房产新政透视

　　中国人一向讲究居者有其屋，安居方能乐业。中国房地产业的快速发展，有效地改善了国人的居住条件，但是，随着大量资本注入，本属消费品的房屋成了投资品和投机品，在一轮轮炒作中，房价被急剧推高，买房成了压在普通百姓头上的一座大山，多少人不堪其重。有为青年万般无奈，只能用父母的养老钱交首付；“蚁族”、“蜗居”等词一夜间走红网络，带着几多心酸和无奈。房价，牵动着亿万国人的神经。

　　房价为什么降不下来？因为庞大的利益集团已经形成。土地属于稀缺资源，中国是人均可用土地最少的国家，同时又是土地国有化程度最高的，地方政府和开发商成了利益共同体，握有土地的地方政府通过批租土地极大弥补了财政不足。开发商则利用和政府的关系拿地，奇货可居。炒房客在中间推波助澜，利用房价的暴涨快速买进卖出。购房者处于利益链的最底端，几乎没有任何话语权。这是完全不对等的博弈，刚性需求却又让很多人不得不买房。于是，一年又一年，在巨大利润的诱惑之下，对高房价的一次又一次调控，最终沦为“空调”。

　　如果任由中国的房地产按既定轨道发展，那么崩盘是迟早的事。4月14日起，在百姓的质疑声和房价的狂涨中，新一轮房地产调控终于再次启动。本轮调控被称为“史上最严厉”，除了对炒房者的精准打击之外，更因为中央第一次明确提出了在稳定房价和住房保障工作上要对政府官员“建立考核问责机制”。也许，这是切断地方政府和开发商利益纽带的精准一刀。也正因此，本轮房地产新政被很多人寄予厚望。

　　当中国宏观经济走到转型的关键时刻，当房价一路飙升到民众不可承受之高，本轮调控能否成功？困难的是，房地产已成气候，利益盘根错节，撼动起来阻力重重。更艰巨的是，这次调控仅仅只是开始，中国房地产要真正走上健康发展的轨道，除了房产新政更多的“精准之刀”外，尚需中国整体改革的推进。

　　房地产拐点初现？

　　文_本刊记者 杨 军 发自北京

　　从4月14日开始，一系列的房地产调控政策陆续出台，和上一轮调控仅仅相隔4个月。去年12月以“国四条”为标志，中国开始调控经济危机过后一路高歌猛进的房地产市场，但房价却是“越调越高”，楼市从“小阳春”一举进入“大阳春”。于是，在百姓的质疑声中，新一轮调控开始了。

　　和上一轮调控的不温不火相比，新一轮房价调控似乎格外迅猛，从“新四条”到“国十条”，从住建部到国土部，短短几天各种调控“组合拳”频频出击，其具体措施更被认为是“精准打击”。在这样的调控下，房价会降下来吗？房地产行业在经过7年的迅猛发展之后，会迎来行业拐点一路向下吗？

　　房地产新政

　　本次被认为是有史以来最严厉的房地产调控，之所以如此严厉，除了上一轮调控效果不彰，还有一个背景。今年“两会”前，总理温家宝在接受新华社记者专访和“与网民在线交流”时，两次都以较大篇幅谈了中国的房市调控，并承诺“本届政府任期内能把这件事情管好”，这在以前是没有过的。民众寄望于“两会”之后房价能够回落，但经过各利益集团充分博弈后出台的《政府工作报告》，比温家宝总理本人所言要温和得多。于是，“两会”刚刚结束，北京便一连出现三个地王，全国房价再创新高。于是，调控组合拳终于闪亮登场。

　　4月14日召开的国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付不得低于50%，贷款率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。15日，国土部公布新一年的土地供应计划，保障性住房和中小户型住房用地大规模增加。17日出台《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(又称“国十条”)，要求房价过高地区，可暂停发三套房及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方政府采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。4月19日住房城乡建设部又发出《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》。

　　虽然历经数年的“空调”和“越调越涨”之后，很多民众已经对房地产的宏观调控失去信心，更有甚者认为“房地产调控的政策公信力已消失殆尽”，但这次打破了“以往套路”的调控新政，迅速给中国房市带来的“转折性”变化，不仅一下子使楼市由“卖方市场”转变为“买方市场”，而且就连一些开发商和炒房者都不得不承认，新政下，中国一些大中城市的房价可能要降两三成。

