上海：房产税试点带来的震荡

　　在上海，各种房产政策交织，地产商、中介、购房者，各种力量都在同国家的政策做着博弈，房产税可能率先试点给上海带来的震荡短期内仍将持续

　　文｜《小康》记者 朱文强 上海报道

　　中国政府对房价的新一轮调控再次拉开大幕，这一次，上海成为此轮调控的舆论中心。

　　10月7日，上海市政府发布通知，批转了由上海市住房保障和房屋管理局、上海市城乡建设和交通委员会等部门制定的《 关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见》。这项被称为“沪12条”的房产新政一经出台，便引发舆论极大的关注。

　　“沪12条”同时使出了三记重拳：限购令、房产税、三套房停贷。上海希望通过有效的政策落实国务院房地产市场调控的愿景，以达到遏制地价、房价上涨势头。10日，上海市长韩正在市长国际企业家咨询会新闻发布会上表示，在上海，房价太高是个不争的事实，房地产领域过度的投资和投机，已经严重扭曲了房地产基本的居住功能，损害了人民群众的利益。

　　上海和重庆即将成为房产税试点城市的新闻与传闻四处流传，市场则几乎在瞬间就做出了连锁反应。

　　限购令下的博弈

　　为了将父母接到上海，彭浩在今年5月份刚刚贷款购买了一套100多平米的住房，让他庆幸的是他赶在了“沪12条”出台之前。“我并非投资，而确实只是自住的需要，但新政的出台却限制了我们这样的购房者。”彭浩说。

　　上海易居地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，9月29日出台的新三波调控，已由4月出台第二波调控的打压，升级为管制。房贷政策多为全国“一刀切”，而且要高房价城市进行限购套数的措施，至今已有14个城市出台限购令。

　　“这次上海非常积极，10月7日即出台了“沪12条”，其中提出一个家庭只能新购一套商品住宅；明确表示正在积极为试点进行准备工作，只要国家政策通过，就会试点。”杨红旭说。上海市房管局指出，上海“限购令”何时结束将由新政后的市场供需状况、房地产市场价格是否控制住为条件，尚无明确期限。

　　有些出乎意料的是，新政后的上海房产市场并未降温，反而逆势热销。今年9月，上海楼市一手住宅成交量131万平方米，创今年月度新高，比8月大幅上升87%，较5月更是多出三倍。国庆房展会参观人数也创历史新高，即使是“沪12条”出台之后，一手住宅成交量依然沿续了9月的活跃态势。

　　在杨红旭看来，限购令，是一种非常典型的行政干预手段，具有强制性和短期性，是政府久抑房价而达不到效果的无奈之举。国内某券商对上海新政给予了中性的评级，市场对上海新政细则期待已久，由于几乎没有新的内容，且措施也不及其他一线城市更严厉。

　　10月16日，同济城市国际论坛在上海同济大学举行。华远集团董事长任志强一如既往地抛出重磅言论。“从2003年到现在，没有一次政府的调控措施最终按照政府所想象的方向发展，但是没有人去反思它，也没有人去评估政策结果。政策从来不从源头解决供给，反而从市场限制消费和购买，试图牺牲居民住房条件的改善需求来解决供求关系平衡的问题。这岂不是‘伤敌八百、而自伤一千’的做法？”

　　目前，上海房产中介悄悄推出了一种名叫“接力贷”的按揭贷款模式，可以帮助一些有多套房产的买房人绕开严格的“限购令”、“限贷令”，而不增加购房人购房记录和贷款记录。“接力贷”的基本操作路径是父贷子还、母贷子还，其主要作用是增加一个新的购买名额，避免新政的直接打击。

　　中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞说：“近期出台的各项房地产新政，在国外也有限制购房的类似做法，这是特殊时期的一种特殊政策。”

　　夭折的虹口税改

　　上海新政出台次日，即引发了一场小风波。

　　10月8日，上海市虹口房产交易中心宣布开始实施“辖区内未满五年房屋交易时，停止原先可供选择的总价1%～2%的个税办理工作，统一只保留收取房屋差价部分20%” 的个税方案。

　　这一个税的调整被解读为房产税即将开征的先兆。一些基金业的从业者们连夜商议，称房地产股今后不能炒了。

　　但这项周末宣布实施的政策却在休息日中发生了逆转，没有人知道在这一天之内发生了什么。11日下午，此项旨在打击炒房行为的房产个税新政被紧急叫停。虹口官方给出的解释是“由于与上海其他区政府，在对‘沪12条’细则的解读上出现不一致，因此，我中心从10月11日起再度恢复房屋交易缴纳个人所得税‘二选一’的方案。”

