在每年的9月12日，万通地产生日的前一天，冯仑都会召开一个反省会。这个活动像宗教仪式一样，被严格地执行。

　　通观万通地产的发展历史，这家公司的价值启蒙、关键危机的化解，以及布局未来的前瞻战略之把握，都同反省会息息相关。因此，反省会也成为观察这个17岁的“老公司”的极好的历史坐标。

　　在2003年和2004年的反省会上，万通地产提出了美国模式和反周期生存。彼时，中国地产的新一轮涨势刚刚开始，地产商开始享受他们最美好的一段时光。

　　这两次反省会的真正价值直到2008年才变得清晰。这一年，在许多地产商因为经济环境的骤变而叫苦不迭的时候，万通地产的业绩却实现了大幅增长。

　　被称为“商界哲人”的冯仑是一个很爱说“大”话的人。很多时候，他发表观点的范围已完全超出了一位地产商的语境。从地产到全局，从历史到时事，从工作到风月，从男人到女人——冯仑都能说出一番大道理来。

　　但冯仑绝不纸上谈兵。他滔滔不绝的表达能力，除了他早年从事学术研究的积累之外，更多的是来自于他多年商场拼杀的智慧。如果仔细分析，冯仑的很多观点都能从他的经历中找到出处。 “我讲的很多话你感觉上不对，但仔细想是对的。”冯仑自己说。

　　所以，即便抛开他的名气和所处的位置，当这样的人开口的时候，你必须保持一定的敬意。

　　 万通处于事业上升期

　　2008年对地产行业来说是惨淡的一年，但冯仑的反周期思维让万通在这一年过得非常顺遂

　　■特约记者／赵静

　　万通集团董事局主席冯仑每天去“上班”的路上，都会在车里看看新闻。有时候，这不是一个愉快的过程，因为他不时能看到一些周围企业的坏消息。“总是能看到熟悉的朋友出事，这让我心里很不舒服。”冯仑说。

　　经济危机让中国企业不得不面对一个异常困难的时期。很多企业的表现证明，它们并没有对此做好充分的准备——这其中包括冯仑的很多同行。由于成交持续低迷，很多地产商的资金链已经脆弱不堪。

　　但万通却是另一番景象。

　　2月20日，万通实业旗下上市公司万通地产发布了2008年年报。在房地产上市公司大倒苦水的时下，万通却交出了一份华丽的年报：去年该公司实现营业收入48.41亿元，同比增长122.44%；归属于母公司所有者的净利润达到5.27亿元，同比增长两倍多；每股收益1.04元，同比增长184.28%，按净资产收益率排全国房地产行业第一。

　　冯仑一直坚持万通是地产的第二梯队，但由于2008年逆势走强的表现，万通甚至已经取代了万科，被视为新地产企业榜样。多年来曾被人质疑和观望的冯仑“反周期运作”理论重新成为人们关注的热点。

　　“有进步，还不足。”对于2008年的业绩，冯仑只用了6个字概括。这种冷静，也是他反周期思维的一部分。

　　反周期运作

　　反周期的想法来自十几年前闯荡海南的经历。在冯仑的《野蛮生存》一书里，他回忆那段日子比去年、前年好不知道多少倍，叫天天过年。大家天天打招呼，都是说不留神又赚钱了，那个时候给小费，一次给20万。但1993年海南房地产泡沫破灭后，海南1.8万家房地产公司，从海南出来还活着继续发展的公司，不到1%。第一次感受寒冬令冯仑促生了这一思想的初步轮廓。即使合作伙伴易小迪、潘石屹等都离开了万通，但这三兄弟的行为有很多相似的地方。

