张宝全

　　文艺青年的海南涅槃

　　第一次去海南时，张宝全从北京电影学院毕业没多久。在海南，他只待了半年，收获的不止是第一桶金。

　　2004年，他最早地重新回到海南，连续开发多个地产项目。好似未卜先知，海南在2010年重新大热时，张宝全已在这里布局成功。

　　中国周刊记者  田乾峰 北京报道

　　在今典花园的办公室，张宝全打开办公桌旁的大音响，背景音乐萦绕耳畔；他养着几只彩色的鸟儿，飞过涓涓流水旁的绿植，一派自然生机。窗外，楼宇相间，车来车往。

　　2010年1月，随着海南房地产引发的热潮，今典集团董事长张宝全在海南投资房地产的故事，不断被媒体关注和好奇。

　　淘金

　　张宝全曾是一名文学青年，热爱文学，写小说，出版过报告文学《强兵强将》，中篇小说集《啊，哈雷》、《火祭》等作品。

　　1976年，19岁的张宝全入伍当兵。1984年，随军上老山前线任战地记者。四年后，他转业到北京，骑着自行车，从东城跑到西城，和朋友做起了生意。

　　其中，一笔石油生意，让张宝全和朋友赚了5万元钱，他分得1.5万元钱，在当上“万元户”就很牛的1980年代，这笔钱支持他到北京电影学院读完了导演专业。

　　1992年毕业时，张宝全35岁，张宝全的老师谢飞，为筹拍《本命年》需70万的“巨额”资金，到处找钱。想当导演，对一个双手空空的年轻人来说，几乎不可能。

　　最初，张宝全想着要是能够挣到50万，然后，再回来当电影导演，拍电影。“我想，老师拍部电影需要70万，学生50万应该就够了吧！”为了挣到这50万，张宝全选择了“下海”经商。

　　当时，时值邓小平南巡讲话之后，掀起改革开放的新一轮高潮，深圳、海南进入创业热潮中，人人争当个体户，争相下海经商，一片繁荣景象。深圳、海口等城市，成为市场经济发展的桥头堡。

　　在这股全民热潮中，张宝全南下第一站，先来到深圳。抬头四望，他发现深圳并没有想象中的那么多机会。他看见周围的人都穿着皮鞋。看不到机会的他，选择离开。

　　转头，继续往南，来到海南。

　　海南让他感觉，身边有很多人还“光着脚”，也有人穿着“草鞋”。这让他很兴奋。站在海南的土地上，他觉得，似乎到处都是机会。

　　张宝全到海南不久，1992年10月4日，国务院批准，要在海南建立国家级旅游度假区——亚龙湾国家旅游度假区，批准设立了海口保税区。炒卖地皮之风一时兴起。

　　当时，工商银行下属的一家企业认为张宝全善于管理和经营，就委托他办一个二级房地产开发公司，然后要求他一起合作开发。张宝全花了一星期时间，全部给办完。

　　起初的生意经，非常简单——先找好买家，再利用银行的资金，找到上游的土地，转手卖出，风险很小。

　　张宝全说，那时他还是个“无名之辈”。他只听闻过冯仑的故事，像老潘(潘石屹)、王石等著名地产商还没有耳闻。

　　他注册的安泰公司刚创立时，公司配套极其简陋，从总经理到扫地的，就他一个人。全公司最昂贵的办公设备是一个286电脑。

　　张宝全普通话不好，也不会打字，他用这台电脑熬夜学拼音，自己打出来了公司里的第一份“红头文件”。

　　并没有太多从商经验的张宝全，牢记着经济学理论中讲的道理：“不要把所有的鸡蛋放在一个篮子里！”在投资房地产生意时，他同时注意到大量的粮食和货物进出海南，便成立了一家海运公司，买了一些二手船，开展另外一项生意：海运。

　　后来的事实也证明，这个教条式的道理帮了他，在他房地产生意遇到经营困境时，海运生意帮他分散了风险。

　　生动一课

　　从1992年底到1993年中旬，那半年时间，张宝全看着周围的人，拿到一块地，一天涨一个价，看着一个人从一无所有瞬间暴发，看着一个人怎么成为富翁。又看着那些人，挣的钱越来越多，拿地的胆量越来越大，最后落水，变成负翁。

