房产税很难出台，不征最好

　　——专访中国投资协会会长、发改委投资研究所张汉亚

　　解决问题的根本不是房产税，而是建租赁房，让老百姓有其居，并非有房产。积累了这么多年的问题，不可能仅靠一些政策就解决

　　文｜《小康》记者 李秀江

　　《小康》：您对恢复征收房产税有什么看法？

　　张汉亚：我觉得房产税很难出台。虽然现在吵得很历害，做起来太难了。因为这涉及到多个部门、多个阶层，实际上房产税不是现在才开始的，早就有相关部门在研究了，这么多年就是拿不出一个成型的方案。现在也是一样，嚷嚷得很凶，能不能出台本身就是个问题，全面推开就更难了。我个人感觉，三年到五年都很难推行。

　　从另一个角度来说，一种税从制定到推行，三五年能成型就不错了，比如个人所得税争议了多少年才出台？一个税不是想征就征的，它涉及到许多方面的事情，各个部门之间的利益，还有许多人的利益等等，现在很多官员都有好几套房，他们会急着推行房产税吗？

　　当然，最近出台房产税草案或搞些试点是可能的，做试点的城市都是房价涨的过快或房源比较短缺的城市，比如，北京、上海、深圳、杭州，一般中小城市没有必要。

　　《小康》：您认为推行房产税的目的是什么？对购户者、开发商、炒房者有什么影响？现在起到作用了吗？

　　张汉亚：现在提出要开征房产税，主要是防止更多的人去购买第二套房、第三套房，而这确实也有一定的威慑作用。对那些现在已经有一套房了，想要再买一套的购房者来说，再买可能要交税，他也许就不会去买了。

　　虽然房产税还没有开始实施，作用已经显现出来，现在房产交易量已经下降。但这对开发商没什么影响，谁买谁交税，与开发商无关。建完房后不好卖了，那就少开发一些。目前来说，对炒房确实有影响，有一定的抑制作用。

　　《小康》：您认为房产税的起征点怎样界定比较合理？

　　张汉亚：一方面，具体如何征收很多人都不清楚，是从第一套开始征，还是从第二套，或是每套都征，还是达到多大面积以上才开始征，这都需要明确。如果是为了减小需求，可以从第二套或第三套开征。

　　但另一方面，现在第二、三套的界定也很难。比如在北京搞试点，很多人在北京有一套房，在海南，或威海，或外地什么城市还有一套房，这怎么认定？

　　此外，北京很多老住户现在都有好几套房子，当年福利分房的时候，本来应该分一套大的，结果给了两套小的，像这种情况，怎么认定？是按一套算还是按两套算？

　　还有一个问题，中央的政策出台之后，地方政府执行的时候老是打折扣，上有政策下有对策，地方政府在征房产税的时候有很多奥妙。房产税的真正作用在一些地区能否达到目的就更难说了。

　　现在有人说空置率过高的原因，就是因为没有开征房产税，我不同意这种说法，因为空置率本身就很难统计。比如有人在北京好几套房，在郊区有一套，周五晚上去住，周一回北京上班，这种算不算空置？ 

　　《小康》：您认为如果开征房产税的话，什么时间开始比较合适？

　　张汉亚：我觉得不征最好。现在没搞清楚各个方面的问题就要强制出台的话，会出很多问题。我们的房地产业经常层层出台政策，搞的老百姓人心惶惶的，政府解释都解释不过来，这样的政策还不如不出台。

　　我认为，解决问题的根本不是房产税，而是建租赁房，让老百姓有其居，并非有房产。从2000年到2004年房价开始上涨的时候，就应该大力发展租赁房，但直到今年才重视这个问题。十年中有六年都过去了，积累了这么多年的问题，不可能仅靠一些政策就解决。“十二五”期间要建3000万套，平均每年600万套，三五年之后房子就不会那么紧张了，房子不紧张了，消费者不抢购了，房价就不会上涨了，等到房产税三五年后再正式出台的话，房价已经不涨了，那个时候再出台还有什么必要呢？

　　房产税征收“五不宜”

