益于农村联产承包责任制，重新造就了农村“有产阶层”。而1998年的住房制 度改革更是将改革的获益者扩大到城市地区。事实上，历史上的改朝换代和成功“变法”，也都是通过财产(主要是土地)的 再分配和赋税制度改革，创造支持自己的新的有产阶层。不同执政者之间的竞争，本质上乃是制度设计之间的竞争——看谁能 够设计出能使最多人获益的制度。

　　中国目前的社会阶层大体上可分为城乡两大部分。农村部分，联产承包责任制使得大部分农民成为改革的获益者，虽 然农村产权制度并不明确(产权不稳定的耕种土地和产权明确但不能完全流通的宅基地)，但只要不出现大规模的土地兼并， 有产的农民就会继续成为社会稳定的支持者。城市居民则分为“有产”和“无产”两大部分：有产的居民是改革的最大受益者 ，因而也是社会稳定最坚定的支持者。

　　现在，真正的问题，乃是游离于农村“有产者”和城市“有产者”之间，并迅速增加的城市“无产者”。这部分人包 括新毕业的学生、复员军人等。特别是其中的农民工，急速的城市化将他们拉出农村，并没有真正进入城市。在现有的分配机 制下，这些人完全无法参与社会增量财富的再分配。在经济高速增长的经济周期，这些人同城市有产居民的收入差距急剧拉大 。尽管自身的绝对收入没有显著恶化，但是由于相对社会地位迅速降低，这一阶层的人会产生强大的挫折感，极易形成社会不 稳定的因素。除非为这些“无产者”设计一个晋升为“有产者”的稳定的制度路径，否则，随着这一阶层在城市总人口中的比 重不断增加，整个社会就可能陷入分化和动荡。

　　消除这一社会稳定的威胁，只有两条路：要么，重新将“有产者”变为“无产者”；或者，将现有的“无产者”转变 为“有产者”。答案只有一个：只有阶层的统一，社会稳定的基础才能最大化。

　　实践表明，全民无产化无法代表“中国先进生产力的发展要求”和“中国先进文化的前进方向”，因而也无法代表“ 中国最广大人民的根本利益”。因此，唯一正确的制度设计方向，就是如何将城市“无产者”制度化地转变为城市的“有产者 ”，并通过城市化进程，将大部分国民转变为城市的有产阶层。只要做到这一点，社会的稳定性就会迅速增强。

　　在这个意义上，房地产政策的核心目标，就应该是如何帮助尽可能多的居民，以最快的速度和最低的成本，获得城市 不动产，而不是打压所谓的“投资性需求”。

　　如何帮助“无产者”获得资产

　　我们不妨回忆一下，现在城市的“有产者”是通过什么途径形成的？答案是：房改。

　　1998年的房改，将公有住房折算工龄后，以极低的价格转让给居民。随着这些资产的上市，参与房改的居民“一 夜暴富”。而城市公共服务和基础设施的改进，导致地价上升，使所有“有产者”的资产随之升值。精明的“有产者”，会把 资产抵押出去，通过银行融资，购买更多的不动产，于是财富进一步向城市“有产者”倾斜。

　　帮助城市居民置业的最佳途径，不是打压房价，而是复制当年房改的路径，将当初只惠及部分居民的“房改”，扩大 到所有在农村没有宅基地并在城市没有参加过房改的居民——允许每一个家庭有一次机会以成本价，购买一套基本配置(比如 小于60平方米)的住宅，获得产权后允许上市。这个将1998年一次性房改，推广为长期的“全民最低住房保障制度”， 可望在没有任何一方——地方政府、开发商、中央政府和居民——利益受损的情况下，将住宅问题与分配问题予以最优地解决 。

