房产税，一个休眠了24年的税种，成为当下人们议论的热点。

　　当房产税进入倒计时，在上海，各种房产政策交织，地产商，中介，购房者，各种力量都在同政策做最后的博弈。上海虹口区甚至抢先开始实施个税新政，即刻引发了市场的震荡。尽管这一新政仅施行了一天就被叫停，但房产税即将出台所带来的影响还是让上海房市应声回落。

　　房产税到底该不该出台？房产税会以什么形式出现，会在什么时间开征？房产税能不能遏制房价过快上涨？房产税将影响哪部分人的生活状态？带着这些疑问，《小康》杂志采访了诸多房地产业及税收专家，试图通过他们赞成或反对房产税出台的分析，来厘清民众心底的疑惑。与此同时，《小康》联合新浪网，在网上展开对房产税出台的民意调查，共有3000余名网友参与了这一调查，结果显示有55.1%的网友认为征收房产税并没有必要，关于房产税对于炒房现象的作用，73.8%的民众认为征收房产税并不能抑制炒房。有40.0%的民众认为根本不能抑制房价上涨。有三位来自不同领域的专家，对这一调查结果作了专业分析，某种程度上也回答了公众最关心的问题。

　　作为一项影响无数民众的政策，房产税的出台因着当下调控楼市的背景，被赋予了各不相同、甚至大相径庭的解读，赞成者认为房产税是房地产业健康发展过程中不可缺少的配套条件，反对者则认为房产税现在出台为时尚早，并不具备可操作性。房产税引发的争论，其分野极其鲜明，作为市场的观察者与民意反馈的平台，我们反对以增加地方财源或缩小贫富差距为借口，以调控房价为理由贸然启征房产税；我们赞成在严格的法律程序下，以人民的根本利益为出发点，以切实解决民生问题为宗旨，经过充分广泛的公开听证，凝聚社会共识，以达成征税的合情、合理、合法的愿景。

　　房产税为何火速登场

　　从财政部将“完善房产税制度”列入其2010年工作要点，到发改委在其2010年度经济体制改革重点中提及“逐步推进房产税改革”，显示了政府推进房产税改革的坚定决心

　　文｜《小康》记者 鄂璠 北京报道

　　房产税——这个争议了许久的老话题，在无数次谣言破灭和无数次期待重生的过程中，再一次被提上了议事日程。与之前的“无数次”相比，这一次征收房产税的鼓点渐急，在诸如限购令、加息等“靴子”落地之后，房产税作为此轮调控中最受关注的“招数”，似乎已经“箭在弦上”了。

　　组合拳中的重拳

　　9月29日，为进一步贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知精神，住房和城乡建设部、国土资源部、人民银行等部门分别出台措施，进一步巩固房地产市场调控成果，促进房地产市场健康发展。五道齐发的“金牌”包括：一是各地要加大贯彻落实房地产市场宏观调控政策措施的力度；二是完善差别化的住房信贷政策；三是调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策；四是切实增加住房有效供给；五是加大住房交易市场检查力度，依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。

　　其中第三条措施中提到的“加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国”引起了社会普遍关注。然而，“房产税”这颗重磅炸弹在什么时候，以什么方式落地开花，新政并未明确。

　　转天，财政部和国家税务总局有关负责人就房地产市场税收政策调整答记者问，谈到“为什么要进行房产税改革？如何推进此项改革？”有关负责人表示，“近年来，随着住房制度改革不断深化和居民收入水平大幅提高，商品房市场日益活跃，改革和完善房产税制度，对个人所有的住房恢复征收房产税是必要的，既有利于调节居民收入和财富分配，也有利于健全地方税体系，促进经济结构调整及土地节约集约利用，引导个人合理住房消费。从国际经验及公平、规范的角度看，房产税应对个人所有的住房普遍征收。但考虑到这项改革情况复杂，拟先在部分城市对部分个人拥有的住房进行试点，恢复征收房产税，积累经验后逐步扩大到全国。”

　　至此，房产税扩征至住宅领域的路线图逐渐清晰。“现在只是时间问题，房产税试点将在数月内启动；上海、重庆将分头试点后再总结推广。”全国工商联房地产商会会长聂梅生在接受媒体采访时表示。