　　我们反对以增加地方财源或缩小贫富差距为借口，以调控房价为理由贸然启征房产税；我们赞成在严格的法律程序下，以切实解决民生问题为宗旨，公开听证，凝聚社会共识，合情、合理、合法地征税。

　　文｜舒富民

　　房产税呼之欲出，各界热议不断，不管房产税该不该收，我认为至少目前征收房产税有“五个不宜”。

　　24年未施行的法律条款不宜重新启用

　　地方政府和有关部委提出征收房产税的法律依据是：1986年的《中华人民共和国房产税暂行条例》。其第五条明确规定：个人所有非营业性用的房产免征房产税。24年前，中国的房改尚未启动，住宅还没有商品化、市场化，福利分房是当时的普遍现象。20多年来，该法律条款一直未曾施行。如今，住房已成为众多城市居民普遍面临的重大民生问题，房产税涉及面之广、影响之深、操作之难已远非当年可比。因此，征收房产税不能再根据24年前未曾实施的法律条款来执行，应该提交全国人大，广征民意，按法定程序重新审议立法。唯有如此，才能确保该项税收的权威性、长期性和稳定性。

　　房产税不宜视为单一税种来征收 

　　不能仅仅把房产税视为对物业保有环节的一种调节手段，而应该把房产税纳入我国整个税收体系中去统筹考虑。

　　我国近几年来税收增长都在20%以上，税负水平已经相当高，相关资料显示，今年前五个月我国财政收入35470亿元，比去年同期增长了30.8%。在税负高居不下的情况下，再增加百姓负担，而无相应全面的、系统的税收改革措施，实属不妥。

　　房产税不宜与降低房价挂钩

　　现在提出征收房产税的背景及动机，似乎是为了降低房价。征收房产税固然是会增加持有环节成本，但对降低房价的作用是有限的，在供求关系失衡、供应不足的情况下，他们完全可以把因上缴房产税而提升的成本转嫁到承租者和买房者身上。杭州、南京曾征收过20%的个人所得税，不仅未控制房价，反而助推了房价上涨。居高不下的房价固然需要政府调控，但增加税负能否遏制房价的非理性上涨，尚需更加充分的论证。 

　　不宜过高增加行政管理成本

　　一旦新的房产税启征，倘不是采取普遍征收原则，对所谓拥有二套、三套和多套房的人群征收，即采取“对人不对房”的方式进行，恐怕大量的人力物力会花费在对具体人的跟踪上。个人拥有房产的变动性很大，因个人拥有房产变化所带来的房屋评估、核查、转让、登记等成本将大大增加。此外，由税收引发的诸如材料造假、房屋流转、税收支出不透明等一系列腐败问题也会间接导致行政管理成本的攀升。而如果普遍征收，则会出现催缴催收的行政成本。

　　据专家估计，我国税收成本达8%，而西方发达国家只有1%左右，由于房产税的征收难度较大，征税成本还会更高。

　　不宜采取惩罚性的征收方式

　　税收是调节我国收入分配差距最重要的杠杆，但房产税作为一种惩罚性的征税方式，必然产生负面影响。实践证明，劫富济贫式的做法不可能带来富裕、繁荣和文明。惩罚性的税收还会带来对休闲地产、休闲产业的重大负面影响，海南等地的休闲地产将遭遇不可预知的后果。

　　遏制贫富差距的方法很多，在对房产税的征收过程和结果评估不充分的情况下，我们反对以增加地方财源或缩小贫富差距为借口，以调控房价为理由贸然启征房产税；我们赞成在严格的法律程序下，以人民的根本利益为出发点，以切实解决民生问题为宗旨，经过充分广泛的公开听证，凝聚社会共识，以达成征税合情、合理、合法的愿景。

　　渐行渐乱房产税

　　当房产税逐渐露出讨论的层面，即将成为公共政策的时候，我们居然发现，即将出台的房产税却似乎并没有调控房价、打击投机的功能，如同买了一个根本不制冷的冰箱和一台根本没有画面的电视

　　文｜马光远

　　房地产的“第二波”调控政策，房产税首次作为政策法宝祭出，言曰要“加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国。”而这种说辞，在地方调控细则中得到了印证，上海明确将“按照国家加快推进房产税改革试点的工作要求，本市将积极做好房产税改革试点的各项准备工作”，这意味着房产税终于从讨论层面进入了制度的试运行阶段。

