“限购令”引发退房潮？

　　“严厉版”和“温柔版”限购令目前产生的调控效果已开始出现分化，深圳、南京成交量锐减，退房潮涌动，投资客几乎销声匿迹；而上海、杭州等地仍波澜不惊，偶有退房现象但未必成“潮”。

　　记者/金 姬

　　调控分化

　　10月18日晚，21世纪不动产上海某门店经理小朱的手机响了。他有些激动，因为自从10月7日上海颁布楼市细则(被简称为“沪十二条”)以来，自己的业务量就直线下降，白天在门店都没什么事做，更别说晚上有客户来电咨询了。但让小朱失望的是，来电显示的是远在辽宁大连的同事。还没接电话，小朱就猜到，这次轮到大连了。

　　自从21世纪不动产2000年进驻中国以来，政府的楼市调控政策还是第一次如此严厉。除了北京以外，今年10月以来，深圳、厦门、上海、宁波、福州、杭州、三亚、海口、温州、天津、南京和广州分别实施了“限购令”，而大连在10月18日宣布：从即日起，大连每户家庭只能新购一套商品住房；各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。至此，我国采取限购措施的城市数量升至14个。

　　小朱及其同事们感受到了前所未有的从业压力。“短期来讲，10月下半月的业绩影响就很大，又有好几组客户观望了。”小朱对《新民周刊》表示，他们已经开过会了，大家明白“过冬”在所难免。至于中长期预期，要看“限购令”会执行到几时了。

　　小朱仔细研究了14座城市的“限购令”细则，发现宽严程度有所不同。其中，深圳、南京直接对第三套房“限购”，被称为“严厉版”的限购令；而上海、杭州、厦门等其他城市对原有住房既往不咎，每个居民家庭仍可再购一套新房，由此被称为“温柔版”限购令。“严厉版”和“温柔版”限购令目前产生的调控效果已开始出现分化，深圳、南京成交量锐减，退房潮涌动，投资客几乎销声匿迹；而上海、杭州等地仍波澜不惊，偶有退房现象但未必成“潮”。

　　“限购令”虽然挤出了一部分投机客，但也“误伤”了另一部分购房者。华远集团总裁任志强在其博客中质疑这种做法会误伤大量居民改善性需求：“明知是供求矛盾造成的结果，却用限制购买而非增加供给的方式去对付，又岂会有好的结果？”

　　而因新政导致的购房交易“卡壳”也催生了不少退房纠纷。已有专家呼吁，由于此次新政出炉时间与部分购房者下定金的时间存在“时间差”，因此出台限购令的各地政府应该也对由此造成的退房问题给出一个明确说法。

　　北京：半年限购未果，一朝退房成风

　　被称为“最严厉楼市调控措施”的“限购令”始于今年4月30日北京出台的“国十条实施细则”，明确提出：从5月1日起，北京家庭只能新购一套商品住房，购房人在购买房屋时，还需要如实填写一份《家庭成员情况申报表》，如果被发现提供虚假信息骗购住房的，将不予办理房产证。这是全国首次提出的家庭购房套数“限购令”。

　　奇怪的是，北京4月底开始的“限购令”并没有引发退房潮。北京在售的85个项目中，共有16个项目出现退房记录，超过八成楼盘退房记录均为零。在出现退房情况的16个项目中，仅4个项目退房率超过1%。

　　但国庆后的北京却引发退房潮，这可能源于“9·29新政”。今年国庆前，国家有关部委出台遏制部分城市房价过快上涨的五项措施，其中包括“政策落实不到位、工作不得力的地方将被约谈直至追究责任”这一条。来自北京房地产交易管理网统计数据显示，国庆以后的16天住宅交易总量为9986套，相比9月前16天下降了近32%。值得注意的是，北京房地产中介行业协会网站的数据显示，从十一长假后的第一个工作日10月8日到10月20日，北京共计退掉了1181套二手房，退房量环比新政前增加了20% ，平均每天退房近150套。

　　北京附近的燕郊、香河，因为投资投机盛行，针对外地购房者的限贷政策出台后，已经出现退房纠纷。10月15日，北京著名的豪宅项目——盘古大观更是涌现出十多套退房，成为新政后退房最多的项目。

