叶檀：听证加市场，拆迁才会趋于公平

    作者：叶檀

　　几天前浙江省人大常委会通过的《关于修改〈浙江省城市房屋拆迁管理条例〉决定草案》(下称《草案》)，受到了媒体的广泛关注。其中最明显的变化是“拆迁人主体”、“拆迁房屋的价格评估”、“拆迁安置的最低保障”等民生问题。(见3月30日《第一财经日报》)对此，有媒体评价，浙江“市场价补偿”拆迁新规高票通过，是一个“历史时刻”。新规定能否担当得起如此高的评价，需要我们对现有的拆迁补偿规定进行梳理。

　　2001年通过的《城市房屋拆迁管理条例》，规定拆迁补偿有货币与房屋产权调换两种方式，具体金额“根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定”。由此，各种版本的地方房屋拆迁条例层出不穷。

　　条例虽多，在界定与保护双方利益的核心内容方面大致相同。目前的法规对被拆迁人的利益实施双重保障，一是经济补偿，二是法律救济，如果拆迁与被拆迁双方经协商达不成协议的，由拆迁当事人向批准拆迁的房屋拆迁主管部门申请裁决等等。

　　从表面上看，被拆迁人有市场中介机构价格评估与政府裁决、法律申诉等多条渠道保障自身权益，但在实际执行过程中，这三重保障十分脆弱。根源在于其中的隐性利益链条捆绑住了中介机构、政府与法院的手脚。

　　现行法规让拆迁人主要成为房地产开发商，让利益冲突双方直接对峙，增加了协调的难度，而中介机构“受人钱财终人之事”，很难做到不受外界尤其是雇佣者影响进行独立评估。由于拆迁人在拆迁之前就已获得了建设项目批准文件、建设用地规划许可证，这就意味着地方政府事先认可了拆迁项目具有合法性，一些典型的商业开发项目在发展地方经济与完善城市功能等所谓公共利益的遮蔽下，法律救济变得困难重重。

　　这种隐性不公的存在，经常导致拆迁成为导火索，也使政府等部门自缚其手，一些被拆迁人由于怀疑，进而抵制，进而无限度博弈，最后只有让法律判决“强制拆迁”，从而激化社会矛盾。一些地区对于“钉子户”或是私下增加货币补偿额，或是以极端手段强拆，市场在一定程序上处于无序状态，最终各方利益都难以得到保护。

　　拆迁领域存在的问题反映出对于民众财产的法律保护，以及救济程序的公正的极端重要性。浙江省新修《草案》在很大程度上走出了以往的囚徒困境，方法有二，一是保持市场的相对独立，二是让公共利益诉诸于民意支持。

　　《草案》增加规定“评估比准价格由房地产评估机构根据交易价从高原则，从类似房地产中选取三个以上可比实例，进行交易情况、交易日期、区域因素和个别因素修正后确定”等，使房屋评估有据可依，价格不至于离市场太远：“市、县人民政府在作出强制拆迁决定前，应当依法举行听证，就作出补偿安置裁决的主体、程序、依据及被拆迁人拒绝搬迁的理由听取拆迁当事人、有关主管部门及其他相关人员的意见，充分保护被拆迁人的利益”，使得拆迁人与被拆迁人的利益置于一个公共平台上，无论拆或不迁都有充足的民意支持为其合法性。

　　千万不要小看这两条，公开的民众意见平台的建立，使政府不再成为拆迁人的当然代表，转而成为民意的倾听者与仲裁者，矛盾将通过公共平台与独立的中介机构等专业人士的独立意见得到化解。在此意义上，浙江的《草案》为公平拆迁进行了有益的探索，也为重新检视《城市房屋拆迁管理条例》提供了借鉴。

　　□叶檀(上海媒体从业者)