　　关于房产税，如果从物业税算起，讨论已有7年之久。7年之前，房产税以“物业税”的名义进入改革的视野，其目的是很单纯的，就是为了规范中国的房地产税收体系，正如十六届三中全会所提出的“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”。通过开征物业税，同时取消其他的不合理的税费，这是物业税最初的政策意义。然而，在房地产市场化的过程中，房价的飞涨，使得房产税被赋予了平抑房价的重任，而这种使命使得房产税的开征完全形成了对立的两派：一派是开发商，极力反对；一派是民众，期待房产税成为压倒高房价的政策利剑。

　　民众的期待在某种程度上改变了房产税改革的方向，在相当长的一段时间内，房产税的设计基本上已经不再作为完善税制的举措，而基本成了调控高房价的政策利器，而房产税之所以一而再、再而三的难产，也是基于其调控房价的使命导致了激烈的博弈和游说。但当房产税逐渐露出讨论的层面，即将成为公共政策的时候，我们居然发现，即将出台的房产税却似乎并没有调控房价、打击投机的功能，如同买了一个根本不制冷的冰箱和一台根本没有画面的电视。

　　据称即将开征的房产税的法律依据是1986年的《房产税暂行条例》，在这个暂行了24年的条例里，房产税只是一种普通的财产税，是依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳，税率为1.2%，其本身只是一种普通的财产税，从来没有承担打压房价的功能。同时，按照目前流行的说法，房产税的试点税率为0.3%～0.4%，而且对所有的房子都予以征收。坦率地说，0.3%到0.4%的税率，要平抑房价，显然是一句空话，因为这意味着只要房价上涨1%，就足以弥补房产税的损失，对于持有多套住房的人而言，并不构成真正的负担。

　　很显然，作为普通财产税的房产税，无论和之前讨论的“物业税”比，还是和承担房价调控功能的“房产税”比，其目的显然是很不一样的。国家税务总局基于《房产税暂行条例》，让民众期待的“房产税”借壳上市，但其功能却非常模糊：是为了抑制房价，是为了抑制投机，还是为了给地方增加稳定的收入税种，房产税征收之后，土地出让金是取消还是正常收取。不对这些问题进行回答，我们就无法理直气壮的进行试点，更无法理直气壮的讲什么国际经验，与国际接轨云云，在土地产权制度完全不同的情况下，接轨的前提是必须告诉民众房产税为何而征。

　　如果不明确房产税开征的目的，而且在对目前已经存在的与房地产有关的税费进行清理的情况下，就贸然开征，则意味着，房地产领域的税收将更为繁重。从国际比较的角度看，我国房产税税费不仅不算低，而且很高，与房地产开发和交易有关的税费高达60多种，占房价的比例保守估计在40%以上，在这种情况下，房地产领域税费改革应在维持现有税负水平的基础上调整结构，而不是只强调征收房产税，但对于其他税费却不进行调整和清理。十六届三中全会提出“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”，这个原则不能违背。

　　从物业税到现在的房产税，政策设计者迄今都说不清楚房产税的政策目标究竟是什么，是完善房地产税收体系，还是为了抑制高房价？要完善税收体制，就要在征收房产税的同时，大幅度取消其他的税费，而要抑制高房价，就不应该针对居民个人，而应对那些拥有三套以上住宅的，还有别墅等豪宅的征税，或者对炒房者直接征收暴利税。在以上种种的疑问得不到制度的回应的情况下，强行推行房产税试点，甚至对个人拥有的所有住房征收房产税，不仅无法抑制房价，反而会引发更多的不公平。

　　(作者系著名财经评论员、经济学博士)

　　网友热议房产税 赞成者未过半

　　专家解析调查结果：该收谁的税

　　认为没有必要恢复征收房产税的人超过了一半，超过七成的人认为此举不能抑制炒房现象，但大部分人赞成对二套房或豪宅征收房税，《小康》调查显示了民众对这一税种的多样看法。