　　征收房产税还尚需时日，以抑制需求为主的“限购”政策却在第二次调控迅即出台的同时，伴随着“行政调控”色彩浓烈及“一刀切”的质疑，由北京迅速蔓延至全国。今年5月，北京市率先实施限购，暂定同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房，当时，业内人士普遍认为，该限购政策因其行政色彩过于浓烈，或仅能执行半年。“9·29新政”之后，限购却成为了二次调控在各地落地的常态，深圳率先出台细则，限制居民购房套数最多为2套；10月7日，上海再出限购一套房细则；国庆后第一周，杭州、南京、宁波、福州等地，也纷纷出台本地住房限购政策。

　　金融手段也在二次调控中适时推出。10月11日，央行通知中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行、招商银行、民生银行，将提高上述六家银行的存款准备金率，提高幅度为50个基点，期限为2个月，并于当周内缴款。

　　几天后，央行决定，从10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由现行的2.25%提高到2.50%；一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.31%提高到5.56%；其他各档次存贷款基准利率据此相应调整。

　　就在市场的加息预期日渐趋弱之际，央行时隔三年后首度祭出“加息”利器，被普遍认为是一项更为严厉的楼市调控举措。华远地产董事长任志强在8月12日曾调侃其他开发商说：“我都从了，你们也从了吧。”此次加息消息出来后，任志强再次称：“早说让大家从了吧，不从的结果会更糟。”任志强认为，“限购令”出台后，大量资金投入股市。资产价格的两个代表——楼市与股市，哪个都会影响通胀。而加息是同时能兼顾楼市、股市与非资产价格上涨的唯一路径。

　　针对突然加息，中国地产界大亨、SOHO中国有限公司董事长潘石屹表示，用加息的方法抑制房价，要比限购的政策效果好得多。他对今年第四季度的楼市不乐观，“从上半年上市公司财务指标分析来看，负债率普遍比2009年平均高出20%。他们寄希望于‘金九银十绝地大反弹’。按揭政策对市场影响是立竿见影的，还有悬在头上的一把剑就是‘房产税’什么时候出来。基于以上判断，我对四季度的房价和成交量不乐观。”

　　此时此刻，房产税作为一系列房地产调控政策组合拳中的“重拳”，依然被加速推进着。有消息说，财政部、国税总局、住房和城乡建设部已经联合启动了对房产税相关行政规章和文件的会签工作，目前已经接近尾声。

　　房产税火速登场为哪般

　　王鹏(化名)最近一段时间以来，一直密切关注着每天都在上演的房产税传言，虽然这个尚停留在纸面上的讨论并没有任何实质性进展，但随着房产税开征的鼓点渐急，王鹏半年前就悬起的心怎么也放不下了。

　　王鹏是地地道道的北京人，曾经在房管局工作的他发现有地段好、户型优、价格低的房子后，就想方设法筹集资金，买了下来，“我现在名下有4套房，我和老婆住一套，我们双方父母各住一套，另外一套，我们出租了，每月能赚点生活费。”他算计着，“如果征收房产税，像我这样的肯定至少有两套房不在免征范围内，而我又不是什么大款，这笔钱对我来说是一笔不小的开支。”

　　关于征收房产税的消息甫一传出，种种猜测便在网上疯传，有业内人士猜测，房产税税率为0.3%～0.4%，按照每年0.4%的税率计算，如果房子买的时候总价为220万元，一年就要交8800元，相当于一个月工资白赚。王鹏按照现在流传较广的方案来计算，他发现，如果真的开征房产税，他每年所缴房产税的数额甚至超过了目前所承受的最主要税负——个人所得税。

　　“我国房地产是住宅私有而土地国有，住宅所有者只对土地拥有70年的使用权，所以我认为，自己不应该为70年的使用权再‘买单’了。”王鹏告诉《小康》记者，他和老婆对房产税有着强烈的抵触情绪，但他们的“80后”儿子却是这项税收的拥护者。“在我儿子看来，房产税是抑制房价上涨的利器，因为他要结婚成家，有买房需求，他还相信不少专家说的，对于刚需者和购买第一套房的人，房产税予以免征。”