　　1992年开始的经济热潮由于缺乏有效的宏观调控机制，到了1993年的下半年，已经出现极度过热的现象，信贷规模急剧膨胀，物价飞涨。

　　不过，目睹当年海南的经济过热现象，对张宝全来说，却非常重要。张宝全比喻说：“这就像在当年部队打仗一样，打仗，解决的是生死问题；海南，解决的是经营问题。其实，经营的本质就是规避风险。”

　　从海南“淘金”回来，凡事在做决定前，他常和公司员工讲，“先不要告诉我你能挣多少钱，先告诉我有多大风险。这些风险，能不能平掉它，如果能，我才信你。”

　　在张宝全那里，海南的经验，已变成他的一个潜意识。他说，其实，商人还有很多天生的东西去促进创业，这点和艺术家相似，也都很敏感，似乎能预感到要发生什么。

　　当年，为防止整个国民经济运行失控，1993年6月24日，国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，采取紧缩政策，促使经济“软着陆”。

　　经济整顿一开始，海南房地产热浪就应声而落，数千家开发商卷款逃离，遗留下大量荒芜的闲置建设用地和销售不出的空置商品房，留下遍地的烂尾楼。

　　张宝全说：“如果不考虑清楚风险在哪里，就不要进去，进去，你怎么死都不知道。”张宝全因为当时并没有很多钱，投资也非常谨慎。挣到一点钱，就赶紧收手，赶紧跑。即使别人能给他几千亩地，他也没有底气去接。

　　这让他在金融政策调控前，幸运地从海南撤离出来。

　　从海南离开后，海南进入经济的最低潮。这次目睹倒卖地皮的经历，对他触动很大。以至于后来，做很多事情，都表现得很保守，不敢冒进。

　　保守的心态一直持续到现在，听闻万科等其他房地产公司都竞相上市时，张宝全固执地不愿意轻易地将自己的公司上市。

　　张宝全说，如果公司上市，他每年就要去拿地，要做报表。比如北京，楼面价已经到1.5万元，把房盖好，按楼面价100%投资回报，得卖4万。当一个房子卖4万，一定会卖得很慢，要想卖到像白菜一样，这个还需要5年时间，投资回报率也就在20%，利润率更低。期间，再经历金融、政策的风险，利润低，抗击风险的能力就低。

　　“所以，为了上市而囤地打死他也不干。”不上市，靠什么？他说：“我能算得清三年，算不清五年，不知道五年之后干什么！”

　　因为做艺术，张宝全自认为敏感度很超前。海南的见闻让他变得更加敏感和谨慎。

　　有时候，他更倾向于保守，即使在面临创新的时刻。他说，创新没有数据，也没有经验，创新是要对未来的趋势和现实的经验，在这两者之间做出准确的判断。

　　当然，机遇也很重要。“如果现在再让我进入房地产业，就是给我两个脑袋，我也很难成功。”

　　保守和要有判断力，这是参与第一轮海南“淘金”后，张宝全获得的财富。

　　回海南盖房子

　　经历了1992年的海南房地产热潮后，张宝全一直关注着海南这块让他起家的“热土”。2004年，张宝全在“今典花园”、“苹果社区”等住宅项目开发成功后，重新进军海南。

　　不过，这次张宝全去海南，不再是去炒地皮，他的思路发生了转变，他要在重点旅游城市，做酒店式开发，三亚是他选择的其中一个看好的旅游城市。

　　2004年，张宝全在三亚亚龙湾海岸线上开发了第一座五星级度假酒店，2005年投入运营，8个月后就实现盈利。

　　海南的房地产市场也在发生着变化。2005年开始，国家实行房地产市场调控政策，2005年“国八条”，2006年“国六条”，海南省也建立廉租住房保障制度，进行经济适用住房的建设，调整住房供应结构，稳定房价。曾经元气大伤的海南房地产市场，开始出现缓慢地恢复性增长，房地产业的开发投资开始稳步增长。

