学区房不是房地产概念
文/新浪专栏 观察家 童大焕
有人问：童，有没有这样问过你：你那么懂投资房地产，为什么你自己不狂买狂卖闷声发大财，就好比有人问股票分析师，你这么牛逼和靠谱的话，自己直接买股票不是赚的更多更快吗？
我回答他说：问得好！1巴菲特那么会赚钱，为什么不闷声发大财而要去谈股市？2个人的钱总是有限的，天下谁能不断买房不止且年年都买？况且我已经被限购了，卖了就买不回来。3独乐乐不如众乐乐，闷声发财之乐不如指导人一起发财之乐。我曾于2014年启动免费的贫民窟百万富翁计划，心想整它两百个案例也像尤奴斯一样申请个诺贝尔和平奖，奈何8个案例只有1个人付诸行动，所以现在只做有偿服务且收费不菲，倒回头来实践耶克的“商业是最大的公益”理论。
也经常有人问，某某学区房怎样？我一般回答他们说：我不研究学区房，因为学区房不是房地产概念，而是政府配额的概念。
既然是政府配额，就不由市场规律和城市化规律作主，所以很难研究，政策的须臾之变会带来财富的巨大跌宕，这样无法自主掌握的东西，不要轻易去碰为好。世界这么大，选择这么多，为什么非要在一两棵树上吊死呢？有人在城市中心买破烂房子等拆迁，也是一样的道理。
最近广州一批业主就遇到了麻烦。《南方都市报》2015年4月8日报道，日前，广州市天河区教育局公布了2015年该区的部分小学招生地段，令不少业主大跌眼镜，有业主惊呼，花近700万买下的学位房，最后竟然是“竹篮打水一场空”。事件缘于今年天河区6所小学服务地段微调，两新增楼盘明确对口小学：天河北林和村新楼盘峻林住宅小区划归华成小学，华景小区新楼盘华景锦苑划归棠下小学。天河区教育局表示，此次微调是因新增楼盘、校区及教育资源优化布局等考虑而作出的决定。同时，该局有关负责人表示，教育局从未与开发商签订过有关的“学位协议”。
不仅新楼盘有风险，旧楼盘一样存在学区微调的可能，因为招生人数和城市人口数量每年都在变化。况且政府部门理论上还担负着“消灭学区房”也就是均衡公共教育资源的职责。
学区房还有两个风险不可忽视。一是学区房基本上只适用于小学和初中尤其是小学阶段往往更被追捧。但在应试教育体系下，相当数量小学阶段进入名校的孩子，初高中阶段未必表现优秀，甚至高考也未必能体现出优势，更不用说日后漫长的人生了。因此，随着家长越来越理性，对学区房的追捧是否会发生一些改变，也有很大的变数。
尤其是高中阶段以后，越来越多的家长让孩子的教育与国际接轨，越来越多的优秀学生高中毕业后出国留学，会不会倒逼小学、初中传统优势教育的改变？仅举一例：据南京市委宣传部新闻发布官方微博@南京发布消息，2015年南京外国语学校的高三学生大概有470名学生，截至4月5日，有295人被美、英、法、澳、日等国名校录取，加上先期保送北大清华还有国内名校的名额，目前只剩21人需参加高考！
事实上，像北京、上海、广州、深圳这样追捧名校比较热的地区，往往也是优秀学生出国热的地区，名校高中高考前空班、空校的事实年年都在发生。在这样的变局中，小学名校一定是进入初中名校的通行证、初中名校一定是进入高中名校的通行证吗？况且小学初中都属义务教育阶段，都有可能在政府安排下各自划片招生。所以，小学名校不一定能保进入初中名校，初中名校不一定能保进入高中名校。
第二个风险是，越是追捧名校的地区，学位房越是被炒得价格高的地区，往往也是户籍政策最封闭的地区，像北上广深，都对外实施严厉的户籍封锁。这种情况下，学位房的炒作基本上是在现有户籍人口中“体内循环”，而这些户籍人口的生育率越来越低，将意味着未来生源越来越少。而人们炒作学位房，其实是炒作配额，相当于花了一笔大钱，买了孩子的一个入学配额，并且几年后还可以把这个配额再卖给别人甚至以更高价卖给别人。但随着生源减少，配额稀缺性降低，学位房“配额价格”远高于房地产实际价格的一路高涨势头还能持续多久呢？
这一切都需要炒作学位房的人们理性、冷静地进行思考，对于一个充满不确定性的东西，是否值得那么执着地去追捧。不考虑学位房投资回报，只为了给孩子上个好学校而不惜代价的，不在此列。
2015年4月10日星期五发表于香港东网
大焕财智分享会(第3期)即将举行！
主题：史上最大规模救市下房地产专业投资法则
货币时代，工资不是主流，投资之神才受追捧。
金融岁月，不会投资理财，必将面临财富风险。
主讲人：童大焕
主讲内容：
1为什么有人离权力很远却能够精准预见政策走势？
中国城市化规律与中国经济逻辑形成倒逼态势(包含“是什么形势倒逼使得只有房地产才能救中国经济和金融？房地产是否还能救？救到什么时候？泡沫是消化泡沫的唯一办法”等内容)
2、中国房地产即将告别草莽时代(未来开发商和投资者必须80%精力用来研究城市化规律，沉醉在权力与宏伟规划幻觉中的开发商和投资者将全军覆没)；
3、一路一带、城市群、京津冀一体化将如何影响城市化进程？
