民法专家呼吁物权法草案明确业主权利范围

　　本报记者 陈晶晶

　　物业管理公司在小区里划出一块空地出租车位、在小区里发布广告，然后把所有收益都归为己有，行不行？

　　物业管理公司或街道组织，随意把业主承担了建造费的商品房人防设施改成地下商店

或旅馆，出租收费，行不行？

　　“不行，这些做法都是侵犯了业主权利的行为。”全国人大常委会法工委前经济法室主任、民法起草小组成员魏耀荣斩钉截铁地说。作为一位资深的民法专家，近日他接受本报记者专访时呼吁，正在讨论中的物权法草案应明确业主的权利范围，为群众反映日益强烈的房地产和物业矛盾定纷止争。

　　商品房人防设施的所有权应当归业主

　　住宅区内的业主究竟有什么权利？魏耀荣认为，只有业主才能对住宅区的共有物享有所有权。

　　他提出，

　　他提醒说，商品房人防设施的所有权则应归业主，因为人防设施的建造费都是摊入房屋价格的，行使管理权的政府部门也不具有所有权，不能以人防设施经营收益，物业管理公司和街道组织更不待言。同样，物业管理公司也无权以地上车位、建筑物外墙和屋顶经营收费。

　　车库归属不能与开发商约定

　　现有物权法(草案)第72条规定了小区里道路、绿地和车位车库的归属，“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外”；“建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示归个人的除外”；“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，有约定的按照约定，没有约定或者约定不明确的，属于业主所有”。

　　魏耀荣认为，这几项规定既不适宜，也不可操作，应当再作商榷。在一个国有土地使用证载明的一宗土地上建成的住宅区内，任何部分应均归业主共有，道路和绿地也不例外。如果有一截道路需要提供给城镇公众使用，或者一块绿地需要给城镇公众欣赏，那么应由政府在土地上设定公共地役权。实际操作中，可以在国有土地使用权出让合同中作出约定：此种地役权属于他物权，道路和绿地的所有权不应变更。

　　至于车位、车库的归属可以由业主与开发商约定的规定，至少在目前条件下，缺乏有效机制保证。

　　明确住宅区区分所有权才有法律依据

　　目前住宅小区业主从登记机关获得的产权证上反映的业主权利，只涵盖套内面积和公摊面积两个部分。魏耀荣认为，这个“公摊面积”并不能完整地和准确地反映业主在共有部分的应有份，它不过是计算房屋价格的权宜之计，并非业主权利范围的合理划分与科学界定，由此往往造成人们观念上的很大误区，并成为开发商和物业管理公司侵犯业主权利的口实。

　　对此，他提出在物权法(草案)的修改中增加三项规定：

　　一是住宅区区分所有权(区分共有权)包含专有部分和共有部分的应有份，专有部分指居住建筑物内由业主单独占有和使用的房屋和附属设施，共有部分指业主共同使用的居住建筑物以内的地基、地下室、楼梯和其他附属设施，以及居住建筑物以外的土地、建筑物、车库、地上车位、道路、绿地、管线等附属设施；

　　二是业主在共有部分的应有份，按照业主的专有部分面积占全体业主专有部分总面积的比例确立；

　　三是住宅区业主和开发商，就其支付价格或者承担建造费用的专有部分和共有部分的应有份，享有区分所有权(区分共有权)。

　　但有了这些规定，开发商是否就能真正受到约束呢？如果开发商已经把车库建造成本摊入了

　　魏耀荣认为，解决这些问题还需要政府的干预和制度的保证，但如果物权法中能作出上述规定，即使目前还难以有效约束开发商，也能起到警示作用，尤其是可以作为核查