　　这项被称为史上最严厉却最短命的房产调控措施仅实行一天便告夭折。“虹口个税新政确实比较狠，但并无其他区跟进，市里也没有对此进行表态。”当地一位财经记者这样评价这次短命的新政。

　　新政实施前，上海市规定，居民购置未满5年的房产在出售时，有两种税收政策可供选择。在无法出示房屋原值与契税证明的情况下，市民可以选择缴纳出售总价的1%或2%(1%针对普通住宅，2%针对非普通住宅)；另一条方案则是选择缴纳房屋出售后差价部分的20%。

　　上海虹口房产交易中心取消了这项“二选一”的政策，一律按照房屋差价20%个税征收，但必然大大加重了二手房买卖的成本。11日下午，虹口新政突然叫停，“二选一”个税缴纳方式又得以恢复。因周末缘故，新政虽然仅仅实行了一天，这项政策的推出仍然触动了相当多市民的神经，个税的骤然增多，让很多卖房的市民暂时选择了观望。

　　当地一位房产中介的销售经理说：“这个政策一出来，买卖成本增加了几十万，很多单子都搁置了。”至今，上海仍未对此次虹口个税新政的突然夭折给出详细的解释，但这项短暂的政策留给人们的心理影响还在延续。

　　上海房产税之辩

　　与此同时，房产税试点的消息尘埃再起。

　　“房产税试点期间可能会采取差级征税方式，即国税局出台一个基准税率，各地方视情况按不同标准执行不同的税率。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭说。

　　9月30日，财政部、国家税务总局有关负责人对此详加解释称：对个人所有的住房恢复征收房产税是必要的，既有利于调节居民收入和财富分配，也有利于健全地方税体系，促进经济结构调整及土地节约集约利用。

　　上海市房管局表示，上海肯定是试点征收房产税的城市，先试点再推广到全国，但征收房产税并不是为了降低房价。但房产税涉及面广、操作复杂、影响大，上海年内能不能推出，还要看国家政策修订何时完成和上海房价能否真正降温。目前，上海市正在逐步建立和完善上海房屋状况信息中心。上海市房管局局长刘海生表示，通过这个中心，可以搜索上海目前所有的房屋状况信息，进一步健全对房屋权属等的监管。据此，上海市房管部门可以很方便地利用这个系统查询上海居民拥有房屋、产权关系等资料。

　　中国房地产信息集团分析师薛建雄分析，做好以上工作的基础是开征房产税的前提，了解每一户家庭拥有房屋的数量和面积，可以更好地确定征税对象和税率，以确定免征房产税的对象。因为与一直难产的物业税相比，房产税的征收办法早就已经制订，国家要开征，只需套用即可。

　　但房产税的试点仍遭到舆论的强烈质疑，“把房产税当救命稻草无法拯救楼市。”上海乘星行行销服务机构总经理李骁直言。以2004年增加交易税为例，其增加的成本可达总房价的8%～12%，但房价依然上涨。房产税出台，将大幅度推高房屋租金。

　　10月8日后，上海楼市连续多日出现成交放量，每日的日成交量均和去年最高峰时持平，市场对各种房产调控政策的反应似乎并不敏感。10月14日，松江区乐莫苑四期138套住宅正式对外销售，但购房者却在开盘当天发现售楼处“无房可售”。而在售楼处买不到的乐莫苑四期的房源，在开盘之后却出现在周边的二手房中介门店。上海市房管局迅疾开出罚单，暂停了这一项目的网上签约备案，同时对此事展开调查处理。这是新政出台后，首个受到上海房管局处罚的楼盘，开发商也在想尽办法来消耗新政带来的负面影响。

　　10月23日，上海房地产交易中心公布当天销售情况，上海共预售各类商品房460套，较22日减少286套，面积4.74万平方米，上海楼市经历一个月的高位运行后，终于放慢了脚步。但复旦大学房地产研究中心主任尹伯成认为，在目前的情况下，只有针对20%的高端物业征收房产税，才能迅速抑制房价的上涨，令市场成交量迅速冷淡。

　　在市场变冷之前，房产税何时出台成为令人关注的问题。复旦大学金融与资本市场研究中心主任谢百三教授认为，房产税可能会在2011年初出台。诸多的机构观察者也对房产税的出台存满疑虑，认为在楼市下压之后房产税有可能会推迟出台。