　　国庆前实行半年限购令的北京房价仍然上涨过快，而且没有明显退房现象，意味着北京之前的限购令执行并不到位。事实上，规避限购的方式很多。北京多家中介机构透露，租借他人身份证规避限购令，如借用亲戚朋友或者企业员工的身份证买房，作为回报会给予提供证件者一次性5000-10000元的报酬；或者，补社保证明或税款规避“限外条款”，甚至办理假离婚，对中介来说都是可以轻车熟路操作的路径。另一方面，“9·29新政”中“全国暂停三套房贷款用于购房”这一条款，比4月的首轮调控更为严厉。这些都让国庆后的北京退房成风。

　　此外，因为商品房批贷时间与预售时间相比要晚很多，一般期房能够获得贷款最少需要2个月左右，最长的甚至需要半年。因此北京中原地产三级市场研究部总监张大伟估计，按照最近3个月合计2万套商品房期房成交中50%为首套房计算，最少有5000套以上购房者需要补交一成首付，中小套型需要补交接近20万。对房价总额偏高的北京而言，压力将使不少买房者作出退房决定，所以市场很可能在四季度出现商品房期房的退房潮。

　　即使豪宅也未能幸免，数据显示，9月29日—10月16日，北京在三季度销售价格最高的30个项目出现零签约，部分项目出现退订。而在三季度，北京豪宅累计签约352套。

　　对购房者不利的是，许多开发商对首付提高和限购早有准备，有些不良开发商便在购房合同中设置了高额的违约责任，比如北京某楼盘规定客户如果因为贷款不能获得通过需一次性付款，否则将收取相当于总房款20%的天价违约金，实际上等于缴纳20%首付的客户，如果贷款无法获得审批又交不起一次性付款，首付款将成为开发商的“战利品”。

　　当然，无良开发商不会笑太久。今年10月中旬，北京通州法院判决一起房产买卖纠纷，在这起纠纷中，买方刘先生签下购房协议当天，国务院就出台禁止为第三套房发放贷款的楼市新政，已经交了定金和部分首付的刘无力再购买，但开发商拒绝退款。北京通州法院判决刘先生不构成违约，开发商须全额退款。这是今年楼市新政引发的退房潮中，首起判决卖方败诉的案件。虽然这一诉讼也拖延了数月之久，但是给全国类似案件起到了示范作用。随着新一轮调控引发的纠纷出现，诉诸法律途径解决的也日益增多，开发商的日子也越来越不好过。

　　广东：退房等待有法可依

　　深圳是继北京之后，今年第二个实行限购令的城市。虽然深圳在今年9月30日才出台限购令，但这座移民城市在今年4月楼市新政后就曾出现过一阵退房潮，当时由于楼市调控导致购房者预期房价下降而出现的恐慌性退房现象。而国庆后的新一波退房纠纷主要是因为行政指令不准买房造成的。一方面，套数限购政策让一部分有能力购房的人群也无法再购置新房，退房成为唯一选择。另一方面，目前按揭贷款门槛提高，迫使不少购房者因为资金压力而考虑退房。

　　9月30日晚，深圳市突然出台新的楼市调控政策，暂时实行限定居民家庭购房套数政策。限购政策出台之后，深圳银行部门和担保公司都开始要求购房者在办理房产按揭、转贷时要出具房屋产权查询证明。从10月8日开始，市民纷纷涌向深圳市规划国土房产信息中心开具房屋产权查询证明，随后的两天达到井喷状态，出现千人排队的壮观景象，其中有不少市民是半夜排队等号。

　　新政对深圳豪宅市场影响很大，以前深圳购买第三套、四套的豪宅，也依然可以获得银行贷款。而现在各家银行开始严格执行三套房停贷，以及完全禁止购买第三套房，原来计划买豪宅投资的人就放弃了定购。

　　深圳细则出台后的楼市成交数据更直观地体现出政策效果。世联地产10月18日发布的10月11日至17日成交数据显示，深圳一手房市场共成交507套，与前周相比继续大幅下滑，环比大跌63.8%；成交均价为19275元/平方米，结束了连续4周的上涨步伐，环比下跌13.9%；二手房市场共成交1399套，是近26周来成交的最低值。

