今年炒股，明年炒楼？

　　“当行情轮番上升时，国内上亿的散户就会动心，引发散户行情。一旦群体心理主导的行情启动，机构投资者就很难独善其身了。”

　　撰稿/张襦心

　　房地产市场在经历了短暂的“金九还魂”后，寒潮来袭。

　　地产股，却令人大跌眼镜地狠狠涨了一把，把不少坚持持币观望的投资者看懵了：如果说煤炭股大涨，有千年极寒托底；有色金属狂飙，仗着各国干预汇率大打“货币战争”；券商股劲升，大家都看好后市也说得过去；为什么连处于宏调风暴中心的地产股，都开始逆势飞扬？

　　内忧外患

　　早在4月底，地产界的朋友便告诫小路，下半年地产股算是彻底没行情了，千万别碰。但小路是“技术控”，9月29日看到万科60日线即将上穿133日线，下跌量能很小，实在按捺不住，试探性出手5000股。没想到第二日，盘整了将近一个月的万科便突然放量大涨7.55%。截止到10月26日，14个交易日股价已经上涨了20%。而在此之前，万科已经“跌跌不休”了整整一年。“在‘万保招金’四大地产龙头中，如果我买的是保利，收益率还要高达35%。”

　　“这回地产股涨得真有点让人看不懂，是因为通胀吗？” 小路问记者。

　　从“蒜你狠”、“豆你玩”、“姜你军”、“糖高宗”，再到最近的棉糖油全线涨价，农产品已呈“全面开花”之势。10月25日成品油宣布上调，更对越发严峻的通胀形势“火上浇油”。

　　如果说2007年到2008年那轮更多为“输入型通胀”，眼下我国正面临更棘手的困境：腹背受敌、内忧外患。

　　“中国的货币扩张是最厉害的，因为商业银行的执行力强，2009、2010两年创造17万亿人民币货币，近乎美国的2倍，也是中国几十年历史M2存量的1/3。当前中国的M2是68万亿元，而美国的M2也只有58万亿元(按汇率折算成人民币)，日本只有63万亿元(按汇率折算成人民币)，中国的经济只是美国的1/3。因此超发货币对资产的冲击肯定很大。” 海通证券最新研究报告认为，“按照中国过去10年规律，货币超发之后，CPI峰值出现在之后的2年。因此2009年信贷狂飙的通胀压力，将至少持续到2011年二季度。”

　　而就在这节骨眼上，10月19日晚上7点，央行突然宣布加息：一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由现行的2.25%提高到2.50%；一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.31%提高到5.56%；其他各档次存贷款基准利率据此相应调整。而就在前不久央行行长周小川还对外明确表示，中国年内不加息。此举几乎超出所有经济学家预料。

　　加息时间点刚好选择十七届五中全会结束、第三季度经济数据公布之前。中金公司研究部董事总经理孔庆影认为：“对于本次意外的加息，我们认为，市场的共识是抑制通胀预期，而不是新一轮加息周期的开始。”

　　然而眼下，人民币正面临升值压力。中金公司研究部副总经理张智威认为：“加息可以降低一部分市场的流动性，但人民币与美元之间利差扩大可能增加资本流入。从央行宣布升息之后利率的变化来看，货币市场各期利率并没有出现一致大幅上涨。全球超宽松的货币环境将限制中国货币当局利用利率进行宏观调控的空间。近几个月国内外利差以及人民币升值预期导致资本流入的规模有所上升。”

　　“翻译”成老百姓都能懂的话就是：加息会引发更多的热钱流入中国。不仅会继续推高资产价格，毫无疑问对紧缺且必需的农产品等的炒作也将更猛烈。

　　难道正是因为通胀将瓦解购房者观望的心理底线，填实房地产的泡泡，支撑地产商对抗中央宏调？

　　“9月CPI涨了3.6%，再创23个月新高，但老百姓亲身感受的远远不止于此，有些菜价甚至翻了一倍。”京城一位评论人士告诉记者：“当通货膨胀的压力日益加剧，人们越来越深刻感受到票子毛了，实际生活压力增大，就会想方法采取相应的对策保值增值。在中国现阶段，有实力的人都会首选房产。”

　　2007年，北京全款买房比例一度跌到三成。但今年5月开始，全款支付比例陡然上升。荧灿地产数据显示，全款比例在直到7月一直维持在七成以上。8月北京二手房全款购房比例达到65%，创下历史新高。

