不一样的房子，不一样的焦虑

　　复旦大学国际文化交流学院高级文化进修班有一门课程——“新民周刊导读”，留学生对这本杂志很有兴趣，特别关注楼市报道，因为房价起落与他们的日常开支密切相关。

　　记者/任蕙兰

　　上海。早上8点。

　　美国留学生王吉姆已经在赶往复旦的地铁上了，路上要花1小时左右。上海的早高峰跟西雅图的没什么两样，在这里生活了4年，他对挤地铁、挤公交这类公共交通工具上的竞争已经习以为常了。王吉姆在中山北路地铁站附近租了一套两室一厅的公寓，和他的中国未婚妻住在一起，每个月要付4400元租金。每天早上未婚妻南下徐家汇上班，他便北上复旦上课，住处差不多是两人目的地的中间点。

　　这个时候，韩国学生姜宇锡通常刚刚起床，正在为自己准备早餐，或是一边冲澡一边抱怨上海的自来水“细水长流”，他已经好久没有享受到在首尔家里冲澡时酣畅淋漓的感觉了。他和另外两个留学生在校外租了一套三室一厅的公寓，骑车去复旦只要十多分钟，整套公寓月租6500元，他的那一间每个月要付1800元。

　　王吉姆和姜宇锡都是复旦大学国际文化交流学院的学生。学院的高级文化进修班有一门课程——“新民周刊导读”，这本杂志是他们了解当代中国的窗口之一，美国驻沪总领事夫人、美籍华人女画家颜正安也曾来旁听课程。老师要英说，留学生对这本杂志很有兴趣，特别关注楼市报道，因为房价起落与他们的日常开支密切相关。

　　和王吉姆、姜宇锡一样，很多在上海的留学生都选择在校外租房住。复旦学生公寓里一个面积不大的单间月租就要3000元，校外，两个留学生要是肯花6000元合租，找一个100多平方米的房子，提十个八个硬件要求，房东都会照单全收。初来乍到的留学生虽然不了解本土行情，不过“网络化生存”的能力并不差。

　　不过，在外租房子是件斗智斗勇的活儿，尤其是在一个房价像尾巴着了火的猴子一样拼命往上蹿的城市。他们都经历过同样的锻炼，操着生硬的中文和房屋中介谈条件，跟房东杀价。也都周期性地遇到过同样的纠结——涨价。房价一涨，房租水涨船高，留学生也就跟着“被高价”。一套房子半年上涨50%，两三年租金翻倍，这毫不新鲜；房价越高，买房的意愿越炙热，留学生认识的所有上海朋友都视买房为人生的头等大事。一些留学生曾在本国经历过这般疯狂，另一些人揣测着自己的故乡何时将上演这一幕，不过，几乎没人认为上海躁热楼市的完结篇会发生在“不久的将来”。

　　美国：好社区第一位

　　“现在住的房子多大？我要查一下合同。”王吉姆明白在上海描述一套房子的首要标准是面积，但他对具体数字没什么概念。按照在美国的思维习惯，他更乐意讨论房子的地理位置、社区情况以及房子的“特点”。

　　王吉姆出生在美国中南部的路易斯安那州首府巴吞鲁日，他喜欢把这座城市比作中国的石家庄——某一特定区域的首府，但以全国范围来看，算不上大城市。小时候父母离异，他跟着母亲和继父一起生活。1986年，继父花10.4万美元在巴吞鲁日的一个地铁站附近购买了一栋房子，面积达到1916平方英尺(约合178平方米)，屋前是一大片草坪，四周葱郁的树木围绕，巴吞鲁日的蓝天白云是永恒的背景。这是王吉姆印象中最早的家。

　　“每一次我回家都想去看以前住的房子。我站在人行道上，观察房子有什么改变，猜测主人怎么样，怀念我的钥匙还配它门锁的那些日子。在我的心里，房子不只是砖与灰，它是家的一部分。”在王吉姆看来，曾经住过的房子是美国人记忆的保险箱，每一栋房子都有自己的特点。而对中国人来说，房子是实用的，真正重要的是房子里面的人和东西。如果里面的人和东西搬去了更好的房子，老宅似乎没什么可留恋的。

