南都讯 尚未建成的中山第二高楼高度突增95米，相关规划变更公示在4月5日清明节假期当天发出，公示时间7天，至昨日结束。中山市城乡规划局古镇分局负责人表示，该规划变更2013年已经通过规委会批复，现在是按有关要求补公示，由于没有变更容积率，不用补缴土地出让金等费用。
4月10日上午，南都记者在中山市规划局网站上发现一则规划变更公示通告。根据通告，古镇利和广场三地块建筑限高从210米增至305米，这意味着中山在建的第二高楼高度突增95米。同时，建筑密度从最高50%提升至最高57%，绿地率从最低15%降至最低11%。公示时间为4月5日至11日，发布日期为清明假期中的4月5日。
4月10日晚，古镇利和广场有关人士接受南都记者采访时称，“不论是容积率还是建筑高度，都是按政府的要求去建设，我们确定其中没有违规之处”。中山市城乡规划局古镇分局一位廖姓副局长则表示，该地块规划条件变更程序合法，早在2013年已经过规委会专家讨论并批复。规划变更由于没有更改容积率，虽然高度增加了近百米，但不用补缴土地出让金等费用。
昨日下午，中山市城乡规划局、古镇镇政府、古镇规划分局等负责人再次对相关问题作出说明，中山市规划局表示，该地块曾3次申请变更规划，第一次为2013年9月，当年10月获得批复，但古镇利和广场2013年6月已动工。上述负责人透露，审核发现该项目绿地计算不够规范，并坦承公示存在不足，今后将严格各种流程和公示。
焦点1
300米高楼边建边改规划？
曾三次申请调整变更规划
中山市规划局技术科副科长吴青苗称，2013年中山市利和置业有限公司向古镇镇政府及规划部门提出，要将古镇利和广场打造成为珠江西岸单体量最大的商业项目之一，当年9月利和置业正式申请对古镇利和广场项目修建性详细规划方案进行变更，首要就是将建筑限高由210米提升至305米，容积率等强制性指标不变。吴青苗3月2日之前任中山市规划局古镇分局局长。
2013年10月，利和置业此次申请规划变更获中山市规委会通过批复，建筑高度由210米提升至305米，建筑密度由最高50%提至最高57%，绿地率由最低15%降至最低11%。当年10月14日，古镇镇政府网公示了《中山市古镇镇控制性详细规划集中调整与整合(同益片区)》，古镇利和广场正位于该片区。
第一次规划调整后，利和置业又于2014年2月再次提交申请，对项目用地规划条件进行调整变更，此次主要是项目内部功能布局变化，其他指标完全一样，最终获审查通过。
吴青苗告诉南都记者，目前古镇利和广场项目的裙房基本已建成，验收前中山市规划局复核了房产测量图纸和各项指标，结果发现该项目的建筑密度低于57%，同时由于建筑高度调整，一些建筑使用地块有偏差。去年开始实行最新的《建筑工程建筑面积计算规范》，依据新规范计算出来的各项指标数据与旧数据存在差异。
她说，发现上述变化后，规划部门及时告知利和置业公司，并根据最新情况对面积和各项指标重新核定，而重新核定的数据及指标需要落实到控制性详细规划，中山市规划局再次将其提交至市规委会审议，并于上月26日的市规委会扩大会议审议通过。“通过后我们告诉了利和方面，他们在4月3日提出申请，所以5日我们就对规划变更进行了公示。”
事实上2013年6月古镇利和广场已经动工，是否规划变更未获批就动工，边建边改规划？昨晚，南都记者联系上利和集团一位营销负责人，但他并未正面回应。吴青苗表示，边建边改规划在大型项目建设中是正常的，该项目2013年动工之前肯定有相关施工许可的，企业在运作过程中进行定位调整只要不突破强制性指标，允许边建边改规划，但调整要走程序。至于动工前升高到305米的方案尚未获批，她称当时305米的主楼没动工，动工的裙楼规划调整后降低高度没有问题。
