房地产新政只能成功不能失败

　　文_王小广

　　2009年下半年以来房价上涨过快的症结主要是货币供给过多及投资性需求过强。2009年我国新增信贷规模达9.6万亿元，相当于过去两三年的新增量，其中只有较少部分转化为GDP增量(2009年新增GDP仅2.1万亿，而2001至2008年的8年中新增信贷20万亿，并带来同期GDP新增20万亿)，很大部分的信贷资金变成了投机性资金流入房市，推升房价高涨。我们了解到，一些大企业并不缺乏资金，各种原因使他们接受贷款，结果是今天接受大笔贷款，明天就将这些资金委托相关金融机构(也可能是委托刚刚给它贷款的银行)投资理财，也有一些企业直接进入房地产市场，炒地炒房生财，大量的地王改换成国有大企业也就不足为怪。

　　在许多人眼中，持续的过度资金供给一定会导致高通货膨胀，这也是传统货币理论的一个经典观点，从20世纪90年代以来的情况看，这一理论存在明显的缺陷，因为它没有考虑到资产泡沫效应。实际经济吸收过度的货币产生通胀，而虚拟经济同样能吸收过多的货币而产生资产泡沫，当虚拟经济占上风和实体经济长期存在供大于求的压力时，过多的货币只有一个“出口”，那就是冲击资产价格，形成高资产泡沫。

　　在中国这种情况尤甚，因为中国房地产市场有许多内在缺陷，如国民的住房偏好过强、我国税收制度长期缺失不动产税、政府对投机性买房予以政策鼓励等，最后导致一个结果：住房市场中投资需求比重过高。我国近阶段住房消费主要是靠投资驱动，而不是消费驱动，住房消费存在严重的“投资化”倾向。通过对国家统计局编的《中国城市(镇)生活与价格年鉴》的分析，一个令人震惊的结果是：2003年以后，住房需求(销售量)的50%左右被10%的最高收入户购买，这些最高收入户不存在住房不足的问题，因此是一种纯粹投资或投机行为，20%高收入以上户购买住房占比达近2/3，就10%的高收入家庭来讲，大多数也不存在住房不足的问题，因此，我国的住房市场投资或投机需求占比超过了50%，这是一个大投机性市场。商品房的消费属性已居次要位置，让位于投资属性，这明显违背了房改及发展住房市场的初衷。房子不是用来住，而是用来投机炒作，这是我国住房市场的最大问题。在这种情况下仍大量供给货币，只有一个结果，那就是房价暴涨。

　　过去几年国家多次对房地产进行宏观调控，成效都很差，也难怪有人说政府越调房价、房价涨得越高，原因就是没有抓住房地产问题的本质，如每次调控，基本都不抑制住房需求(特别是不抑制投资需求，即使讲抑制投资需求不仅摆的位置较低，而且无任何实质性政策)，而总强调增加供给。实践证明，在一个投机主导的市场中，增加供给只会是“火上浇油”，这如同防强盗最好的办法就是为他们准备更多的可被盗的物品，结果只能是强盗越来越多。当供给刚性大、弹性小，而需求则相反时，要使供求平衡、抑制房价过快上涨，主要是抑制住房需求。如果一味地重在通过增加供给来满足住房需求，只会越调越高，因为投资性的住房需求是无限的，投资买房，二、三套住房不算多，10套、20套也不足怪。因此，要解决房地产问题，必须下决心抑制投资性住房需求。今天我们终于惊喜地看到了这一政策的大转变，4月14日的国务院常务会议的决定及17号国十条，把抑制住房的投资需求放在核心位置，对二套、三套以上住房采取较明显抑制措施。我们期望它能有效落实，并取得好的成效。

　　我认为，这次调控只能成功不能失败，如果失败，那么，日本泡沫经济的历史难免在中国重演，中国经济可能遭受重大波折，现代化过程必然受到影响。要使调控取得成功，必须有以下保证：一是地方政府必须真的负起落实国家政策的职责，并借此逐步摆脱对房地产的过度依赖，在其过程中所遇到的最大困难也要克服。二是货币供应量和信贷仍要适当收缩，最好是将新增7.5万亿的信贷规模调整为6万亿。三是对二套以上的住房贷款利率还要大幅提高，1.1倍或1.2倍的基本利率仍然是低利率，不足以抑制住房投资需求。四是在短期内物业税出台有困难的情况下可加快出台资产增值税。