　　王鹏本想把租出去的那套房子装修后过户给儿子，给儿子当婚房用，但儿子却看不上厨房、卫生间、客厅都小得可怜的老房子，于是，在征收房产税的压力下，王鹏打算，如果房产税这只“狼”真的来了，就干脆卖掉一套房。

　　房产税尚未亮相，就已经争议不断。房产税火速登场究竟为哪般？

　　“在中国的税收体系中，房地产税收一直以来是缺失的，它的缺失会导致两方面的问题，一是缺乏对存量财富进行调控的手段，这是现在社会分配不公平的具体体现；二是造成地方财政缺乏稳定的、长期的、可靠的、持续的收入来源。”在国内著名税法专家、中央财经大学税务学院副院长刘桓看来，征收房产税的主要目的是为了完善和丰富税种，增加地方政府的财政收入，“我认为征收房产税，也是要利用税收的调控作用，对我们目前房地产市场出现的异常情况进行必要的调整和修正。”

　　北京大学不动产研究鉴定中心主任冯长春同样认为，房地产税出台的根本是税制的改革，“窄税种、宽税基、低税率、严征管，是房地产税收制度改革的方向。”

　　房产税在我国并非新税种。1950年1月，当时的政务院公布《全国税政实施要则》，规定全国统一征收房产税、地产税两个税种。同年6月调整税收，将房产税和地产税合并为房地产税。上世纪80年代，鉴于城镇土地属于国家所有，使用者没有土地所有权，我国将城市房地产税分为房产税和城镇土地税两个税种，并于1986年颁布了《中华人民共和国房产税暂行条例》，其中有“房产税由产权所有人缴纳”的规定，缴纳标准为“按照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳”，房产税的税率，“依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%”。“条例”规定对5种情况予以免征，其中包括“个人所有非营业用的房产”。

　　其实，对于老百姓而言，房产税是一直存在的税种，只不过它“休眠”了20多年。从法理上来讲，只要国务院修改了1986年颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》，在免纳房产税的范围中取消“个人所有非营业用的房产”一条，即可以对居民住宅征收房产税。但是真要对住宅开征房产税，有些概念必须厘清，关于“房产税”的名称，近几年间也不断在“房产税”和“物业税”之间徘徊，其难度可见一斑。

　　设立物业税这样一个新税种来作为住房保有环节的税收，是过去几年官方的主要思路。2003年的十六届三中全会上，物业税首次出现在《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决议》中，“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”。“十一五”规划的财税体制改革目标中也明确表示：“改革房地产税收制度，稳步推行物业税并相应取消有关收费。” 在《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》中，对于住房保有环节的税收的表述还是“深化房地产税制改革，研究开征物业税”。

　　今年全国“两会”期间，财政部提交并获得通过的《关于中央和地方2009年预算执行情况与2010年中央与地方预算草案的报告》中，却没有了物业税的相关内容，取而代之的是“完善消费税和房产税制度”。此后，“房产税取代物业税，有望年内开征”的消息几乎每天都在以各种方式传播着。

　　一位不愿透露姓名的税法专家分析说，房产税和物业税都属于财产税，目前二者的差别在于，房产税仅对经营性房屋征税，税基为房产的余值减去折旧征收；而物业税对所有房屋征税，是按照房产的评估值征收。房产税终究还是会以“房产税”的名义出现，背后的深层次原因是国务院失去了税收立法授权，而正常的立法程序既漫长又艰辛，但此时此刻，房地产市场确实出现了很大的变数，“一些人通过投机的方式推动了房价上涨，他们不需要贷款，能够用充裕的资金买房，所以尽快出台住房保有环节的税种是有必要的。”

　　谁是房产税的受益者

　　从财政部将“完善房产税制度”列入其2010年工作要点，到发改委在其2010年度经济体制改革重点中提及“逐步推进房产税改革”，显示了政府推进房产税改革的坚定决心。

　　在接受《小康》采访的各界人士中，大部分对征收房产税持赞成态度，但“做好准备工作，把握好时机，不必急于出台”是普遍观点，宁可让这项牵涉到多方利益的税收“难产”也不能让它“早产”，则成了大家的共识。