　　文|《小康》实习生 李雅男 北京报道

　　房产税是什么？有多少人了解房产税？

　　《小康》杂志通过新浪网对全国网友进行有关房产税的调查。截至记者发稿时，共有3059人参加。网友中来自一线、二线、三线城市的比例分别是26.5%、27.6%和37.9%。其中50.2% 的网民并不知道什么是房产税，47.5%的网民完全不清楚房产税的征收对象、途径和税率等信息。中国房地产业协会副会长朱中一表示，房产税涉及到每家每户，然而现在的基础工作跟不上，信息的公开程度也不够，如果能够征求老百姓的意见，得到他们的理解和支持，政策的落实将会更加顺利。

　　七成网友认为不能遏制炒房

　　调查中，有55.1%的网友认为征收房产税并没有必要，然而专家的意见却和27.9%的民众保持一致，认为很有意义。北京大学不动产研究鉴定中心主任冯长春解释道：“房产税的出台根本上是税制的改革，把过去复杂且有重复征收的税费减少、合并。”朱中一对这个观点也表示认同，他认为我国将来的税收制度将朝着精简税种、降低税率、加强监管的方向推进，所以这次房产税的推出还是很有必要且有意义的。

　　关于房产税对于炒房现象的作用，73.8%的民众认为征收房产税并不能抑制炒房。另外，42.3% 的网民认为房产税的征收对抑制房价过快上涨的作用不大，40.0%的民众认为根本不能抑制房价上涨。国内著名税法专家、中央财经大学税务学院副院长刘桓认为解决炒房问题的重点在于供求平衡上：“为了避免日后炒房者将房产税揉进卖房成本中，政府就应当将重点投入到大量公租房的建设上，从而改变人们对房子的需求目的和要求。”冯长春和朱中一均表示税率的确定至关重要：“房产税能不能控制炒房、遏制房价上涨，最根本的还是要看房产税的税率是多少。房地产作为保值增值的投资品，如果税率确定之后，炒房者仍然认为炒房的利润有吸引力，那么房产税的征收仍难以抑制投资投机行为。如果是累进税，炒房者觉得炒房不合算，则可能对抑制炒房和稳定房价有积极的影响。”

　　“不要因为开征房产持有税而增加多数普通老百姓的负担。”朱中一在看到50.1%的网友认为推出房产税的目的是增加政府财政收入后，担心地表示，“从国家对房地产的宏观调控来看，征收房产持有税的出发点应当是通过对拥有多套住房的人增加持有成本，从而将他们手中多余的房推向二手房市场和租赁市场，解决供应不足的问题。然而如果把增加政府收入作为主要目的，必然是要增加政府的税收收入，那么毫无疑问的就会增加老百姓的税赋。”

　　该收谁的税 专家认为不能“一刀切”

　　此次调查显示，36.8%的网民认为应当在一年以后征收房产税，19.1%的人认为应当马上征收。“此时此刻应不应该出台房产税，我有些犹豫。”在2004年就曾力主推出房产税的刘桓此时却皱着眉头说，因为过去的房地产市场出现过“房价越高越征税、越征税房价越高”的恶性循环。“一个政策的正确性和科学性，不光取决于设计本身是否合理，还取决于对它实施的时机是否选择得当。”前一段时间国家相继出台的相关房产政策，使得房价的疯狂上涨被有效地抑制，刘桓认为在现有政策已经起到作用的情况下，出台并不算完善的房产税政策还有待观察，如此“下重手”也为时过早。

　　在《小康》此次调查中，74.1%的网友没有多套房源。朱中一认为这对网民关于房产税征收方式的选择有所影响。结果显示，36.5%的民众认为应当对二套以上房屋征收房产税，28.5%的人认为应当对豪宅征收。朱中一认为在征收房产持有税的试点时，试点城市会综合考虑民众的意见，先在部分居民中试点。刘桓更加细致地说：“目前把住房分为四种，第一种是基本住房，对这类房屋应当免税；第二种是在基础性住房之上的改善性住房，可以实行微税；第三种是投资性住房，用于出租后补贴家用，按照租金的12%征收；第四种就是投机性住房，实行高税率。”冯长春则表示我国地域广阔，制定政策不能“一刀切”，要将所有复杂的因素考虑全面。