　　根据深圳中原地产市场部总监王世界的推算，因限购令而被困的房产大约占总成交量的两成，9月深圳二手房成交15000套，9月最后一周的新房成交量约为2000套，按两成计算，深圳一、二手被限房产总量将超过3000套，约占年度成交总量的1/10。

　　虽然此次深圳限购令完全没有给市场留出缓冲空间，但是退房潮在深圳曾多次上演。早在几年前，深圳就发生过购房团退房事件和小产权房事件，当时在全国闹得沸沸扬扬。此次有多少退房纠纷会诉诸法律还不得而知，但深圳已经开始做准备。据悉，深圳市中级人民法院《关于审理房地产纠纷案件若干问题的指导意见(征求意见稿)》已于近日开始征求意见。这一举措值得其他实行限购令的城市学习。

　　广州的退房现象也在逐渐体现。据广州阳光家缘网签数据显示，“9·29”楼市新政出台的近三周时间以来，广州已经有69次退房记录。而限购令10月15日“横空出世”，导致出现一批“半拉子”房地产交易。由于房产交易要经历交定金、赎楼、贷款等环节，有的是买方已交纳定金，并签订认购合同，但尚未在10月15日之前完成网签，也有的是买二手房但还没有到房地产登记部门登记。在“限购令”出台的当天，广州退房就有12起，而此后每天都有20多起。

　　10月15日至今，广州房地产整体成交量下降三成左右，部分地区跌幅达50%；业主惜售趋势严重，买家入市迟疑，预计未来一段时间成交量会有所下滑。而当地律师最近接到最多的电话都和能否退房退定有关。

　　广州市民郑女士的遭遇颇具代表性。郑女士与丈夫都是独生子女，为方便照顾双方几位老人，郑女士准备在离家不远处再买一套房子安置老人。今年9月12日，她交了5万元订金，欲在荔湾康王路一楼盘买房。她原打算用公积金贷款，自己只需给一部分首付。而今广州市出台“限购令”政策，导致她很难买下这套房子，毕竟该房全款要100多万元。“我们真不是投资，家里人口这么多，实在没地方住。”就在被新政策“卡脖子”后，郑女士与家人商量，以为这是“不可抗力”因素造成的，作为买家，有理由退购该房并要回订金。但当他们去开发商处讨要时，却遭到拒绝。她辗转找了多位朋友，方才与开发商达成谅解，对方同意退还其5万元订金。郑女士说，在她之外的其他类似买家，至今未拿回订金，甚至连退购都被拒绝，个别人忍痛舍弃订金。

　　为此，广州市国土房管局相关负责人表示，因为政策原因而退定，开发商扣除购房者缴纳的订金是不合理的。大部分房地产律师也认为，因限购令导致失去购房资格的退房纠纷，卖家应该退还订金。也有律师指出，政府出台住房“限购令”，虽具有一定强制性，但对买卖双方履行合同来说，只能起到参考作用，不能成为双方撕毁合约的理由。所以，若双方未约定此项内容，双方仍按合同约定来办，总体来说对买家较为不利。建议双方协商解决此纠纷，可考虑退部分订金等“中间方案”。

　　上海：波澜不惊

　　和北京、深圳和广州相比，上海的退房现象暂不明显。正如21世纪不动产上海某门店经理小朱对《新民周刊》表示的，“沪十二条”出台，明确表示退房的人很少，“目前购房者以自住改善型为主，该买的还是要买的。真正的退房比例大概只有5%，大部分是因为贷款无法通过审批造成的。”

　　这一比例也得到了中国房地产信息集团分析师薛建雄的认可。薛建雄指出，上海10月1日到12日的住房成交量大概有7000套，其中大部分是在10月1日—7日认购的，但并未签约。这些交易中，有约5%属于二套及以上购房。他推断目前上海可能发生的退房比例大概在5%左右，退房可能会有400套。

　　但美联物业的分析并不乐观。美联物业的分析人士对《新民周刊》表示，上海的退房数大致占同期签约数的三成以上，并有进一步扩大的趋势。投资客退房主要是因为受到限购令及部分人对市场后市的观望形成的，而改善型及刚性购房者退房则多是因为新政及加息一系列调控政策的叠加作用下的影响。二手市场退房率估计会增加到20%左右。