　　(作者为国家行政管理学院教授)

　　房价背后的真问题

　　文_苏振华

　　房价脱离了民众购买力

　　当楼市价格一路狂飙，中国房地产是否存在泡沫，泡沫到底有多严重等诸多问题便接踵而至。回答这些问题，首先须对泡沫进行定义。目前经济学上对泡沫的定义，普遍被接受的是美国经济学家查尔斯·P·金德伯格的看法，他认为泡沫就是“一种资产或一系列资产价格在一个连续过程中的陡然上涨，初始的价格上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，从而吸引新的买者。这些人一般是以买卖资产牟利的投机者，而对资产的使用及其盈利能力并不感兴趣。随着价格的上涨，常常是预期的逆转和价格的暴跌，最后以金融危机告终”。

　　但纵观这个定义，却根本无从对什么是泡沫进行一个准确的判断。金德伯格的定义仅仅只是描述了一个价格现象，而价格的涨跌无论是对商品来说还是对资产来说都是常态现象，无时无刻不在发生。2000年股市的5·19行情中，股市在一个月暴涨70%左右，当时中央权威媒体对此定性为“恢复性上涨”，如此短的时间内资产价格如此剧烈的涨幅，为什么又不是泡沫化呢？在我看来，固然金德伯格关于泡沫的定义影响广泛，但这并不是一个科学的定义，在面对具体的经济现象时，是无法根据这个定义来预测泡沫的。

　　正是由于无法对泡沫进行有效定义，这些年来在对房地产泡沫的讨论中，从来就没有达成过共识。关于房地产泡沫的争论，掩盖了问题的实质，真正的问题是，由于经济适用房和廉租房供应完全是象征性的，广大普通民众除了通过购买商品房之外，并没有其它渠道获得住房，但这些年来房价实在是涨得太快了、价格太高了，远远超过了民众的购买力。因此，房价中是否有泡沫，普通民众其实是不关心的，他们所焦虑的只是买不起房子这一严峻事实。房价过高，已经超出了百姓的购买力，这才是房价暴涨现象中的真问题。不管房地产市场是否存在泡沫，只要百姓普遍觉得买房子压力很大，房价就肯定过高了。

　　判断中国的房地产政策走势，需要明确房地产在中国面临的独特的约束条件。第一，土地政策短期内不可能发生根本性改变，土地私有化和土地自由转让在短期内根本不可能实现，土地供给在相当长的时期内还将由政府来垄断供应。第二，由于政府垄断了土地供应，鉴于住房是民生产品，政府就更加有责任保障民众获得住房，维持基本体面的生活。第三，目前政府尤其是地方政府严重依赖土地财政，对政府来说，土地是要用来卖钱的，故而由政府划拨土地建造大量的廉租房和经济适用房也根本不可能。这是今天中国房地产市场面临的三重现实约束条件。

　　在这三重约束之下，对政府来说，既要保障民生住房需求，又要维持卖地财政，那么只能寄希望由市场化供应的商品房来承担民生住房职能。故而，中央政府最愿意看到的是，大家都不要炒房，户均只拥有一套住房，不要把房产当成一个投资品，已经买好房的家庭就不要再买了，大家以市场化的方式来同吃一碗大锅饭，最终让商品房回到消费品和民生产品的属性上来。

　　房价下跌不会带来经济危机

　　这些年的房价暴涨，导致民怨沸腾，抱怨的都是买不起房和不曾参与炒房的普通民众，这给中央政府带来了巨大的压力，住房是生活必需品，如果经济适用房和廉租房的供应不能有效跟上，政府就应该对此负责。中国的房地产政策，就必须定位于让民众买的起房这一目标。

　　衡量房价是否合理的标准应该是，努力工作的人就应该能承受房价，至少平均收入水平的人应该买得起住房。否则的话，社会就会变得非常危险。试想，一个人拼死拼活地干活却不能够负担基本的衣食住行时，为了生存他就只有一个选择，那就是铤而走险。由此形成的是一种“负向激励”，即激励人不要再去努力合法地工作，这样的社会将是多么的可怕。

　　政府应该一方面加大住房供应，另外未来房价还必须大幅度下跌，直到进入民众的承受能力之内为止。

　　房价能不能大幅下跌？房价崩溃会对国民经济带来怎样的影响？目前有两种相互关联的看法出来了。其一是说，房地产是国民经济的支柱产业，对经济增长作出了无法替代的贡献，不能打压。其二是说，如果房价由升转降，会对金融体系和经济运行产生破坏性影响，甚至产生金融危机和经济危机。

