姚霞：限价房不可“闭门造房”

　　【作者】姚霞

　　在住房保障这一领域，各国政府都是通过间接或直接手段进行有力的市场控制，而不是形成政府与开发商博弈、相互讨价还价的局面

　　国际先驱导报文章据国内媒体近日报道，建设部联合多部委进行的住房保障体系改

革调研已经结束，未来将对现有经济适用房、廉租房、限价商品房(中低价位普通商品房)三类住房保障产品的各自功能进行重新划分与界定。中国住房保障体系将发生重大变革。

　　中国的住房保障制度从实施到现在，都是以经济适用房和廉租房为主，最近又发展了限价商品房。这一制度确实解决了相当一部分人的住房需要，不过舆论的评价和飞涨的

　　在全球范围内，住房保障制度主要分三种：金融支持型、非盈利法人主导型和政府主导型，分别以美国、日本和新加坡为代表。

　　美国的住房保障体系是典型的金融支持型。1932年制定的《联邦家庭贷款银行法》和1934年制定的《联邦住宅法》是美国住宅保障体系的基础。美国对中低收入者的住房保障主要体现在对其房屋支付能力的帮助上，中低收入者购买用于自住的商品房，可在银行的支持下只支付3%的首付款，同时国家为中低收入者住房贷款提供名为“203b按揭保险”的保险支持。也就是说，中低收入者同样在开发商主导的市场中以市场价格购买房屋，但可以支付比高收入购房者更少的首付款（高收入者一般为房款的30%），并享受更优惠的利息。

　　当初，中国的住房保障体系并没有选择“美国道路”的原因是个人征信体系的不健全，容易产生骗贷和泡沫，但在国有银行上市、银行信用评估体系健全的基础上，未来中国可以有条件地局部引进美国的住房保障方法，解决低收入者的住房问题。

　　日本的住房保障体系属于非盈利法人主导型，其中也包含了部分政府直接参与：地方政府每年建造公房用于出租，租金为成本租金的一半左右，这部分出租房主要用于收入最低的人群。不过，日本更多的住房保障任务还是由住房都市整备公团完成，住房都市整备公团是日本政府直属的国营非盈利企业，资金主要来自政府贷款，以保持收支平衡为经营目的。住房都市整备公团可以让中等收入人群享受到基本等于成本价的房屋，而不至于背上太沉重的房贷负担。在中国，也出现了住房合作社等非盈利单位，但这种模式在缺少政府主导和资金支持的情况下，仅限于民间层面很难普及，非盈利单位也可能会因为缺少监督而转化为盈利者。

　　最后要谈的是新加坡的住房保障体系，也就是政府主导型。新加坡的住房分为两大类：“组屋”和私宅。“组屋”是政府通过建屋发展局为广大中低收入群体提供的廉价公共住房，大致对应于我国的廉租房和经济适用房。在土地国有化的基础上，政府以福利价提供公共组屋，市场以市场价提供私宅。而建屋局是最大的建筑商。2000年，新加坡92％的家庭拥有了自己的住房，而早在1976年，新加坡建屋局就已经成功地为占人口80％的工人提供了住房。可以说新加坡的住房保障体系是计划为主，市场为辅的。

　　事实上，我国的住房保障体系建设也有很重的“新加坡味”，但是实施力度上还有差距。比如新加坡“组屋”的出售都是由政府负责的，杜绝了开发商的干扰；其“组屋”占房产市场的比重也远高于我国经济适用房所占比重。

　　从各国的经验可以看出，在中低收入者住房保障这一领域，政府都是通过间接或者直接手段进行有力控制，而不是形成政府与开发商博弈、相互讨价还价的局面。同样道理，“限价商品房”和政府委托开发商开发的“经济适用房”既是开发商的市场工具，又承担着政府保障任务，如何发挥其作用还需探讨。