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商品房市场会不会“崩盘”?


http://www.sina.com.cn 2006年05月04日00:06 红网

  一面是房屋供不应求,涨价热销;另一面是占待售商品房总面积六成左右的住宅尚未卖出,京城房屋销售真相到底是什么?截止到4月30日,北京市可售的期房项目共计1512个、面积2608.41万平方米,其中未售住宅109106套、面积1541.39万平方米,未售出住宅面积占可售商品房面积的59.09%;已取得房屋所有权证的正进行现房销售的项目855个、可售面积440.17万平方米,未签约住宅17815套、面积289.14万平方米,未签约住宅面积占商品房现房销售面积的65.69%。(2006年05月03日《北京娱乐信报》)

  建设部门的研究表明,商品房的空置率如果在0到14%之间,为空置偏少,供不应求,价格飞涨;15%到30%之间,为空置适量,供求平衡,价格平稳;31%到40%之间,为空置偏多,供大于求,价格回落;41%到50%之间,为产生积压,供过于求,价格下跌。

  据北京市建委的数据表明,截止到4月30日,全市期房项目中有109106套住宅未售,占可售商品房面积的59.09%。现房销售的项目中有17815套住宅未签约,占现房销售面积的65.69%。共计约12.7万套住宅没卖。这就是说,在今年以来北京市

房价上涨了20%的后面,是北京市60%左右的商品房没有卖出去。假如北京市建委的数据是准确的,我们是不是可以依据建设部门的研究推测,北京市的商品房市场面临“崩盘”的危险?

  也许,用一半是火焰,一边是海水来形容商品房市场并不夸张。一般来说,房价应该是由购房者的消费能力决定的。但是,开发商取得高价位的土地后,为了确保自身利润,势必会把抬升了的地价成本转嫁到购房者的身上,并竭尽全力设法抬升房价。而一旦销售不动,那也只能让它闲置着。但是,如果降价出售,亏本就会立即显现,今后若想再获得银行贷款就绝非易事了。而让它闲置着并一路上涨着,至少在账务报表上看企业还是赢利的。至于以后怎么办,那就只能等以后再说了。

  从市场化的角度看,商品房产作为一种商品,无论是高档房还是经济实用房,其价格要受到原材料供应、供求关系、政策传导、舆论宣传等多方面因素影响,在一定幅度内波动是正常的。作为房地产的主要成本因素,地价并没有大的波动。建筑用的主要原材料钢材、水泥等价格一直是降价趋势,有的降价幅度还很大。作为买方,有数据表明,70%的城市居民买不起房。在这种“逆市走高”的情况下,北京市60%左右的商品房“空置”,大概也是“形势所迫”,不得不如此了。目前,一些开发商明明还有很多房子没卖出去,却告诉购房人房源所剩不多,骗取消费者尽快认购登记或购买,而一些不知情的消费者也往往上当受骗。

  今日楼市是否在重蹈上海的昨日轨迹,

北京楼市的今日之困是否预示着楼市的未来命运。这不能不引起人们担心会不会出现金融风险的重大担忧。究竟是什么导致了商品房市场的困局?

  由于低技术门槛和暴利的吸引之下,各路资本纷纷涌入房地产领域,在政府“吹风”、开发商“点火”、中介“添薪”之下,楼市虚火越烧越旺,这期间,金融工具推波助澜。银行普遍放松房贷审批、提高贷款成数,甚至虚假贷款,楼市泡沫越吹越大。不少真正需要房子的中低收入者成为“博傻”游戏“最后一棒”的接棒者。当房地产开发行业成为社会上公认的暴利行业的背景下,高达90%的城市居民购房意愿下降,“从穷人口袋里掏钱”的真正炒家已经出手脱身。开发商为了确保自身利润,只好竭尽全力设法抬升房价,骗消费者认购,希望能把成本转嫁到购房者的身上,上演一把最后的疯狂。即使商品房空置卖不出去,虚价产生出的“

泡泡糖”,也有银行在后面“顶缸”。

  在这样的前提下,地方政府当然要“稳定房价”。司马昭之心,路人皆知。显而易见,这样的导向是在“稳定”开发商的利益、金融行业的利益、炒房者的利益,而广大中低收入的老百姓很难从这样的政策中得到实惠。

  市场的涨落自有其自身的规律可循。消费者缺乏购买能力和购买意愿的商品,怎么能维持在高价位并长此以往?物极必反。北京约六成可售商品房未卖出,商家骗消费者认购等等事实,也许可以告诉人们一些什么。

  且将冷眼看螃蟹,看它横行到几时?!

作者:雨水


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