　　但是普遍的怀疑情绪仍在累积，以致于上海市民对“人口普查”中的房屋登记都很敏感。10月22日，上海市新闻办召开上海市第六次全国人口普查新闻发布会时，上海市统计局副局长、市人普办主任朱章海特地表示，此次普查的确有部分调查指标涉及住房情况，但仅仅是了解居民的居住环境和居住质量，不涉及房屋权属。“此次普查不涉及居民名下的房产套数、面积等情况，仅针对居民目前居住房屋情况进行普查，与出台房产税无直接关联。人口普查只调查有人居住的房屋，而空置房不在普查范围内。”

　　在一轮又一轮的暴炒中，房产税方案的内核仍鲜为人知。“目前的政策有其合理性，但还是应该长期化、市场化。” 中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞说。 

　　欧美国家房产税之历史及变化

　　文｜特约记者 潘澄 温哥华报道

　　房地产税 (property tax)在西方有个非常令人着迷的起源，据说公元11世纪的英格兰，著名的戈黛娃夫人(Lady Godiva)裸体骑在白马上经过热闹的街市，为了能让她的丈夫麦西亚伯爵利奥夫里降低对于封地市民的地产赋税。 

　　今天，房地产税是一种基于个人拥有的不动产价值而征收的税收，一般由地方或市政府征收，用来支付地方设施、水、环卫、扫雪等市政功能。房地产税作为各国地方及中央政府的经济来源，平均大约占到了发达国家政府收入的10% (OECD经合组织数据)。各国政府征收的办法大同小异——在估值的基础上大部分采取和个人所得税率挂钩的进阶式收税。对于不动产出售产生的资产盈利税，各国政府都有不同程度的优惠政策，比较个人所得税或者商业税，资产盈利税相对宽松，特别对于买卖个人首要居所，有很大程度的优惠。

　　加拿大：房地产有个“欢迎税”

　　加拿大作为一个高税收高福利的国家，房地产税是地方政府财政收入的主要来源。一般税收是由市政税、地区税和学校税组成的。税收的计算通常是房地产的公平市场价值乘以固定的税率(税金/每1000加元)。

　　根据加拿大统计局的数据：低收入家庭收入的11.7%需要用来缴纳地产税，而高收入家庭只需缴纳收入的4.2%。然而，比起平均占家庭收入21.3% 的个人所得税，平均占家庭收入2.9%的房地产税对于加拿大家庭来说，并不是一个特别沉重的负担。

　　对于购买房子的买主，地方政府征收一次性的“欢迎税”。每当房子过户一次，“欢迎税”就会重新征收一次。欢迎税的计算方法一般是进阶式的(不同的税率对应不同的价值区间)。

　　英美：没有物业税只有个人所得税

　　在英国，持有房屋无需缴纳物业税，除非如果业主出租或者买卖房屋。对于出租房屋的业主来说，出租盈利(租金减去必要的花费)要被加入到个人所得税的申报中，而买卖房屋的资产盈利税和加拿大的系统比较相似，如果是首要居所则不需要缴税，其他地产需要交纳18～28%的税率不等。

　　美国是为数不多的把此项税率与个人所得税率挂钩的国家(类似的还有加拿大)，税率从10%～25%不等，收入越高，税率越高，但到中等收入以上资产盈利税率就不再增长，所以富有的家庭和普通中产阶级负担的税率差别不大。对于个人首要居所，资产盈利低于25万美元则不用交税。

　　类似的还有向英国学习的香港，物业主不需要缴纳物业税，除非物业给所有者带来收入，那么收入需要缴付个人所得税。香港政府以4月1日到第二年的3月31日为财年，所得税的计算是由税率乘以房租收益。买卖房屋同样是不需要缴纳资产盈利税的。

　　法国：居住税和业主税

　　法国房地产税分为两种：业主税——即不动产的所有者需要缴纳的税；居住税——在民用住宅中居住的住户(可以是业主或者房客)需要缴纳的税。业主税是基于房屋的年出租价格来收取的，法国政府面临的主要问题是最后一次对于年出租价格的估值是在1974年完成的，导致估值严重落后，与市场价格不符。对于建筑进行的各种装修，业主必须向税务局申报价值方面的变更，以便政府能更好地估值。

　　对于出售房屋产生资产盈利税，税率为28.1%，由两部分组成：16%资产盈利税，12.1社会管理税。有许多例外的情况：比如：如果房屋为卖方的首要居所则可以免于缴税，无论哪种房产，持有15年以上可以免于缴税，如果在买房前在法国居住超过两年以上的非居民卖房可以免税，等等。