　　张宝全当时判断，会展中心有着巨大的利润空间，而中国还没有非常好的硬件设施来承载高级会展的需求。

　　海南的房地产市场在逐步回暖。2007年，张宝全从21家竞标单位中脱颖而出，又拿下三亚海棠湾的一块土地，开发中国第一座七星级酒店。

　　2008年初，张宝全听说三亚湾的一块用作五星级酒店开发的土地要出让，再次拿下，用来建造五星级“股权式”酒店——三亚湾红树林度假酒店，客房总量超过5000间。

　　张宝全要建的“股权式”酒店模式，其核心思路是酒店每间客房具有独立产权，对外出售，再通过补充协议把业主的产权化为股权组合成一个大经营体，每位业主相当于酒店原始股东，享受长期分红，同时享受全国红树林酒店体系交换入住等多项股东权益。

　　在这个创意生成时，谁也没想到，张宝全“押宝”海南又押对了！

　　2010年1月4日，国务院发布《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》，要重点发展建设海南国际旅游岛。今后，海南还将承办更多的国际体育赛事，而三亚湾红树林酒店配建有可供国际体育赛事比赛的场馆，是目前三亚唯一具有体育功能的配套建设的高档酒店，可以承办NBA篮球、国际网球、国际排球等大型国际体育赛事。

　　投资三亚湾，是张宝全当时拿的最贵最大的一块土地。

　　张宝全说，当时，三亚湾这块地是海南拍卖的最高价，有400多亩。因为招标规定，这里只能做会展中心和酒店，它没有配套住宅，拍卖时，拍卖不掉。

　　得知这块地，张宝全果断地拿下。“从我知道，到我拿下，一个月不到。”张宝全想的是，投资会展中心和酒店，没有人要，他偏偏要这个，而且酒店开发用地比住宅开发用地价位低很多。

　　2008年底，张宝全将其他地方的土地统统放弃，包括北京的，专心做红树林股权式酒店全国连锁开发，经营酒店。

　　现在，张宝全率先抢占了海南五湾中的海棠湾、三亚湾、亚龙湾、清水湾，奠定了在海南发展的基础。

　　他相信自己的商业模式，也相信海南。

　　海南新一轮的投资热，会不会变成美国的拉斯维加斯，或者是成为下一个迪拜？

　　张宝全认为，这一轮投资和1990年代的海南投资不一样。当年是炒地皮，没有几个人盖房子，国家出台政策整顿，资金链一断，就完了。这一次将海南定为国际旅游岛引发的投资，不存在多大的泡沫，只是透支了几年的房价，因为这些房子抢占了稀缺资源。“不过，买我们房子的人，现在都赚了钱。”  

　　张宝全自述

　　好心的落水者

　　1992、1993年的时候，落水的人多了。我知道的，当时，挣了两三千万的人，95%都完蛋了。

　　为什么呢？他们的钱不会闲在那里，都在地上。你想，他们能拿到两三千万，意味着他们的社会关系和能力很强。我那个时候可怜巴巴的，正因为这样，你有压力，不敢随便拿地，甚至有几千亩地给你，你拿不了，你没有那个底气。

　　其中有一个人就很惨，他就是开始倒卖一块地挣了几百万，然后，又赚到了两三千万。赚钱以后，他就一回弄了几千亩地。当时，坐车都坐奔驰，我那个时候开一辆切诺基。我们的同事都坐公共汽车和摩托车，坐摩托车最便宜，一块钱，贵一点的三块钱，跑工商局啊。

　　然后，他的几千亩地，市场价格在看涨，他想给老家做点好事，老家就囤积点钱，割了一块地给人家。结果，没想到割完不久，“咣”掉下来了。县里的人找过来，又是公安又是检察院的找过来。县长也跑来，想到海南沾点光，好不容易贷了两千万，那个钱不得了了，结果，也跟着他掉进去了。一下掉进去，钱没有了。

　　这在那个县城是不得了的。结果，好心变坏事。那人给人家抓起来，挨了很多打。