　　合拳出台之后，效果可以说是立竿见影。根据中国指数研究院发布的最近一周房地产市场交易情况，4月19日到25日，在监测的35个城市中，21个城市成交量环比下跌。10个重点监测的城市中，9个城市成交面积环比下跌，4个一线城市的成交量也是全面下跌，深圳下跌64%、北京下跌45%、上海下跌38%、广州下跌2%。在二手房市场，“放盘”意愿增强而“接盘”意愿减弱。各商业银行二套三套房贷收紧速度骤然加快，中国银行首先出台房贷新政细则停发三套房贷。此前从未悲观过的房企大鳄初现谨慎姿态。不仅一线城市，二线城市也在加紧研究楼市新政并制定地方细则。

　　组合拳的核心是“国十条”，“国十条”规格之高，措施之严厉和严密被认为是历史罕见的。“国十条”首次提出：建立考核问责制，稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负总责。这意味着维护房价稳定已被纳入官员的考核体系，使地方官员不能再在遏制高房价上不作为甚至推波助澜。对于地方政府官员而言，官位远重于财政收入。“国十条”特别强调，中国财政部和国家税务总局“要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策”。这意味着，将通过税收对个人住房进行调节，有些人会“买得起但住不起”，这对炒房者和买高价房者将是不小的打击。专家预测，下一阶段的调控将集中在房地产税收政策方面。

　　关于拐点的争论

　　虽然业界都认同此次调控为近10年来最严厉的政策，是动真格的，对新政是交口称赞，但对于房地产市场走势，尤其是市场拐点的判断，却存在很大分岐。

　　一种普遍的观点认为，新政对市场的冲击主要是心理上的，阻吓作用大于实质性作用。在房价可能走低的猜想中，人们从抢购转向毁约或者推迟购买，房价于是停止上涨。此时购房者和房地产商对楼市前景都持观望的态度。后市房地产走势如何，还有待进一步观察。

　　来自中国国家统计局的统计报告表明，2009年全国商品房销售面积93713万平方米，比上年增长42.1%。其中，商品住宅销售面积增长43.9%；当年的商品房销售额也比上年增长75.5%，高达43995亿元。这表明，去年开发商已经赚得盆满钵满，再加上去年超级宽松的货币政策，开发商手中资金应该很充裕，并不急着要资金回笼，所以暂时不会考虑大幅度的降价促销。

　　从商品住宅成交情况来看，尽管成交量普遍下挫甚至一些地方出现零成交，但成交均价并未明显松动，一些城市的房价反而出现上涨。目前大部分开发商依然坚持高价开盘。还有日渐增加的政策不确定性。量减价不减的情况标志着市场观望和相持的状态基本成型。开发商的观望不仅减少了当期市场的供给，为房价提供了另一有力的支持，而且减少了当期的开发量，为将来的供应短缺从而进一步推高房价埋下伏笔。楼市是否会下行？还是出现像以前那样的新一轮“报复性反弹”，还很难说。新一轮的楼市调控更需要关注影响房地产市场发展的长期因素，而不是着眼于一时的房价回调，从而避免楼市调控再次陷入“越调越涨”“短跌长涨”的怪圈。

　　被认为是精准打击炒房者的利率政策，也被质疑作用到底有多大，因为很多买房、炒房者资金雄厚，并不依靠银行贷款，很多甚至是一次性付全款。对于这种情况，单纯的信贷政策调控是不起作用的。

　　国家第一季度的GDP增长为11.9%，远高于预期，这也被认为是中央出手调控房地产的原因之一。房地产有很高的产业关联度，如果房地产冷下来，钢铁、水泥、玻璃、建材、工程机械、家电等相关行业都会受到影响。如果到四季度中央觉得经济增速不足，是否有可能会再次启动刺激政策？

　　北大国家发展研究院教授、花旗集团亚太区前首席经济学家黄益平认为导致日本十余年经济衰退的主要原因并非“广场协议”，而是日本一直以宽松的货币政策竭力抵制日元升值，促成了十分严重的资产价格泡沫。“如果不解决流动性的问题，即便压下了过热的房地产，泡沫又会在其他地方吹起来。”黄益平说。

　　暂时性的价格回调不是拐点，只有房价真正进入了下行通道，才是拐点真正出现。楼市拐点到底会不会出现，还要看中央有没有进一步的调控动作，还有已出台的政策能否实施到位。

　　警惕二三线城市房价

　　已出台的政策能否实施到位，关键取决于地方政府的态度。在房地产调控上，地方和中央一直利益不一致。中央政府决策的出发点是维护民生，而地方政府除此之外还有强烈的政绩冲动，预算外收入更是主要靠土地批租实现，从地方政府来说，几乎没有打压房地产行业的动力。

　　在每次打压楼市的风暴中，地方政府都“集体失语”，对于中央的政策，也是能拖则拖，或者打折扣执行，肯定不会主动超过中央政策范围。从这次调控来看，已经出台细则的地方，在调控力度和操作性上基本都没有突破新“国十条”。