　　伟业我爱我家房地产经纪公司表示：“19日央行的加息举措，给部分购房需求泼了一瓢冷水。但刚刚公布的9月CPI再创新高，有可能再次点燃投资客的避险热情。”

　　在通胀插足之下，第四季度房地产市场的走势似乎有些微妙莫测、扑朔迷离。

　　但社科院国际金融室张明博士认为：“当房价调控已经上升到一个政治性任务后，房价在未来半年内下跌几成定局。”

　　就在2010年9月下旬和10月上旬“全款购买”支撑起市场的短期的回暖之时，中央决策层高度关注，在第一时间推出了市场共识的“二次调控”。

　　中国社科院金融研究所研究员尹中立曾参加了房地产内部一场关于落实政策性保障住房的会议，有三家单位赴会：中纪委、建设部、最高院。而这三个是“对于地方政府官员来说比较可怕的单位”。当宏调打出“乌纱帽”这张牌，谁都知道这回是动真格的了。

　　“五朵金花”

　　如果下半年楼市“蓄水池”果真被封死，炒作资金将扑向何方？

　　“股市是一个出口。以现在的点位，资金还是有兴趣的。” 王智中认为。

　　“今年秋天的汇率战已提前反映了国际性的对未来通货膨胀的预期。西方国家为了自身的复苏并顺利转移危机，采取了定量宽松的货币政策，人为制造了通货膨胀强烈的印象。通货膨胀预期与心理认知，必然会强化所谓通货膨胀投资概念。”华宝证券研究所所长李国旺分析道，“过去10年，中国居民抵抗通货膨胀最好的武器是买房。在地产新政策下，这个常规武器已经丧失，大批流动资金正在焦急地寻找抵抗通货膨胀的新领域。”

　　绿豆、大蒜、生姜显然盘子太小，成不了大器。而在资本市场，因地产调控而压抑的地产、金融、钢铁、有色、能源等行业正处于价值压缩的状态。“当炒作资金撤离地产后，虽然还有部分资金会继续扑向农副产品，但主流资金正大批进入股市。价值压缩行业的股票因为流动性、隐蔽性和低税收的特点，会特别受到大资金的青睐。”

　　“五朵金花”受大资金关注的情况会持续多久？

　　李国旺认为要看明年国际、国家、机构及居民的各资本力量的博弈情况。

　　“中国持续的外汇储备增长，已成国际资本压迫人民币升值的最强硬理由，尤其在全球出口情况不景气而中国一枝独秀时，人民币升值必然成为中国资本品价格上升的催化剂，因为国际资本的持续大规模渗透，必然促使中国资产价值重估，从而催生出升值背景下的行情。但是，由于国内养老金、社会保险、医疗保障等巨额历史欠账，再加上近几年持续宽松的流动性，人民币事实上对内存在严重的贬值压力。若人民贬值，必然导致通货膨胀，而投资资本品是抵抗通胀的最重要选择。在以煤炭为典型的大规模国有资本进入的背景下，民间资金大规模直接进入有关资源品行业的路径越来越窄，大量资金只能投资于这些门类的上市公司。因此，资本品将是国际资本和国内资本共同逐利的平台，由于投资需求扩大，估值还将进一步提升。

　　如果这个推论成立，那可以预期，现在开始，从农业小品种到有色、钢铁、金融、地产、煤炭，机构投资者或许会与国际资本共同作用，以通货膨胀为主线，借用中国政府调控地产的机会，全面地涌入通货膨胀概念与资本品概念的领域，轮流炒作。当行情轮番上升时，国内上亿的散户就会动心，引发散户行情。一旦群体心理主导的行情启动，机构投资者就很难独善其身了，因为散户可以通过基金迫使机构行情散户化。”

　　反观房地产，张明认为，政府对房价下跌也有一个承受限度。“毕竟目前中国商业银行贷款余额的20%与房地产有关，还有20%的贷款与地方投融资平台(即与土地价格)有关。一旦房价、地价大跌，商业银行将出现新的不良贷款飙升。目前土地出让金收入占到中国地方政府融资来源的三分之一以上，与房地产相关税费占到中国地方政府税收收入的10%左右，一旦土地卖不出去，地方政府既会遇到平衡预算的困难，用于建设保障性住房与城镇公共投资的资金来源也将枯竭。因此，一旦大中城市平均房价下跌超过20%，商业银行与地方政府的债务与财政风险将会凸显，预期政府的宏观调控政策将会有所放松。”

　　“下半年炒股，明年炒房，这是我的一个投资建议。”王智中说。