　　王吉姆记得，小时候家里周围一带完全是田园风光，“鸡犬之声相闻”，之后随着经济迅速发展，房价也稳步攀升。最近同一个社区一栋类似的房子卖到了25万美元。而离此一英里以外的地段，房价涨得更快，因为那里有更好的学校，教育资源更丰富。“好的社区相当重要。人们买房子，首先考虑的是社区环境，接下来是房子的状况，最后是面积。”

　　上高中后，王吉姆搬到了加利福尼亚州，和父亲一起居住。1996年，父亲花44万美元在硅谷买了一栋别墅，2002年出手时已涨到80万。这栋房子面积1200平方英尺(约111平方米)，加上屋前屋后的院子，共占地9000平方英尺(约836平方米)。虽然比起在路易斯安那州的老家要小一些，不过在寸土寸金的硅谷，这已经算大面积住宅了。

　　在硅谷做房产中介的一位高中同学告诉王吉姆，2004-2005年美国房价到达顶峰，硅谷这样一幢房子可以卖到100万，之后楼市回落，价格又跌落到80万美元左右。虽然受到经济危机的影响，美国房地产市场尚未走出低迷，但要在硅谷买一栋体面的房子绝不会少于70万美元。

　　硅谷房价为何领涨抗跌？良好的社区资源是个保障。

　　硅谷或许是全世界信息技术革命最热闹的地区。靠近斯坦福大学的社区，可以算得上是全美国最贵的社区，苹果CEO乔布斯就住在这里。虽然一些房子已经很陈旧，但很难找到一幢售价在120万美元以下的别墅。

　　王吉姆知道，很多中国人正在为房产税这只“鞋子”何时落地而焦虑。他说，美国人在选择好的社区时，也为自己选择了更重的负担，因为社区质量往往与该地区的房产税率成正比。

　　全美各州、各地区的房产税征收比率在0.2%~6%之间，也就是说，拥有一套10万美元的房子，意味着每年要支付200到6000美元不等的税，不同地区相差很大。从本质上看，美国征收房产税的功能是改善社区环境和服务，提高住户的生活质量，吸引更多的人来本区购买住房。美国房产税的第一大用项，是本区内小学到高中、图书馆、社区公园等公共设施的改建和绿化等。住宅区的垃圾回收、处理等服务性开支，则是房产税的第二大用项。第三，相关政府还会用部分房产税设置基金，甚至把基金推入债券市场筹集资金，用于社区公共设施的大型改建。

　　王吉姆曾目睹他的一个朋友继承了父亲的别墅，却不得不把房子卖掉，去别处租房子住，原因正是付不起该社区高昂的房产税。在美国房产税率最高的城市纽约，只有33%的居民拥有自己的房子，这个比例远远低于全美国平均67%的房屋拥有者的数字。

　　高中毕业后，王吉姆和一个朋友在西雅图租了一间80平方米的公寓，月租1000美元。这个城市和他以往生活过的地方不同，充斥着大都市的因子：高楼、高消费和高房价。和上海一样，西雅图随处可见千篇一律的新建楼盘，这在美国其他城市很少见。“美国一栋20年历史的房子依然可能很漂亮，但在上海就意味着这个房子很糟糕。”

　　巴吞鲁日很少有人会出租自己的房子，但西雅图却是个租房者的城市。大城市房价比二、三线城市昂贵得多，这在任何国家都一样。因此不难理解，纽约、旧金山、西雅图等城市购房率远低于巴吞鲁日等地区，租房是人们，特别是年轻人更普遍的选择。

　　但是，一辈子租房子怎么能承载“美国梦”？

　　王吉姆对家和房子之间关系最初的认识，来自跟着父亲和继母四处看房子的经验。高中时，父亲和继母每个星期会花半天时间逛一逛房子，通常在星期天下午，房地产经纪人会举行家庭招待会，让潜在顾客过来看房子，很多家庭会去凑个热闹，虽然他们肯定不会买，只是想看一下别人家有什么样的房子，梦想自己也会拥有这样的房子。“说实在的，那时侯我觉得超级无聊，总是想快点回去玩电脑游戏。”但随着年龄增长，王吉姆越来越感受到，买房子是个很重要的生活步骤，几乎是个成人礼仪。代表你是独立的，能供养家庭。