　　物业税与房产税都是陌生人

　　有说法认为房产税是物业税的替代，调查发现有34.4%的网民对房产税和物业税都不了解。朱中一说：“今年年初全国人大财经委征求我们意见时，我们建议不必开设物业税这个新税种，可对房产税内涵进行充实，当然，今后的房产税能否覆盖物业税，最后要由国务院或全国人大考虑。”对于调查结果中，53.9%的网友认为征收物业税和房产税都不合理。18.5%认为征收物业税更加合理的结果，冯长春分析说：“物业税作为一个新概念，老百姓还不了解，认为征收了物业税之后就可以不交物业费了，实际上是两码事。” 针对这个问题，刘桓表示：“房产税是现行的一个税收，物业税是我们希望通过它对中国房地产税收体系做一个规整。然而推出一个新的税种是一个很复杂的过程，因此物业税的推出还将有一个漫长的过程。目前征收房产税，是在不改变现有税收体系的基础上，进行规范，解决当务之急。”

　　“总之，推出房产税是整个税收改革的必然，也是楼市发展到今天，需要用各种金融、税收手段去调控的必然产物。”刘桓认为房产税的推出是必要的，但在完善出台前仍然需要谨慎观望。“房产税太复杂了，一定要考虑得非常成熟。”冯长春也认为应当做好充分的准备，减轻出台后可能产生的后遗症。朱中一对这样的观点表示认同，他认为准备工作及过程很复杂、难度大，所以要积极稳妥，先搞试点。

　　《小康》关于房产税的问卷调查

　　“房产税试点将在数月内启动。”全国工商联房地产商会会长聂梅生近日表示。开征房产税，在争议了许久后，这一次似乎已经“箭在弦上”了。《小康》杂志在新浪网发布问卷，了解网友观点，本次调查共有3059人参加。

　　Q1.您知道什么是房产税吗？

　　1、知道(49.8%) 2、不知道(50.2%)

　　Q2.您对恢复征收房产税有何看法？

　　1、没有必要(55.1%) 2、很有意义 (27.9%) 3、无所谓(16.9%)

　　Q3.您认为房产税征收有助于抑制房价过快上涨吗？

　　1、作用不大(42.3%) 2、根本不能抑制(40.0%) 3、能够抑制(17.8%)

　　Q4.您清楚房产税的征收对象/途径/税额吗？

　　1、完全不清楚(47.5%) 2、清楚一部分(43.2%) 3、清楚(9.3%) 

　　Q5.您认为征收房产税能够抑制炒房现象吗？

　　1、不能(73.8%) 2、能(26.2%)

　　Q6.您认为征收房产税对“刚需”强烈的民众误伤大吗？

　　1、很大(48.0%) 2、较大(22.4%)  3、一般(16.8%) 4、没有误伤(5.0%)   5、很小(4.5%) 6、较小(3.4%)

　　Q7.您对于“房产税三年免征”的说法有何看法？

　　1、不相信。房产税征收势在必行。(40.6%) 2、我相信。新政调控效果已经显现，不必急于征收房产税。(39.2%) 3、无所谓。(20.3%)

　　Q8.您认为推出房产税的目的是什么？

　　1、增加政府财政收入。(50.1%)   2、遏制炒房现象。(25.4%) 3、压制房价上涨(20.1%) 4、其他(4.4%)

　　Q9.您认为房产税应当何时开始征收？

　　1、无所谓(36.3%) 2、一年以后(36.8%) 3、马上(19.1%) 4、半年至一年内(7.8%)

　　Q10.如果征收房产税，您认为应当对何种房屋进行征收？

　　1、二套以上房屋(36.5%) 2、商品房、豪宅(28.5%) 3、商铺、商用房(26.9%) 4、每一套房屋(3.5%) 5、第一套房屋(1.0%) 6、其他(3.7%) 

　　Q11.您是否有多套房源？

　　1、没有(74.1%)  2、有(25.9%)

　　Q12.如果有多套房源，房产税的复征是否会促使您考虑出售多余房屋？

　　1、不会(59.5%) 2、会(40.5%)

　　Q13.复征房产税的消息对您的购房心态有何影响？

　　1、继续观望(74.4%) 2、尽早购买(25.6%)