　　房地产业对GDP增长贡献巨大，的确是事实。但若据此认为，房价跌不得，房地产交投的下降将影响增长和就业，我则完全不能同意。评判房地产对经济的影响，要立足于两个要点：其一，经济增长是如何实现的？其二，经济增长的目的是什么？

　　先回答第二点。经济增长并不是目的本身，增长目的当然只是满足民众不断变化的需求，改善民生福祉。有一种错误的观念，我称之为“增长拜物教”，以为增长就是目的本身，由此引申出为了增长可以不惜代价、应扶持“支柱产业”优先发展等观念。为什么说这种观念是错误的呢，这须回到前一个问题，增长是如何实现的？有效的经济增长，不是投资推动的、不是内需外需拉动的，而是通过资源的优化配置来实现的，这一点是铁律。

　　资源总是有限的，要让有限的资源有效满足民生福祉，就必须实现资源的优化配置，即有限资源在国民经济体系内进行系统性的最优配置。资源实现优化配置后，同等数量的资源将生产出更多的财富，由此实现经济增长。

　　或许有人会问，全民大炼钢铁不也是生产出了更多的钢铁么？这与利用资源来修建更多铁路何从比较？这又要回到第一个问题，即经济增长所创造的财富必须是用于满足民生需求福祉的，财货堆积如山，却没有转化为民众需求，这就不是增长而是浪费。

　　警惕房地产泡沫

　　实现资源的有效配置，必须依赖价格机制，这一点也是铁律。就此而论，价格机制是中性的，价格或涨或跌并不重要，只要能引导资源配置到能提高国计民生的领域之中，就是有效的。依据这一标准来观察房地产市场的运行可以发现，完全脱离了民众有效购买力的房产价格上涨，已经让房地产变成了一个纯投机市场。

　　房地产交投的火爆，并不是民生需求催生的，买家的目的并不是为了改善生活，而是为了以更高的价格卖出，其“买”的目的是为了“卖”，这导致今天中国的房地产市场与荷兰的郁金香并没有什么两样(人们往往把后者看成是最典型的泡沫)。这固然带来了GDP数目字的增长，但站在资源配置的角度，所产生的效应是：其一，既然炒房能够快速挣钱、获得远比投资实业更高的收益率，则必然引导资金无节制地流向房地产市场；其二，资源大量流向房地产行业，产生的后果将比郁金香要严重得多。

　　郁金香价格上涨只不过是引导了资金的流入，在价格崩溃之后，对实体经济其实并无实质性影响，无非是完成了财富的重新分配而已。但房产价格上涨则是引导了实实在在的经济资源堆积在房地产之中，这些资源的消耗，并没有提高民生福祉，只是转化成一片片并没有进入消费领域而实质上毫无用处的钢筋水泥丛林而已，固然在数字意义上拉动了经济增长，但却是对经济资源的无效消耗，这才是对经济真正致命的负面影响。

　　要实现资金和资源在房地产业和实体经济之间的有效配置，必须要求房产成为真正的最终消费品，为此房价须进入普通民众可承受的范围之内。炒作性资金离场之后，资金和资源才能慢慢进入实体经济，实现资源的优化配置。固而，房价下跌后并不会危及实体经济，而只会让国民经济真正健康起来。

　　但有论者或许指出，房价下跌会不会拖累金融体系呢？这可能是管理层非常担忧的问题。其实高端被套的资金并不太多，这些年银行早就赚得盆满钵满，抗击这点风险的能力应该早就具备了。价格的波动，企业的破产，是资源配置过程中的正常现象，一定要站在资源优化配置的角度来评价这些现象。

　　试图以炒作房地产作为拉动经济增长的引擎，与拉住自己的头发离开地球一样可笑。中国人口众多，资源相对而言严重稀缺，只有让所有的资源都高效利用才能实现经济的可持续增长。如果政府垄断土地供给这一根本性制度不发生改变，中央政府就应该实施最严厉的打击炒房的政策。打击炒房，当然会伤及炒家、开发商和地方政府的利益，但是，在三重约束之下，中央政府别无选择。所谓房价下跌会拖累实体经济的论调，不过是在试图动摇政府调控的决心罢了。

　　(作者为浙江大学公共管理学院副教授，经济学博士)