　　“老百姓把房产税戏称为核武器，核武器有可能在产生威慑的同时也带来不少问题，所以我们希望这个税收对老百姓的影响越少越好，对正常经济生活的影响越少越好。”刘桓分析说，“今年4月，国家出台楼市新政后，到现在为止，房价疯狂上涨的趋势在一定程度上已经被抑制住一些了，这说明我们前段时间金融手段、行政手段已经起到了一定的作用，如果在这种情况下开征房产税，对房地产乃至中国经济的负面影响和效应都是要考虑的。”在刘桓看来，还需要再观察一段时间，因为中国房地产市场的形成仅仅有12年，却要走欧美国家几百年的发展历程，疏漏和不完善之处在所难免。

　　有消息称，目前上报至三部委的上海与重庆的房地产税改革试点方案，是两个不尽相同的方案，而根据目前三部门会签的情况，可能将允许两地以不同的方式，对房地产税改革进行试点，这其中就包括房地产税是以原值计征还是以评估值计征的核心问题。在冯长春看来，以评估值计征更具合理性，但是所需要做的准备工作很多，而且必须做好。“要建立能够批量评估、快速评估的系统和评税队伍；要进行房屋普查，摸清底数。如果盲目开征房产税，可能会留下难以解决的后遗症。”

　　我国房地产市场现有主要税费项目中，营业税、企业所得税、个人所得税、土地增值税等都集中在开发流通环节，而保有环节的税种仅有城镇土地使用税和房产税两个税种，刘桓非常赞同“存在大量空置房的原因是没有征收房产税”这一观点，“在中国，投资房地产成为了一种时尚，以至于现在很多人买房子不是买住的功能，而是买增值的功能，一旦作为投机品，就应该按照投资的规律，一要有成本，二要有风险，三是要求回报。目前中国的房地产投资只有收入没有风险，这是很不对称的，所以我们就要加上风险因素和成本因素，这里面集中表现为税收，成本就是税收，风险就是出租房屋的利润增加水平低于按揭的银行利息的水平，就变成负资产，变成投资的损失。”

　　刘桓强调，房产税的核心目的不是把房价打压下来，而是要使房价上涨与人口的流动、城市人口的增加、房屋土地的稀缺性保持一致。在他看来，房产税的受益者首先是房地产市场长远健康的发展方向，其次最大的受益者就是需要住房、刚性需求的人，而投机者和投资者将会受损。就政府而言，从长远看差不太多，从眼前看，会遏制住政府的盈利状况，因此政府当前的预期收入会有所减少，但是这种减少会从别的地方得到弥补。所以从这个角度看，开征房产税，受益者良多，受损者很少，而且也是应当付出的代价。

　　中国房地产业协会副会长朱中一告诉《小康》记者，他赞同开征房产持有税的出发点，一是有利于抑制投资性需求和奢侈性需求；二是从房地产宏观调控目标出发的，是让有多套住房的人通过增加房产的持有成本，把多余的住房推向二手房市场和租赁市场，这样可以解决现在住房供需不足问题，有利于实现总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定。但他希望，在开征持有税时要减轻流转税；千万不要因为开征房产持有税而增加多数普通老百姓的负担。

　　征税的主要目的之一是为纳税人提供更优质的公共产品，冯长春用“取之于民、用之于民”来呼吁将房产税用于基础设施、公共服务设施的建设。10月18日落幕的中共中央十七届五中全会勾勒出了未来5年的经济、社会和民生等重大蓝图，居民收入分配改革、缩小贫富差距成为人们关注的焦点。全会透露的信息显示，最近一系列紧锣密鼓的政策调整，其意可能本不在房产税，这只是组合拳中的一招罢了，防通胀，为经济降温，才是政府决策的根本出发点。

　　(《小康》实习生李雅男、潘煜对本文亦有贡献)

　　征收房产税还尚需时日，以抑制需求为主的“限购”政策却在第二次调控迅即出台的同时，伴随着“行政调控”色彩浓烈及“一刀切”的质疑由北京蔓延至全国