毕 舸
《第一财经日报》从一位建设部官员处了解到，未来住宅保障体系中的实物补贴可能将分为三个等级。廉租房将主要面向最低生活保障线以下的家庭，所占比例不大。租赁型经济适用房则面向低收入家庭，当家庭收入达到一定水平后，政府有权收回住房。限价商品房也将限定购买资格，或面向拆迁户，或面向本市户口的无房户等。
经济适用房将以租代售的两大理由是中国的房屋产权为70年。大部分地区的经济适用
房面向低收入家庭，但一个家庭的收入可能在70年中发生翻天覆地的变化，一次性的出售令经济适用房制度缺乏退出机制。另一方面，政府则不断地需要拿出土地来建设经济适用房，由于经济适用房的售价不包括土地成本，仅包括一半的配套成本，政府甚至需要不断地在此项目上投入资金。缺乏退出机制的出售型经济适用房制度将逐渐令政府不堪重负。
不过，经济适用房以租代售，等于将经济适用房变成“扩大版的廉租房”，那么，在整个中低收入住房保障体系中，廉租房与经济适用房都成为“永远流动的临时住所”，只有限价商品房是具有完全产权、可以被购买以满足住家之需。但此前已有媒体报道，广州限价商品房已经出现售价高于该区域普通商品房的怪状。
可见，小曲好唱口难开，中低收入住房保障体系本质上是一个需要政府不断投入的社会保障体系，它时常要处于社会福利覆盖面扩大与政府财政投入捉襟见肘的两难中，也更需要政府以满足中低收入者基本有房住的坚定决心，来维护整个中低收入住房保障体系的稳步推进。
廉租房与经济适用房的成败，首先是其数量的保证。根据发改委提供的数据，今年前5个月经济适用房投资占房地产开发投资的比重仅为2.6%，比去年同期下降5%。经济适用房近年来开发比重的连续下滑，是因为其出现“变质”，一些有私家车的人住在经济适用房、一些住经济适用房的人买第二套房子乃至经济适用房变成豪宅的情形，动摇了经济适用房为中低收入者服务的根本公平，但如果有关部门不是想方设法采取各种举措遏止这股风气，而是退后一大步，以减少经济适用房供应来逃避责任，其“鸵鸟心态”实在无益中低收入住房保障体系的健康发展。
任何一套体制的健全，尤其是由政府主导的体制改革，莫不需要责任明确，核定政府必须承担的相应义务，并且有完善细致的规则约束政府，防止出现卸责之举。租赁型经济适用房也好，出售型限价商品房也好，政府要在其中树立不可动摇的三大原则底线，才能保证所有的设想最终成真。
租赁型经济适用房是政府财政投入有限论以及市场发展变化论的产物，但其必须加上政府保障责任公益化的刚性规定。政府在租赁型经济适用房上付出要远多于收益，这要求政府必须遏止目前经济适用房比重节节下滑的趋势，继续扩大经济使用房的供应量，以满足广大低收入者的需求。
政府在租赁型经济适用房的过程控制必须强化，不能再度上演以往出售型经济适用房面积和价格飞涨、房产商乘机牟利的情形。对试图突破规定浑水摸鱼者，予以严厉惩罚，不但要没收此前给予的种种优惠扶持待遇，而且要让违约房产商加倍偿还不当得利。
政府在推进廉租房、经济适用房与限价商品房时，也要对整个房地产市场进行规范整顿。广州市房地产业协会和广州市统计局公布的广州市空置商品房研究报告指出，广州别墅、高档公寓的空置面积接近经济适用房面积的十四倍；而各地有关土地闲置、房产商低价圈地的新闻也层出不穷，打击房地产投机风潮首先要从入口着手，政府必须收紧合理调控之手，对长期搁置的土地资源回收，但不应再度高价拍卖出售，谋取第二次利润，而是应取之于民用之于民，将这些土地用于建设廉租房、经济适用房与限价商品房。
我们要澄清一个概念：租赁型经济适用房是根据市场经济的退出机制，所设立的弹性需求满足模式，但政府责任应是刚性的，是不容讨价还价的，同时，限价商品房的供应必须跟上，并且要严防过程的走样，重蹈以往经济适用房出售的覆辙。