　　Q14.您了解物业税和房产税的区别吗？

　　1、对房产税和物业税都没有了解(34.4%) 2、对房产税和物业税略知一二，不知道两者的区别(32.6%) 3、对房产税和物业税都非常了解，知道两者的区别(16.2%) 4、了解物业税，不了解房产税(9.2%) 5、了解房产税，不了解物业税(7.6%)

　　Q15.您认为物业税和房产税哪个更合理？

　　1、都不合理(53.9%)  2、物业税(18.5%)  3、房产税(17.4%)  4、都合理(10.2%)

　　问卷截止时间：2010年10月26日中午12点

　　透视日本的房与税

　　日本征纳房地产税，房子越大，所征收的税就越多，房地产税按年度收缴，一般在房屋价值的2%左右，第二套房税更高，而且还征收巨额遗产税。为避免住了大房子而平白无故地把自己辛苦挣来的工资交给国家，一般日本人家都没有第二套住房

　　文|南开大学教授 刘畅

　　一次，和一位旅日多年的中国老师交谈，她说起每当出门时，日本的房东老太太总要嘱咐三句话：不要给别人添麻烦，大家都一样、差不多，要和别人搞好关系。听闻此言，总觉得在这背后似乎还深藏着什么东西，于是又和这位老师就此深聊了起来。

　　“大家都一样、差不多”，不仅仅是一句口头禅，还体现在日本社会的方方面面，渗透于国民的日常心理和行为之中。例如住房和房价。日本国民在住房上也几乎是“人人差不多”。在日本各地，所有的房子都差不多，大家居住的面积基本都一样。

　　日本普宅以小户型为主，其中集合住宅户型面积一般在90平米以下，居住着工薪阶层和青年家庭。在日本人的居住观念中，并不会因为身份或收入的提高，而在住宅面积上有所体现。在日本的高收入家庭居住80～90平米的房子是很普遍的现象。集合住宅小户型一居室在40平米左右，二居室60平米左右，三居室80平米左右。不过日本住宅所指的面积是按房间的专有面积计算，相当于中国的套内建筑面积，因此日本住宅户型面积一般比中国要多10～15平米，也就是说三居室大约100平米左右。

　　住的越大缴税越多  

　　当然，能做到这样“大家都差不多”，不是天然形成的，而是政府参与甚至干预的结果。二战后，日本住房短缺达420万户，约2000万人无房可住，占当时人口的1/4。为缓解住房短缺问题，日本政府先后于1950年制定了《住房金融公库法》、1951年制定了《公营住宅法》、1955年制定了《日本住宅公团法》。此后又陆续地制定了一系列相关法规，通过建立健全住房保障的法规，使得日本住宅政策逐步走向正轨，不同程度地满足了不同阶层的住房需要。此后又陆续制定了一系列相关法规，逐步建立健全保障住房和规范住宅市场的法律体系，这类法律共颁布40多部。《日本住宅公团法》中对“公团”的业务范围规定为：住宅建设、住宅管理、住宅用地的开发、与住宅区相关的配套设施和公共设施的建设。

　　1966年，为解决住房短缺、提高居住质量，日本建立了国民住宅计划。该计划执行到2005年，期间共经历了10个五年规划。国民住宅计划的亮点是，通过制定住宅发展规划，制定指导性的住宅标准，增加公共品的供给，从而对住宅市场施加导向性的影响。

　　人性本贪婪，日本人并非天生不在房地产业进行投机。为遏制住房投资投机性需求扩张和房价、地价过快上涨，政府制定了许多政策，归纳主要有三：一是灵活掌控公共供给，保持市场房源的相对充足。在公共供给和民间供给两大住房来源中，政府可以直接控制公共供给，当市场住房相对紧张、房价出现明显上涨倾向时，政府会适度增加公共供给数量，当住房市场相对萧条时，政府会放慢公共供给的步伐，改由民间供给主导市场，以充分发挥市场功能。二是税收调节。日本住房转让时买方应纳税为固定资产取得税，税率为3%。出卖方纳税税种为利润所得税，税率在扣除项目后按20%～30%缴纳。在住房持有环节征税主要是不动产税，税基按评估值的80%计征，税率为1%。三是大力发展基础交通设施，扩大普通居民便捷活动范围，间接增加了土地供应和住房供应，一定程度上有助于抑制地价和房价过快上涨。四是住宅用途严格限转。所有物业都须按原土地使用用途使用，不得随意更改，防止住宅用地挪作他用导致住宅地减少，出现地价乃至房价飞涨现象。五是严格控制外籍人士购房。对于外籍人士购房，通过金融手段进行调节，控制金融风险。即对自有资金不限制，对贷款购房，则在利率、贷款比例、还款期限等方面与本国居民差距较大。  