　　“第一，我们买地都不是特别疯狂。从海南活下来以后，我们知道了公司的发展有三样东西绝对不能靠：不能靠爹，不能靠天，不能靠买地。第二，我们都不像别人那样着急。现在你们看到的突飞猛进的公司，多数都属于青春期的公司，最大的特点就是以大为目标，而不知人间的生活困难。”他研究过近15年来所有A股房地产公司的报表后，发现一个奇特的现象：周期性波动中剩下的公司都不是在繁荣时期拿地最多的公司，死掉的公司通常都是拿地最多的公司。这让有过专术学历根底，善于总结的冯仑摸出一条规律：在繁荣时期，所有A股房地产公司都是销售增长、利润增长、资产规模增长，但同时负债率也增长，每股净现金流却减少。当一个公司所有指标都快速增长，但净现金流却为负的时候，那就潜在很大的危险，一旦市场出现危机，公司的周转就会有问题。

　　“过去15年里，大量的A股房地产公司都是这样死掉的。在上一个周期当中，像剩下来的万科等公司，他们的土地一点都不多。”冯仑说，就是这条规律提醒他，要学会“反周期”运作：顺市卖房，逆市拿地。通俗来说，即在繁荣的时候按照萧条的时候做准备，在萧条的时候按照繁荣的时候扩张。

　　的确，2007年，土地交易市场异常亢奋时，地价涨幅远远超过房价涨幅，甚至出现“面粉贵过面包”的不正常现象。在市场利好的导向下，大批房地产企业竟相买地、囤地，为了争夺土地，不少房地产公司不惜大手笔竞价，产生了无数天价地王。但“蜜月期”没有持续太久，2007年底房价出现大幅回调。2008年，商品房销售开始低迷，商品房销售面积和商品房销售金额与2007年相比分别下降近两成。企业购置土地和开发土地也在不断减少。截至2008年底，全年购置的土地面积同比下降近10个百分点。

　　就在2006年和2007年中国地产企业纷纷扩张时，冯仑却按兵不动，只言“伟大是熬出来的”，加速销售、控制拿地。2008年面对急剧降温的销售市场，万通地产早已通过战略合作和股权收购，转战天津滨海新区等地拿地扩张，定位于高端市场，抓住城市大发展机遇和行业里的富矿，总土地储备面积约300万平方米建筑面积，可满足公司2～3年的发展，这便是万通的“有限土地储备”策略。它使万通地产大把回收现金，在2008年市场调整期来临时使万通具备了扩张的实力。这样的安排也让万通地产受政府保障房等政策的影响也较小，对市场变化的抵御能力更强。在这一轮房地产调整中，万通地产几乎没有受到明显的影响。“到现在为止万通地产控股公司的负债率不到有25%，没有短期负债，如果剔除掉应收账款，在30%左右浮动，在行业中居于前列，而且我们还有丰裕的现金和基金可以用。”冯仑说。

　　中国房地产及住宅研究会等5家机构近期共同发布的《2008年沪深房地产上市公司抗风险能力10强》和《2008年沪深房地产上市公司成长能力10强》两个排行榜，可以分别体现称之为“龟派”的企业活命能力和“兔派”的企业跑路能力，比较这两个榜单后，会发现一个有趣的事实：万通地产两榜皆中。这也就意味着，万通地产同时具有龟的稳健与兔的敏捷。对于任何企业来说，这可能都是不容易达到的境界。

　　寻找下一个蜜月

　　在万通地产反周期的努力中，天津泰达是其重要的推力。它源自冯仑“学先进、傍大款、走正道”的企业思想，早在2003年，万通地产和天津泰达便建立了战略合作伙伴关系，立足滨海新区，开始全国化布局。泰达集团主要在天津市从事土地一级开发与城市运营，资源优势明显，而且旗下地产公司的产品类型和万通地产不存在任何竞争关系。2004年4月，万通地产更是出让27.8%的股权，引入战略投资者天津泰达成为其第一大股东。正是借助泰达在土地、政府关系等方方面面的资源，万通地产迅速拓展了天津市场，并赶上了滨海新区的大发展，直接受益于天津大规模拆迁带来的巨大住宅需求，销售突飞猛进。

