武长海：寻求房地产健康发展制度的治本之策

　　我国的房地产发展用“如火如荼”来形容毫不为过。对于普通住宅建设，本是地面上的砖块和钢筋组合而已，大部分发生的是物理反应，连化学反应都很少发生，科技含量不应当很高，别提创新了，但缘何全民皆关注，甚至跨国公司也积极参与呢？皆因为有国有土地收益流失造成的房地产暴利可供攫取。我国房地产不良发展带来的流弊，正在蔓延。国家虽然出台了一系列宏观调控政策，但收效甚微，就如国家控制矿难的发生，出台了政策，矿难照样发生，为何？本人认为，这些政策只是治标不治本，没有抓住问题的根本。

　　我国的房地产要健康发展，必须在我国的宪政体制下，在坚持社会主义公有制和土地公有制的条件下，在坚持中国特色社会主义制度的条件下，构建以法律为核心的长效制度安排，才能真正实现我国的经济健康发展，人民安居乐业，社会长治久安。

　　对于我国房地产的制度安排，应当做好如下工作：

　　第一，以持续性发展为原则，改一次性收取土地转让金为按年度收取土地使用税。一次性收取土地转让金，对外来讲，我国实行的是土地公有制，没有形成土地交易市场，土地的价值不能得到体现，土地转让金也是扭曲性土地使用价格，没有可参考的价格，一次性收取过高的土地转让金，最终负担会落到老百姓身上，而收取过低的转让金，又会造成国有资产流失，况且老百姓并不能从中得到任何实惠；对内来讲，一次性收取的转让金，不管使用是否得当，都会存在这样一个问题：把本应在几十年里合理使用的钱提前支出，由于土地资源是有限和不可再生的，这就等于是断了子孙后代的发展之路，不能可持续发展。

　　因此，我国应当改一次性收取土地使用金为土地使用税，并且按年度收取。在收取土地使用税时，应当充分考虑如下因素：首先，土地使用税的收取应当充分考虑我国的经济发展状况和普通百姓的收入水平。例如发达国家一般居民用于购房的收入为年人均收入的30%左右，美国目前控制在24%左右，过高的比例必然抑制对其他消费品的需求，影响经济的健康发展，当然这个比例越低越好。我国在收取土地使用税时，也应当设定一个具体的税收标准，这个标准还应当充分考虑地区的差异性，既考虑全国的居民平均年收入情况，也应考虑当地的年平均收入情况。在税收的支配上，应当由地方和中央按一定合理的比例分配。

　　收取土地使用税，是以土地使用权和地上建筑物所有权分离为前提的。我国目前的房地产是土地使用权和地上建筑物所有权结合在一起的，70年或50年，这往往使国家在事实上失去对土地的控制。而通过对最终购房者或租房者收取土地使用税的办法，可使国家牢牢控制土地所有权和使用权，从而真正体现了全民所有。

　　收取土地使用税，使开发商和投资商失去了谋取暴利的根基，大量的资金就不会卷入房地产业，企业和公民就会树立正确的价值观，避免投机心理，投身于技术创新。这样，我国的房地产不会出现过热现象，良性的发展秩序自然形成。

　　收取土地使用税，房地产中的腐败土壤也将根本铲除。近期，上海、北京和天津等一批高官的落马，无不与房地产相关联。房地产孳生了一批官僚腐败分子，也生产了一批不劳而获的投机富翁，这对国家制度的破坏和经济健康发展的危害不容小视。

　　收取土地使用税，能够极大地增加国家财政收入，使国家有更多的财力进行收入的第二次和第三次再分配，增强实现“共同富裕”社会主义价值目标的能力。

　　收取土地使用税，使二手房投资者失去了投资基础，空房率将大大降低；大大降低购房者和租房者负担，“人者有其居，居者有其房”的目标将容易实现，人民才能够安其居，乐其业，社会才能够和谐发展。

　　收取土地使用税，购房者的贷款比例将会大大降低，对于降低金融风险也是大有益处的。

　　第二，在国家控制土地使用权的情况下，对于地上的房屋建筑，可以采取市场化运作的方式，但国家必须发挥宏观调控作用，防止开发商哄抬

　　第三，国家可以成立非赢利性的房地产开发公司，真正体现“有所为，有所不为”。国家可以在特定地段根据需要，设计房屋结构和建筑标准，进行招投标，由企业去建设施工。

　　第四，各城市应当根据经济建设和城市发展需要，制定近期和长期房地产发展规划，并经国务院有关部门批准和接受监督。在制定房地产发展规划时，应当以人为本，从市中心向郊区以辐射状发展时，应当合理配置小

作者： 武长海