4、互联网和现代交通如何影响城市化进程？
5、房地产投资的方法与技巧(含“借救市东风优化资产已经迫在眉睫”)。
6、本次讲座将着重提醒房地产投资理财的十大陷阱，包括保障房陷阱、郊区别墅陷阱、养老地产陷阱、开发区陷阱、小产权房陷阱、高铁陷阱、旅游度假房陷阱、航空城陷阱、商业地产陷阱、西部大开发和东北振兴陷阱等。不要只有碎片化的知识，应该有系统的理论体系才能支撑起顽强的理性。太多的人深陷其中不能自拔。
希望用一天的时间，让学员们对中国经济是怎么回事、中国城市化是怎么回事、中国未来会怎么样等全局问题有一个清晰的概念和相对准确的理解。只有在这个基础上来认识房地产，才不会盲人摸象不得要领。正如古人说的“不谋全局者不足以谋一域”，用西方哲学家斯宾诺莎更为精准的定义则是“理性就是指在正确认识全局的基础上采取适当的行动”，只有认识全局，人才能理性；只有适当的最适合于自己的行动，才能使自己成为财富的主人。
人数： 限20人以内。(控制人数是为了保证每个听众都有充分的提问与交流机会)
费用：每人次5000元人民币(名额有限，4月24日前打款成功为准)。夫妻凭身份证、结婚证可一同参加。(夫妇俩人只收一个人的费用，目的是为了更好地让家人达成共识、大幅度降低沟通和观念转化成本)
时间：2015年4月25日(周六)9：30—17：00
地点：北京某优雅的咖啡厅或茶座。
联系人：兰文娟 手机：18500186893
企业名称：北京大焕智库咨询有限公司
童大焕简介：独立学者，重庆邮电大学移通学院大焕城市化战略研究院院长，大焕财智书院(网络)创办人。国内将房地产投资与城市化正确规律结合得最紧密的、知行合一的独立学者。
童先生专注城市化规律和房地产研究与投资18年，著有《买房的革命》、《穷思维·富思维》、《定位中国》、《世纪大迁徙》、《中国城市的死与生》等相关著作；具有丰富的实战经验，对中国房地产和城市化的深刻洞见，观点屡被市场验证。2011年2月11日发表在英国金融时报中文网的“一二线城市的房价泡沫反而较小；三四线城市房价虽低，但房价泡沫反而更高。如果严厉的限购政策将社会流动性进一步挤向三四线城市，那么这些城市的泡沫会有越吹越大的危险，也为将来留下更多类似‘鬼城’、‘烂尾城’之类的‘城市化浪费’。”(《限购恐将催涨三四线城市房价》)、2014年发表在香港东网的《我为什么敢说谁当总理谁降准》、《泡沫是消化泡沫的惟一办法》等诸多篇章都已成经典，被时间和政策与验证；2015年2月4日，在两会前一个月通过微博作出了“2015年房地产救市就是经济主旋律”的精准判断！
2众筹再度来袭 把握最后机遇
文章标题：面对最后救市哪些土地房屋一定要买哪些一定要抛
作 者：国内研究城市化时间最久、著作最多、对政策准确预见性超强、知行合一的一个人：童大焕
内容提要：本轮房地产大救市，是最大规模也是最后一次大规模救市行动。政策还未完全出完。此番救市之后，房地产进入“政策简单，市场复杂”的市场调节状态，不会再有如此大规模的救市行动，因为此番没再救起来的再救也救不起来；也不会再有以往那种大规模的打压行动，因为中小城市整体过剩背景下房地产根本经不起打压。救市的目的不是为了救房地产，而是醉翁之意不在酒。此番救市，有条件入市的一定要抓紧入市，这是最后的低价机会；有些该卖的土地和房屋进入最后一次出手机会的时间窗口，否则将来有价无市概率大增。
主要内容：1谁当领导谁都要救市，绝对不要低估了此番救市的力度；2此番救市要达到什么效果？政策出尽了没有？3绝对不要高估了此番救市的效果；4市场不够泡沫凑；5开发商和个人应对策略；6城市化方向正在发生不以人意志为转移的悄然逆转；7特别注意觉醒资金的动向。
适用对象：开发商，个人投资者，各类购房需求者。文章对全国各类市场有细分。
不二之价：1998元。
具体操作：童大焕 中国银行北京塔院支行 卡号 456351 0100866 775780
往上述账号打款成功后，请通过本人实名新浪或腾讯微博私信知会姓名、邮箱、打款金额。本人确认后通过邮箱发送文章。如果利用支付宝打款，请一定在元角分上面增减几元几角几分，便于核对。
文章情况：已完成，6348字。
保密约定：老规矩，作者承诺众筹文章1年内不公开，读者也负有同等保密义务。
未来，优质资产收入远高于工资收入，是一个全球性的规律。在中国人口如此众多、地区差距和城乡差距巨大、过去几十年城市化又被人为阻止的背景下，城市化的补课效应会使这一点更加突出。用不了十年，和你同样学历同样职业同样出身的人，因为买房和不买房的区别、买对房子和没有买对房子的区别，就是富人和穷人的区别、中产和白领的区别、财务自由和财务不自由的区别。过去十多年发生的故事还将重演，别说我今天没有提醒你。
（声明：本文仅代表作者观点，不代表新浪网立场。）
