在规划期内，中山市拟建设各类住房5784.66万平方米。 南方日报记者 叶志文 摄
近日，《中山市住房保障需求调查与住房建设（2016—2020）规划》（征求意见稿）（以下简称《规划》）对外公示。规划期内，中山市拟建设各类住房5784.66万平方米，将解决15644户困难群众的住房问题，其中筹集实物保障性住房1443套，发放租赁补贴14201户。
在规划期内，中山还将逐步建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，完善多渠道、多层次的住房供应体系，引导形成合理的住房消费结构，并稳步增加以租赁补贴发放为主体的住房保障供给力度，探索人才公寓、共有产权房等多种住房保障与支持手段，满足不同收入层次居民的住房需求。
●南方日报记者 李凤祥
1 拟解决逾1.5万户困难群众住房问题
数据显示，“十二五”时期，中山市户籍人口由起初的150.73万人增长到期末的158.68万人，年均增长速度为1%，人口增长态势稳定。到2016年，中山市户籍人口数量达161.25万人，常住人口为323万人，外来人口占比较高。在“十三五”规划中山提到“实施积极的人口发展政策，2020年常住人口达365万”，人口的增加必然带来住房需求的增长。
中山最新公示的《规划》，要求在规划期内建立市场配置和政府保障相结合的住房制度。具体来说，在规划期内将建设各类住房5784.66万平方米。其中，建设商品住房建筑面积5776万平方米，筹集实物保障性住房建筑面积8.66万平方米。规划期内解决15644户困难群众的住房问题，其中筹集实物保障性住房1443套，发放租赁补贴14201户。
2016—2020年，中山市建设商品住房建筑面积5776万平方米，是“十二五”期间商品住房销售总量的1.67倍。其中，2016年建设商品住房1016万平方米，2017年建设商品住房1080万平方米，2018年建设商品住房1160万平方米，2019年建设商品住房1230万平方米，2020年建设商品住房1290万平方米。
这表明，在土地供应方面，2016-2020年中山市提供住房建设用地2310.4公顷。其中，商品住房建设用地面积2310.4公顷，保障性住房主要以市场回购和发放租赁补贴的方式筹集，不需要直接的建设用地面积。
《规划》提出，住房建设用地布局必须符合城市规划要求，结合城市发展战略方向和城市产业空间规划布局，并应在各地区实现“职住平衡”。因此，《规划》结合城区居住用地发展建设基础和城市空间结构规划布局，将中心城区居住用地分为七大居住片区，分别为主城居住片区、西区北居住片区、港口居住片区、南区居住片区、火炬西居住片区、五桂山居住片区和火炬居住片区并进一步划分为23个居住分区，形成了“居住分区－居住片区—城市”的居住规模等级结构。
2 警惕投机性需求确保市场健康稳定
《规划》坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，并提出健全与完善商品住房和保障性住房各有侧重的多层次住房供应体系，建立低、中、高端住房梯度消费格局；突出住房的居住功能，支持合理住房消费需求，实现住房一、二、三级市场均衡发展，进一步建立和健全房地产市场健康发展长效机制。
自2015年开始，在各种利好因素和重大交通规划的影响下，中山楼市步入上升期，成交量和价格均有不同程度上涨。为维护市场稳定，在今年3月底，中山出台了以“限购”“限贷”为核心的调控政策，随后市场步入平稳期，外来投机性需求得到有效限制。在规划期内，中山将实施房地产市场分类调控，努力实现商品住房市场供求基本平衡。
一方面，中山将按照中央有关房地产市场分类调控精神，增加住宅用地供应，警惕并抑制短期投资投机性需求引起的市场剧烈波动，努力保持住房市场供需基本平衡；另一方面，做好差异化“限购”“限贷”等各种调控政策的储备方案，对现有调控政策执行情况进行持续监控，适时调整限购范围和限购对象条件要求，既要防止由于外源性需求强烈导致价格快速上涨，又要防止由于政策过于严苛，导致市场断崖式下挫，切实保障群众合理的自住性和改善需求，兼顾买房置业保值增值的需要，维持新建商品住房价格稳定。
同时，《规划》要求加大普通商品住房供应占比，切实增加普通商品住房用地供应，适当提高容积率，实现土地集约节约利用；优先保障90平方米以下中小户型、中低价位住宅供应。当房价出现非正常的快速上涨时，可参照其他城市经验，探索推出由建设单位长期持有的租赁性住房，抑制投机性需求。
3 承租人未来可同享优质教育
近日，广州市发布了加快发展住房租赁市场工作方案，明确指出，“赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权”。该方案一出，顿时引发全国瞩目，对于一线大城市而言，随着房价越来越高，会有更多人选择租房住，因此探索“租购同权”意义重大。
而在此次中山公示的《规划》中，也明确提出：“调整现有的只有产权人才可享有地段入学权的规定，使承租人也能享受优秀教育资源，免除租赁的后顾之忧，增加租赁住房需求。”
《规划》项目组调研发现，与广州、深圳等城市比较，中山住宅租赁市场不甚发达，租赁市场还处于较粗放发展阶段。首先，出租房源供给不充足，中山住宅租赁房源主要是镇区和城中村居民自建房以及城区的一些零星小区商品住房，数量有限，且较分散，其中自建房无产权证出租占比较大。而大量新落成的商品房，由于不带装修，难以成为租赁住房的有效供给。其次，居民对住宅租赁的需求不高。由于多有住宅的原因，中山市本地居民很少需要租房居住，而外来人口中也有相当比例购置了住房，总体而言，租赁需求不旺盛。
然而，随着中山市经济社会发展、人口大量流入，房价逐步攀升，可以预见，未来中山的租赁需求将有大幅提升，有效需求将得到释放，住宅租赁的发展潜力巨大。
因此，《规划》要求该市大力发展住房租赁市场，鼓励住房租赁消费。首先，加快修订相关法规，鼓励新房带装修销售，增加租赁房源供应；其次，规范租赁行为，加强租赁合同的签订和备案管理，调处租赁纠纷，稳定租赁关系；扶持住房租赁规模化经营，提高住房租赁市场专业化水平。切实做好房屋租金参考价的测定和发布工作，完善住宅租金定点动态监控机制，稳定市场租金水平。
通过以上举措，中山力争打造多主体参与、差异化供应、规范化管理的住房租赁市场，更好缓解部分常住人口及青年群体和各类人才、创业人士的居住问题。