　　获准以成本价购买住宅的家庭中，有能力一次性付款的，即可迅速成为城市“有产者”。随着城市不动产价格的升高 ，他们的财产性收入也会随之增加。那些一时还没有能力付款的，可以分期缴纳，一定年限后，缴齐差价，获得产权。由于房 价在一开始就按照成本锁定，他们无须担心市场价格的起伏。此时，市场价格的飙升就不再是问题。相反，市场的价格越高， “房改”后的溢价就越多——高房价就不仅不是负面的因素，反而成为财富升值，进入城市有产阶层的阶梯。沿着这个台阶， 新增居民就可以增值后的不动产为原始资本，沿着现在城市“有产者”的致富路径向上攀升。更多的有产阶层又为下一步将地 方政府收入，从土地一级市场转向财产税创造了基础。

　　毋庸讳言，“全民住房保障制度”会冲击现有的城市运行模式。但政府土地出让收益的减少，表面上看会影响对工业 的补贴，并弱化城市的经济竞争力。实际上，这只不过是将以前对生产要素中土地的补贴，转变为对劳动力的补贴。低成本的 住房，可以有效抑制劳动力价格的上涨，建立稳定的劳动力供给，从而在很大程度上抵消土地价格补贴减少带来的成本上升。

　　社会财富再分配的有效途径

　　没有纯粹“中立”的房地产政策。历史的经验告诉我们，任何政策都会通过现有的制度，以不同(甚至相反)的效果 影响不同的社会阶层的财产状态。“好的”政策必定是一个能够代表“最广大人民的根本利益”的政策。而这种政策存在的前 提，就是必须存在这样一个占社会绝大多数，并具有相同利益取向的主流阶层。分裂的利益，必定导致分裂的政治基础。全民 住宅保障体系制度设计的目标之一，就是迅速形成一个庞大的、占社会主流的“有产阶层”。一旦形成这样一个阶层，社会稳 定的基础就会迅速巩固，改革才能凝聚强大的共识。

　　全民住宅保障制度也许存在这样或那样的问题，但这并不应当成为我们推迟行动的借口。当年推行土地责任承包制是 如此，1990年代的房地产改革也是如此。

　　房价高低仅仅是一种经济刻度，是“好”是“坏”，取决于我们的制度选择。打压投资型需求，打压房价，对“无产 者”置业帮助有限，但却直接“威胁”广大“有产者”利益，而这些“有产者”恰是社会稳定最坚定的支持者。一旦市场确如 某些人所希望的那样出现暴跌，那些正在辛苦贷款的购房者就有可能被迫重估其物业的价值。如果社会因此出现全面性的毁约 、赖账，那些没有置业的“无产者”，最终也会通过银行的损失或工作机会的丧失，被动分担房价下跌的后果。因此，唯有帮 助所有新进入城市的居民都成为“有产者”，才有可能在不损害城市“有产者”利益的前提下，扩大分享社会财富增长的覆盖 面，使现有导致城乡要素分离、贫富差距加大的土地制度，转变为分配社会新增财富、创造有产阶层的有力工具，从而史无前 例地将城市化，变为同步实现社会财富公平分配与社会经济进步的过程。

　　30年的经济改革，使国家(政府包括国企)积累了大量的财富，却缺少一个社会财富再分配的渠道。住房特有的二 次财富分配功能，正好为我们提供了一个个人分享社会财富再分配的有效途径。水可载舟，亦可覆舟。关键看我们怎样利用这 个功能。在目前的机制下，住宅的再分配功能导致“有产者”和“无产者”贫富差距的急速扩大。而一旦建立起“全民住房保 障制度”，所有公民就可以通过不动产升值，公平地分享社会财富的增长，贫富差距就可望迅速缩小。

　　在这样的制度设计下，高房价和投资型需求就不再是我们的问题，而是我们的机会。我们不仅不应当打击“投资型需 求”，相反，我们还要帮助更多的低收入者“置业”；我们不仅不应压低房价，帮助富人低成本分享社会财富，相反，要让他 们付出全部的市场代价。只要在城市化过程中，建立起“无产者”转化为“有产者”的稳定机制，大规模的经济转型，就不再 是社会不稳定的危险期，而是走向更高层次稳定社会的有序过程。就扩大政权的执政基础而言，现在的房地产政策的重要性， 丝毫不亚于当年的土地改革，其意义甚至比改革初期的联产承包责任制更加深刻。□

　　(作者为中国房地产研究会常务理事、厦门大学教授)