　　在退房率方面各方莫衷一是，但购房者如果真要退房，小朱提醒大家，一、二手市场的退房规则有所不同。如果是二手房，一般他们这些中介会拉来上下家协商，有些下家由于新政提高首付比例需要多一些时间去凑钱，交房过户时间延长，或者让上家再给点优惠。“我们碰到的房东一般都好好说话，如果新政实在让下家无法购房，房东也会退订金。当然，难弄的只有打官司了。”

　　退房官司也有一定的窍门。小朱说，在买卖居间条款中，如果没有特别注明因国家政策调整，银行贷款问题则该居间无效之类的话，房东胜算更大一些。但下家可以通过找当时签订房产合同中的条款漏洞，比如上家产权人有无全部签字，该房屋面积有无误差等，一旦判定房产合同无效，想要退房的下家就比较划算了。

　　如果是一手房，购房者也可以和开发商协商解决。“开发商的条款也不是一成不变的。只是一般开发商不会给个别客户开一个先例。”小朱认为，如果购房者抱团退房，可能会让开发商更加强硬，往往协商不成而只能打官司了。而且，个别退房现象或者沪十二条都很难让开发商降价促销，“房价依旧坚挺。让开发商吃进去的再吐出来，不大现实。”

　　此前一度高调表示“开盘热销”的豪宅中，不少项目签约率仅50%左右，许多原本预订的客户最终选择了放弃签约。　除了豪宅和高端项目，普通公寓的合同撤销率也在逐步走高。有开发商表示，和高端市场不同，普通公寓房出现退房现象，多是由于新政后购房者贷款成本上涨或贷款资格被取消造成的。就此而言，新政在抑制投资投机需求的同时，也误伤了部分改善型需求。

　　上海中原地产研究咨询部在跟踪一、二手多个交易案例后发现，“限购令”在局部市场上加剧了惜售心态。部分业主因未来可能无法购入更多房源而珍惜交易机会，提出更高的挂牌报价。因此，在上海新政出台后二手房市场不但没有出现业主恐慌性抛盘的现象，甚至不少业主撤牌惜售或者调高售价。

　　在上海中心城区，惜售心理尤其明显。中山公园板块历来是二手房成交活跃的板块，最近中介带看量萎缩了三成左右。据了解，这一方面是因为市场观望情绪弥漫，另一方面，也与一些原本的热卖房源“转售为租”有关。市民陈先生9月份挂牌330万元出售一套两室户房源，新政出台后，他立刻撤销了挂牌：“此番政策出台后估计会使房价下跌，我还是先把房子出租，看看后市再说。”在徐家汇、陆家嘴等区域，最近类似这样的“撤单”案例频频。“限购政策后，很多高端住宅的卖家担心卖出容易买进难，因而延缓了置换的步伐，购房者也十分珍惜仅有的一次购房机会，一定程度上加深了观望周期。”美联物业分析师认为。

　　同样是观望与僵持，当前的情况与4月份“新国十条”刚出台时远远不同。据上海各大二手房中介反映，此次新政出台后，交易中的业主很少取消交易谈判，而是拖延谈判，静观市场变化。一旦整体市场动向明朗，交易仍会迅速达成。这将缩短眼下调控风潮持续的时间，交易热潮的余波可能不久就会释放出来。

　　而此前在北京出现的假离婚、办假证或者请人代购房屋的风潮，虽然没有在上海地产界显现，但一些中介已经向有意购房者暗示：“上有政策，下有对策”。恒辰中介的小阳就向《新民周刊》表示，只要客户支付5000-10000元的手续费，一般就能找到某些代理公司，从单身证明到首套房证明，包括八成贷款(做高总价)都能搞定。当记者询问这些代理公司出具的假证明如何逃过银行的眼睛时，小阳说：“政策是人执行的，不是吗？”

　　资深地产评论人顾海波也认为， 因为市场和一些民众对政府的调控已经不相信，同时对政府的“托市”又“很相信”，或者不如说是恐惧和无奈，因此限购令的执行力度还很难说，那些已经买房的人就更没有必要退房了。▲