　　日本人也不是天生不喜欢住大房子，住房面积小的主要原因是受到经济条件等多种因素的制约。首先是地价昂贵，购买一套大面积的住房实属不易。其次，绝大多数日本人没有炫耀摆阔的陋习，在购买住房时大都量力而行，只购买能够满足自己家庭成员居住的住房，所以住房面积都不大。此外一个重要原因是日本征纳房地产税，住房面积越大，所征收的税就越多，房地产税按年度收缴，一般在房屋价值的2%左右。也就是说，一套价值3000万日元的房屋，每年要缴纳60万的税。每到年底，就有专门的专业评估人员按照当时房地产的价格进行评估，房屋价值就以此为据，井井有条，一丝不苟。如果是第二套住宅，所需缴纳的房地产税就更高。所以，为了避免仅仅是为了住大房子而平白无故地把自己辛苦挣来的工资交给国家，一般日本人家都没有第二套住房，这就又保证了每户只有一套住房。大家都一样，“居者有其屋”，贫者像富人一样，也可以有其屋。

　　遗产税让首相的女儿都会“卖房子”

　　拥有大房子还有一个麻烦，是当要将房屋转移给下一代时，要缴纳遗产税。日本采取分遗产税制度，始于1905年。并且是累加税制，也就是说遗产数额越大，所缴纳税额越多，从1000万到20亿日元分为九个档次，其中1000万的税额是10%，而20亿以上则要缴纳50%。日本税制严格，不分高低贵贱，一律平等，例如，1999年美智子皇后父亲去世，要继承33亿日元遗产，但由于遗产都是股票和房地产，无法变现，所以需要缴纳17亿的现金，但她一时又拿不出来，经过与政府公检法的反复博弈，直至2002年，所要继承的遗产充公，变成公园，变成全民财产。皇后家族显贵尚且如此，日本税制之严格可见一斑，日本就是以此来防止社会贫富差距过大的。

　　田中首相的女儿田中真纪子，欲获得父亲留下来的家产房屋。不料，一结算，她要支付三分之一的税金才能接受这累赘的“遗产”，这让她为偿还遗产税而菜饭不思，最后，无奈卖掉一半自己和父亲住的房屋和院子，才勉强有了生存之地。她说：“我身边无足够现金，家产一天不脱手，再高资产的房子都是纸上谈兵。为继承遗产，总不能叫我去借现金来偿还遗产税，所以忍痛割爱将许多中国领导人都来过，看望过我父亲的目白宅第卖掉。”

　　与我交谈的那位老师就说，她原来在日本的房东及其子女就面临着这样的问题：老人即将过世，孩子欲继承房产，但又无法拿出那么多钱，正面临着“继承还是不继承”的选择烦恼。所以，日本人不要大房子的另一个原因是住小房子可以少交甚至免除遗产税，房子越大，遗产税越多。所以，日本人的住房通常都不大，也很少人有第二套住房。

　　日本富裕阶层占全世界的15%，每一百个人中就有一人的资产超过一亿日元。然而，日本政府制定的遗产税制度，却让日本富裕阶层往往“富不过三代”。以这样的方法，消除国民穷富差别，让人们知道用劳动换取幸福的道理。所以软银金融大学校长北尾吉孝说：“所以日本出不了很多的富人，收入越高，缴税越多。这些钱被用来解决穷人的社会保障问题。很多穷人不用缴费就可以享受到医疗保障，其实这相当于‘劫富济贫’了，因此，日本人常常会说‘我们日本才是社会主义’。”