　　最近王吉姆觉得很高兴，妹妹的未婚夫刚刚买了房子。“不是很大的房子，但是有车库，三房两厅，也有草坪。虽然有贷款，不过他是个很有责任心的人，所以债务不是大事。有这样的成功他们很自豪，这不只是房子，好像是他们新家庭的亲人。”

　　不久前，他的父亲搬进了西雅图的新家，一栋2400平方英尺(约223平方米)的房子，占地7000多平方英尺(约650平方米)，这栋别墅是今年4月父亲以“在徐家汇买套好一点公寓”的价钱买下的，房子所在的社区算不上黄金地段，但也过得去。“次贷危机后，问银行贷款更难了，利率要20%，但还是有人买房子。”

　　日本：华人炒热楼市

　　虽然出生在上海，不过王旭栋的国语里可以听出明显的日语味道。5岁跟随父母去日本，高中毕业回上海复旦念书，王旭栋呆在日本的时间比在上海长得多。

　　王旭栋在复旦学了4年，就读于汉英双语专业，他和同学在纪念路合租了一套公寓，每天到学校只需坐两站公交车。

　　“上海房价涨得太快了。”王旭栋感叹。回上海第一年，他和同学合租了一套100多平方米的公寓，两室两厅，月租金3600元，后来房东见楼市上扬，就将这套出于投资目的购入的房子出手，而王旭栋以同样条件再找房子时，月租都在4500元以上，经过和房东奋力杀价，最后只得以4350元的价钱租下了目前居住的这套公寓。

　　回想起小时候住在宝山区老房子的情形，十几平方米的一室户里挤着一家人，煤卫合用，王旭栋简直不敢相信这20年的发展是发生在同一座城市。与此同时，日本房地产这十几年几乎没有大的波澜。

　　1992年，王旭栋举家搬迁到日本时，适逢日本泡沫经济破裂，房地产市场跌入谷底，自此陷入漫长的修复期。王旭栋住在关西兵库县的一个小城市，父亲在一家日企做设计师，母亲为餐饮企业开发新菜，全家人租住在一套三室一厅的公寓，由于父亲的公司负担一半的房租，家人只需支付3000到4000元人民币的月租。在这套公寓里，一家人一住就是十几年。“这么多年，房租一直没涨过。”

　　2008年，全球金融危机来袭，日本大城市的楼市却急速升温——手握重金的华人将投资目光瞄准日本楼市。王旭栋记得，从那时起，一些国内的亲戚朋友会托自己家里人打听日本的房价。

　　而身在日本的华人，眼瞅着国内房价高企，日本房“性价比”更高，急不可待地将手头的现金转为不动产。王旭栋回忆，妈妈的一个朋友，在日本工作多年，开了一家酒吧，赚了一笔钱，经常回国内寻找投资机会。2008年她突然杀了个回马枪，在东京郊区买了套三室两厅的公寓，约3000万到5000万日币(250万到300万人民币)，暂时出租，月租15万日币(约八九千人民币)。

　　“日本的房子买下来是永久产权，现在租出去赚钱，老了自己住，将来可以传给下一代。”王旭栋的大伯伯也是这种投资理念的拥趸。他以前在中国乒乓国家队任职，到日本开了家乒乓俱乐部，不久前在明石买了一栋二手别墅。

　　“上海大部分商品房都是毛坯房，即使号称精装修的，也都是粗制滥造。而日本的新房子都是装修好的，买了房子可以直接搬进去住。”

　　受周围人的影响，租了一辈子房的王旭栋父母也将买房纳入家庭日程。据说兵库县新建了许多别墅，200多平方米的房子售价不到2000万日币(140万人民币)，在上海市中心大概只能换到厨卫面积。

　　日本人买房置业鲜有豪爽的大手笔，除了那些一出手就能买下1000平方土地造豪宅、每年只来几天度假的社长或演艺明星，普通人买房需要依靠银行贷款。

　　日本刚毕业的大学生人均月入20万日币(1.5万人民币)，一般家庭平均收入500万日币(35万人民币)一年。虽然收入不低，但日本消费指数很高，在大城市生活的年轻人一般要到30多岁才有能力付首付，贷款期限多从30年到50年不等，银行贷款利率达5%-10%。