　　任何经济低谷期正是商业变革时。反周期除了低谷时主张扩张储备，还意味着商业模式的转变和创新。如今，相对其他开发商的悲观论点，冯仑用“蜜月很短，日子很长”轻描淡写楼市现况。他认为海南地产繁荣的上世纪90年代及房价飙升的2006、2007年是开发企业的“蜜月期”，90年代末和眼下的调整是正常“过日子”，只是“蜜月结束了，就会觉得有落差，我们接下来的任务是找下一个蜜月”。

　　在地产界，冯仑属于饱读诗书、研究历史的学者类型，这也许注定了他善于挖掘他人看不到的东西，琢磨未来趋势。从行动来看，冯仑似乎已开始瞄准下一个蜜月在哪儿。就像掌舵的船长，他带领着万通地产，“优化住宅业务，加快商用物业开发”，近两年来渐渐将船向摆向商用地产领域。

　　在冯仑看来，住宅问题已经被道德化了，这对地产商是一种无形的枷锁。“相比起来，商住不动产方面被妖魔化被道德化和被政府过度管制方面则比较少，”冯仑认为，商住不动产将是万通地产新的可能性。这个在国内来说相对陌生的概念，与传统的房地产开发商，即“全能地产开发商”不同，操作商住不动产的企业家更像是一名电影导演，作为一个“主开发商”，导演、协调、连接各方关系，有效地控制风险，达到最大的资本回报率。万通计划在人均GDP6000美金以上的城市加快城市建筑综合体——万通中心的复制拓展，锻炼商用物业的专业人才，这也避免了商业地产占用资金量大，资本市场要求企业短期回报的最大难题。而此次寒冬正是实现被冯仑奉为经典的美国商业地产模式的契机。简言之，即是，中期持有，能力导向，资本权益为核心，收入多样化。

　　“我正处在事业的上升期”

　　冯仑没有想象中大多数成年男所有的赘肉，他身穿红色条纹衬衣，下束，轻快干练，甚至是凸显身型的牛仔裤，以及带点设计造型的长方形眼镜，这些都让人感觉思想家颇像一个嬉皮士，好友王石赞他“聪明绝顶，侠义肝肠。”而冯仑的个人口述史《野蛮生长》却绝无装腔作势，它是冯仑站在他一个人的世界里，对中国企业近30年的发展，作出的一个小规模的见证。冯先生甚至猜测到了人们对他的角色期待，在封底写下了他的所谓自言：“资本家的工作岗位，无产阶级的社会理想，流氓无产阶级的生活习气，士大夫的精神享受；喜欢坐小车，看小报，听小曲；崇尚学先进，傍大款，走正道。”这正是冯先生的自画像。

　　取思想者之长，具有前瞻性的冯仑将“学习”、“学好”定为万通价值观的两大核心，“我们一直都认为要学好，就是说在市场经济下，我们要强调好人、好事、好钱，学先进、走正道，因为这也是个趋势。”而“傍大款”也许隐含着冯仑对民营企业成长艰辛的默认和调侃，自万通成立以来，反省会每年举行，因学习和学好其实都是反省，是反省的两种形式，也是反省的参照系。在2008年的万通地产反省会上，冯仑谈到，人思考问题有两种思维方式，一种是从自己的角度看别人，以己度人，容易批判；另一种是躬身自问，自我批评。人们常常习惯前一种，而少后一种，他提醒万通人，“要多躬身自问”。作为万通这一艘大船的船长，“自问”意味着“管理自我”，及时改造提升自我，《野蛮生长》里，他写道：“我不争小利争前途，不争局部争全局，不争现在争未来。”这种熬成伟大的性情也正是反周期策略的源泉。就像当年他在海南还未发迹，有一天和太太走在街上，他问太太，“你看我像什么人？”太太说，像一个落魄书生。冯仑放开一笑，反驳说，我看我自己就是能挣大钱，只是现在还没有挣着钱。能够自我管理、成长的人才能有这份自信心。

　　冯仑的理想是让万通成为一个最具竞争力的公司。“我们正处在事业的上升期。”冯仑模仿《疯狂的石头》里的腔调说。