　　房产税可从根本上改变房地产市场现状

　　——专访财政部财政科学研究所所长贾康

　　大家不要一提房产税就紧张，认为它不是一个合理的税种，应全面看待房产税的作用。房产税对配套改革、房地产经销发展、收入再分配都有很大意义

　　文｜《小康》记者 鄂璠

　　《小康》：在各类税费当中，房产税这个将出未出的税种，可能是当下中国人最为关注的。今年以来，有关开征房产税的消息不断传出，目前上海、重庆已经开始为房产税征收试点做准备了，您认为征收房产税的意义何在？

　　贾康：征收房产税是中国实现市场经济长期可持续发展必须完成的制度建设，至少有三大正面意义。

　　首先，房产税是与分税分级财政体系相匹配的地方税体系的重要财源支柱。这种征税方式可让地方政府行为内生地从注重短期转变为有利于长期可持续发展。其次，房产税是房地产业健康发展过程中不可缺少的配套条件。虽然房产税并不能够完全改变今后几十年中国城镇化历史过程中房价的长期上扬趋势，但在这个制度约束之下，房地产市场的价格会表现更“沉稳”，泡沫会更少，整个产业发展会更健康。再次，房产税还会增进财产税再分配调节功能，对整个社会和谐及长期可持续发展的正面意义也是值得期待和肯定的。

　　《小康》：目前社会上对房产税征收的合理合法性，以及技术可行性等方面，都存在着很多的争议，那么在房产税的推进过程中，有哪些问题值得注意？

　　贾康：房产税的推出已经是全国工商联房地产商会聂梅生会长所说的“按数月计算”了，目前距离推出的时间可能不会超过一年。业内盛传上海和重庆已积极表态，愿意首批进行房产税试点，目前我并没有得到更具体的信息，但我认为试点城市最大可能会在各直辖市和一线城市中产生。

　　尽管最后方案尚未确定，但是基于我们的研究所提的建议和按现有信息分析，我认为，房产税的开征不应涉及“第一套房”，投资房才是房产税调控的主要目标。同时应该特别关注实际上和产权房房价无关的保障房的供给，包括廉租房和公租房等。低收入阶层和“夹心层”的住房供给，客观上迫切需要政府从另外一条轨道上解决其“住有所居”的问题。

　　房产税开征在即，当前需要着手进行的一项工作是向全体社会成员宣传、介绍这个税种，普及相关的知识，以消除目前尚有的对房产税开征的不少疑虑、争议，甚至是恐惧感。应该给社会成员吃“定心丸”，大多数人不会在试点中受到其税负影响，受影响的少数人也完全有负担能力。房产税对于目前的楼价肯定会有影响，但不都是负面的影响。

　　《小康》：在提到房产税的不合理性时，有人说，房产税与土地出让金存在着重复征收的问题，您认为类似于这样的“技术性”问题能避免吗？

　　贾康：重复征收问题在税收领域就必然存在，因为是“多种税、多环节、多次征”的复合税制，完全避免是不可能的，关键在于设计是否合理，关于房产税与另一“地租”性质的土地出让金的关系，更是并行不悖、合理协调的关系，要注意的就是如何合理设计。

　　市场自身也有调节的过程，开发企业对房产税开征及其综合效应形成预期之后，必然会在招拍挂市场降低出价，从而减少土地出让金在总体税费中所占的份额。此外，对于过去已出让的土地，有必要采取“老地老办法，新地新办法”的思路去区别对待地解决问题。

　　《小康》：对于广大老百姓来说，大家最关心的问题恐怕还是，“房产税是抑制房价上涨的‘杀手锏’吗？”

　　贾康：作为一个税种，房产税不会改变今后几十年间房价上扬的长期趋势，但税收，哪怕是整个税制，虽然不是万能的，但没有它的调节作用，也是万万不能的。房产税一定有对冲房价上升的力量。

　　虽然房产税并不能够完全改变今后几十年中国城镇化历史过程中房价的长期上扬趋势，但如果房产税不出台，当前正在进行的这轮房地产调控在本质上与过去几年的调控将不会有本质区别。改变不了房地产调控中的保有环节税收的制度缺失问题，便很有可能重新陷入治乱循环的圈子里去。房产税开征将会是带有制度建设的改革色彩，可以体现“标本兼治、治本为上”的调控高水准，从更为根本的层面上消除房地产市场的某些不健康因素。