　　不过，贷款消费文化逐渐影响日本主流。懂得计算的日本年轻人善于利用低息贷款，即便买车也会贷款，王旭栋认识一个月收入200万日元(15万人民币)的医师，买了一辆300多万人民币的进口车，虽然有能力一下子付清，但依旧选择向银行贷款。

　　更多不愿负担贷款利率的日本人，也不介意一辈子租房子，铃木直子家庭就是“租房族”中的一员。

　　铃木出生在京都宇治市，那是以生产抹茶而闻名的一个日本城市。铃木的父亲在一家日企工作，母亲和大多数日本已婚妇女一样，在家里相夫教子，家庭月收入在300万-400万日币(20万-28万人民币)。从懂事起，铃木就一直和家人租住在一套三室一厅的公寓中，每月租金在10万日元(7000元人民币)左右。

　　2007年3月铃木高中毕业，她与朋友合租了一套五六十平方米的公寓，月租6万日元(4000元人民币)，搬出父母家是日本年轻人独立的第一步。

　　9月来上海复旦求学，铃木继续过着“租生活”，她与人合租了一套三室一厅的公寓，从住处到学校，骑自行车只需五六分钟，一天租金50元人民币，加上网络费，她一个月付给房东1800元。

　　租房、租车、购买中古屋(二手房)，这些都是这一代日本人可以接受的事。铃木在东京旅游时遇到许多当地的年轻人，大家对“租文化”的理念一拍即合。

　　铃木听说，上海租房子的价格比刚毕业的大学生拿的工资高，有些人一个人付不起房费，需要合租。但在东京、大阪等城市，随处可见中国炒房客的身影，一买就是多套，就连她的家乡宇治市，沾了附近世界文化遗产地的光，也受到中国投资客的青睐。

　　铃木说，这两件事搁在一起，她很不明白。

　　韩国：买房是人生目标

　　姜宇锡明年从复旦汉英双语专业毕业后，就要回韩国服兵役。至于服完兵役会不会回到中国发展，他没想好。“中国房价太高。”对于想在中国发展事业的留学生而言，这都是一个不可逾越的难题。

　　即便是见惯楼市强劲增长的韩国人，也没见过这般疯狂。

　　1998年，受亚洲金融危机影响，韩国平均房价下跌13%。一年后，韩国房地产市场即摆脱了金融危机的影响，自1999年起，韩国房价单边上扬，一直持续至今。其间，全国平均房价上涨72%，平均每年上涨7%左右。

　　2006年一年房价上涨11.6%。为了抑制房价的快速上涨，韩国政府对第二套以上住房的转让征收50%的收益税，对第三套以上住房的转让征收60%的收益税，并在金融、信贷、土地等方面采取了一系列的措施，结果，韩国房价快速上涨的势头立刻得到抑制，2007年，全国平均房价上涨幅度由2006年的11.6%下降到2%左右。

　　2008年，美国次贷危机爆发、全球经济下滑、全球楼市调整之际，韩国房价在不但没有下降，反而在前九个月上涨了4.3%，首尔房价涨幅更是达到7%。

　　和中国年轻人一样，姜宇锡这样的韩国青年也把买房视为人生中很重要的一件事，“我要学习我爸爸的榜样。”他中文还有些生硬，但是表达很明确。

　　姜宇锡父亲是大韩航空公司的高层，在2007年完成了这个家庭的长期目标——买房。他花2亿韩币(约118万人民币)购置了首尔的一套四室200多平方米的公寓，无贷款。在这之前，姜宇锡清楚记得，从小搬过七次家，不断地从一套租住的公寓搬到另一套。

　　月收入过1000万韩元(约6万人民币)的父亲，在儿子高三时才达成这个人生目标，而一般在小企业工作的韩国人月入不过300万韩元(约1.8万人民币)，打零工的话只赚100万韩元(约6000元人民币)，买房这个宏伟目标更显得遥不可及。

　　如果一定要比较，中国居民平均收入与房价之间的鸿沟或许可以提供些安慰。

　　“衣食住行，住对韩国人来说很重要，韩国人买房子很谨慎，一般年轻人会先租房，有一定经济实力才买房，当然，还要向银行借钱。”

　　这和上海年轻人的模式差不多，但他思索了一下，又承认，上海年轻人压力更大。▲