　　与此形成鲜明对比的是，每逢楼市下跌，地方政府则总是竭尽所能，努力托市。地方措施纷纷超出中央政策范围。2008年房地产市场不景气的时候，国务院推出稳定房地产的鼓励性政策，随后地方政府纷纷出台了很多创新性的政策，大大超出了中央的政策范围。当时中央提出首次购房优惠税收的措施，很多地方政府直接对二套房也实行了。有的地方政府甚至想方设法帮开发商解决资金链问题。相对于高房价，地方政府更担心的是因为政府过猛的政策将房地产市场信心击垮。

　　“国十条”新政特点之一就是将控制房价的任务交给地方政府。下一步，省级政府要与住建部签订责任书：第一份责任书是稳定房价的；第二份责任书是保障房建设的。目前虽然在强大的政策压力下，各地积极踊跃出台细则落实“国十条”，但仍然有人担心，地方政府出于自身利益而消极执行，“上有政策下有对策”。即使在政策制定上地方和中央保持一致，政策的执行依然是个很大的问题。

　　正因为开发商和炒房者都很清楚地方政府的态度，因此，当北京、上海等一线城市因为房地产泡沫严重成为调控的主战场，他们纷纷从重点城市退出，转向二三线城市。一些一线品牌房地产商首次进入二三线城市，这些城市开始出现以前没有过的高档楼盘。这被认为是二三线城市房价将被继续炒高的先兆。也正因此，在这次新政出台之后， 一些二三线城市虽然成交量不高，但房价不降反升。

　　从公开披露的信息看，房地产市场的热点已经从一线城市开始向二、三线城市延伸。各大开发商纷纷入驻二、三线城市。在调控政策影响下，一线城市市场观望气氛日益浓厚，而一些二三线城市的成交依旧活跃，哈尔滨、海口、大连、长沙等地的成交面积环比则出现大幅度的上涨。

　　国际上通常用房价收入比来分析国民的买房负担。根据各国的惯例，房价收入比在3~6之间为合理的房价水平。据国家统计局公布的有关数据计算，2009年中国城镇销售的商品住宅的平均价格为每平方米4571元。如果扣除所包含的经济适用房的因素(2007年全国商品住宅的平均价格比经济适用房价格高出一倍以上)，2009年中国城镇商品住宅的平均价格每平方米至少超过5000元。而在大多数二三线城市，绝大多数人的年收入不超过2万元。即使就目前的价格来说，这些城市的房价也已经存在很大泡沫。如果继续炒高，难免重蹈一线城市的旧辙。

　　如果调控只是调下一线城市的房价，而二三线城市房价却涨了，将是调控最大的失败。

　　调控不是改革

　　解决目前房地产行业的问题，最立竿见影的办法就是货币政策，调整利率和首付比例，这是以前数次调整的法宝。其次就是税收政策，这次的房地产新政也将推动房地产税收政策的实行。但是，其实所有人都心知肚明，中国房地产最根本的问题还是土地问题，加上资本流动性过剩和民间对通胀的预期，共同推高了房价。体制问题不是调控能解决的。“要从根本上解决中国的房地产问题，要进一步推动改革，改革要解决的问题不能靠调控解决。”宏观经济发展研究院前院长刘福垣说。

　　中欧商学院教授许小年认为，“国十条”只字未提土地供应和货币供应，只要“18亿亩”的红线不动，百姓就认定房产是稀缺资源，晚买不如早买；只要货币政策继续松宽，通胀预期就是挥之不去的幽灵，购买实物资产就是防止存款贬值的最佳选择。

　　房市新政策确实会对炒房客有一定的抑制作用。但是，这对推升房价的主要因素——供求关系并不会带来根本性影响，中国的商品房土地供应近期内不可能大幅放量。新政的出台显然没有触及到地方土地财政、小产权房，从长期来看，目前的调控政策效果很有可能是事倍功半。从国务院历次楼市调控来看，均出现了调控政策效果不尽如人意的情况。其中一个原因便是供不应求，如果相关政策能加大土地、住宅的供应量，保持供求平衡，房价就不会出现强烈反弹。

　　单纯靠政策调控价格，治标不治本，房价短期内可能少许下挫，当人们意识到基本面并未改变时，房价必定会报复性反弹。只调控，没有改革，这是一次次宏观调控最终都以失败告终的根本原因。对房地产市场来说，宏观调控能救得了一时，但救不了一世。使调控和改革相结合，在定期的调控之下，进行金融、税收、土地、财政、收入分配等方面的长效改革，同时实现地方政府转型，中国房地产市场才能真正“健康”。

　　“现在只是在价格水平上做文章，这解决不了根本问题，关键是改变价格形成机制，理顺分配关系。” 刘福垣如是说。