焦点2
为何在节假日突发公示？
无硬性规定但存在不足
中山古镇利和广场规划变更公示为何突然在清明节假日发出，而且还不留电话？吴青苗说：“放假期间政府单位不上班，去单位没法反映情况，以后确实要注意。”她表示，《城乡规划法》并没有要求公示一定是工作日，“要走的流程很长，程序走下来很难说是哪一天，重点项目也要抢时间。不过确实是工作上的疏忽，以后尽量避免”。
事实上，早在2013年10月，古镇利和广场项目修建性详细规划方案进行变更获得批复，但当时就没有主动公示。吴青苗坦承以往公示确实做得不够，以后会根据省部两级督查要求，依法行政，严格强化各种流程和公示。
焦点3
绿地率为何降4个百分点？
计算不规范已签补建协议
此次规划变更公示中，该地块绿地率由不低于15%调整为不低于11%，骤降4个百分点。吴青苗表示，“比如门廊底下之前规划的是绿化，如果不办绿化换绿地板了，其他绿化也会相应减少。我们不断要求强化计算途径，标准化计算”。
她说，发现项目绿地存在这样的问题后，规划部门做了补救措施，“要求开发商跟古镇政府签一个绿化协议，弥补由于其计算途径不规范导致的绿地率变化问题”。
焦点
4
拔高近百米
容积率未变？
裙房削低了约三到四层
该地块的建筑密度从50%提升至57%，限高从210米提升至305米，最关键的容积率指标为何能保持不变？
“容积率是最核心的、强制性的指标，肯定是不能变的。”吴青苗解释，首先，建筑密度是总基底面积除以总用地面积，容积率计算是总计容面积除以用地面积，一个发生变化时另一个不一定发生变化；其次，可以通过瘦身高塔或是降低裙房高度等方法“挤出面积”，在维持原容积率前提下提升建筑密度及主塔高度。具体到古镇利和广场，是降低了包括古镇灯博中心在内的裙房高度。
她表示，古镇利和广场的初始方案中裙房比较笨重，把裙房降低、主塔拔高后整体会显得轻巧些，“裙房削低了大约三到四层，减少的面积加到高塔上，所以计容面积、容积率还是没变化”。
焦点5
305米项目规划变更镇级分局审批？
古镇分局是审批权限下放试点
该规划条件变更公示通告显示，受理和公示的均为中山市城乡规划局古镇分局。涉及10万平方米用地、最高305米的大项目变更规划条件，镇一级规划分局是否具有审批权限？
吴青苗告诉南都记者，为更好推动项目落地和进度，2013年中山市规划局以内部文件形式，在各分局进行审批权限下放的试点，其中古镇和坦洲两个规划分局为最高级别的A类局，在市局法制科指导下，可以审批包括具体项目规划变更在内的多类项目，职权覆盖受理、审批和公示在内整个环节。此次古镇利和广场用地规划条件变更，也是由古镇分局受理申请并审批公示的。
她同时表示，分局规划审批权限是很清晰的，比如任何一级的控制性规划，分局都只能提出初步审批并交市局，由后者最终审批。
时间轴
●2012年6月 利和集团取得地块，当时规划中的酒店主楼限高为210米
●2013年6月 古镇利和广场开工，宣布项目由世界灯博中心、国际贸易中心、幸福华庭高尚住宅区三个板块构成。利和集团负责人表示，当中有高300米的大楼
●2013年10月 古镇又一项目动工，规划最高达328米，将成为中山第一高楼。尚未建好的利和广场变为第二高楼
●20 15年4月 中山市城乡规划局网站出现古镇分局的规划变更公示通告。涉及利和广场地块的建筑密度、绿地率都有变化，建筑限高更是“长高”了95米，达到305米
统筹：南都记者 王世峰
采写：南都记者 储诚松 韩晶元 王卫 王世峰
编辑：SN117
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