京城真实的降价潮
看看京城真实的“降价潮”
记者/张襦心
在北京，主城区已经没有新盘供应，整个房地产以二手房为主，缺乏往下降的动力。
临近年关，是公司招聘最难的时刻。但北京一家创业公司发现，人才市场上突然多了一大批销售。他们的简历中，无一例外都写着“谢绝房地产”。
“现在房地产不景气，僧多粥少，我们都没活干，也不打算再进这个行业。”一位前中介告诉记者。
据链家地产的统计数据显示，目前北京二手房月均成交量大约为8000套左右，与去年相比缩水了一半。
北京楼市的“交投清淡”，还体现在一手房上。
根据北京住建委官方数字统计，今年前11个月，包括期房和现房住宅在内的北京新房交易达到了75861套，821.3万平方米，同比下降超过20%，也创下了自2006年有网签数据以来的新低。即使在上一轮楼市低迷的2008年，前11个月商品住宅成交还达到了86070套、963.86万平方米。
但人们最关心的显然不是房产商和中介日子有多难过，或者理论上房价能降多少，这些都是隔靴搔痒。
最实在的问题是：房价，到底降了没有？
主城区波澜不惊
“北京房价真的降了吗？”这恐怕是很多长期在北京主城区生活的人共同的困惑。
记者调查发现，主城区的房价，的确有了一点点松动。卖家的心态，也有了一丝不淡定。而手机上房产中介发来的短息，也是越来越频繁。
位于北五环外一处优质楼盘的三居，最新报价为170平方米，500万元，加送车位和露台。就在两个月前，这套房子还标价560万，降价10%。
中介告诉记者：“房主希望最好一次付清，购房人资格不要有问题(非限购人群)。其实购房人资格有问题，我们可以帮着做，只需要额外花费8万-10万元。做不成，买房子的没有任何风险，但没有及时出手，对卖房子的会有损失，所以房东就不太愿意。”
但类似“星星之火”，尚未形成燎原之势。
为什么房价大跌，给人留下了仿佛只有通州、大兴这些远郊区县在行动的印象？
“这一轮的房价波动，主要是因为开发商资金链紧张。在北京，主城区已经没有新盘供应，整个房地产以二手房为主，缺乏往下降的动力。另外从结构上看，在上海的主城区中，也许投资者比例会大得多。但在北京主城区买房的人，大多是为了享有政治、教育资源，以持有长线为主。由于限购令的影响，手上持有多套房产的人，卖了房子，就不能再买，所以他们也不肯卖。对开发商而言，不降价可能会死。但是对小业主而言，可卖可不卖，可降可不降。而通州的情况则恰好相反，那里的购房人，以投资客为主。”地产评论人士杨少锋分析道。
风向标：通州
在北京楼市上，通州可以用两个词来形容：领涨、领跌。
从去年3月的暴涨，到新政之后的大跌，通州房价犹如一根凌空弹出的抛物线。
投资界有一句名言：涨潮的时候，猪也会飞，退潮了，才知道谁没穿内裤。通州的房价，是怎么被吹上天的？
就在去年1月底，北京市两会召开，通州新城规划的发布，为通州房价泡沫做了最恶劣的注脚。
去年3月份，一位购房人电话打到K2清水湾的大山售楼处，销售人员的话让她心跳加快：“通州要建现代化国际新城，相当于10年前的上海浦东新区！”这句话，每一位当时在通州的的购房者都是耳熟能详。
错过了10年前的陆家嘴，不能再错过今天的通州！再不买，估计以后再也买不起了！
在这样的情绪鼓噪下，通州房价，在不到一年之内，从1万多涨到了3万多，出现了著名的“城乡倒挂”。
“远在东六环，地处偏僻的K2清水湾，去年开盘时曾报出29000元/平方米的单价，信誓旦旦要‘破3’。另一个名盘天时名苑就更不用说了。住高层，就得享受飞机。住低层，就得享受地铁。K2·海棠湾地处非常偏远的通州东南角梨园镇，这一带素有‘头顶航线、旁靠化工厂’的说法，但人家去年4月的价格就能飙升到25000元。这些房子你还别看不上，五六百人为一百多套房子打起来的事都有。”
在通州楼市的大泡泡背后，还有位加足马力开鼓风机的“始作俑者”。
当年某开发商资金链断裂，最后由为他包销的销售公司出钱，以每平方米7000多元买断项目。新公司老板要求项目工程总经理卖到8000元/平方米，总经理觉得非常棘手。没想到一到2009年，价格一路飙涨。这家开发商又是从销售转过来的，熟稔炒作的方式。他们一口气用高价拍了好几块地王项目，用地价拉动房价来解套他的项目，然后再用项目的价格来解套他的地，就这么一轮一轮来回拉动。在最火爆的2009年，这家开发商曾经拿到的一块地楼面价高达6200元/平方米，而与其相邻的地块，楼面价仅为2175元/平方米。
这家垄断了通州大部分住宅市场的公司在拍地过程中出现过行业内最搞笑事件。由于对通州某地块拼抢过于紧张，拍卖师最后一次喊价的时候，代表方已经举过一次牌了，一紧张手一哆嗦，又下意识举了一次牌。这一下就多付了2000万！
“去年在通州买房的人，就像在6000点买股票的，估计这辈子都解不了套了。”有人感慨说。
这话有点绝对，但“哥确实买的是一个传说”。通州的房价已经把未来两三年的上涨空间都透支掉了，配套设施发展滞缓，令人憧憬的摩天大楼、学校、医院没有一处兑现，新城规划还在“纸上谈兵”阶段。
褪去光环的通州房价，开始一天一个价。
十一之前，家住北京东四环四惠的张翰，为父母在20多公里外的通州临河里名为“华业玫瑰郡”的小区，买了一套两居室，步行可至城铁，每平方米14900元。
“我买的时候，1期已经开盘两三个月了。刚开始标价19000元、18000元，还有人是2万买到的。等到我买的时候，已经推出‘特价房’了，14500元起，降了20%。所谓‘特价’，也就是房产商为降价找一个借口。”
曾有人说，通州降价噱头大于实质，尤其是“半折甩卖”楼盘被人揭了内幕。但把通州几乎所有标着降价的楼盘都看了一遍的张翰证实，这回真不是假摔。“多多少少都降了，只不过有些楼盘因为原来标价太虚，导致打完折还在1.3万左右。
“基本上通州的楼价已经回落到1.5万左右，有些楼盘会降到1.3万、1.4万。前两天我还去住房建设部网站上看了下实际签约情况。朝向好、户型好的房子，都签出去了。比如华业玫瑰郡，百八十套里，有三分之二的好房，基本上都没留下。那些朝向、户型、楼层不好的，再便宜也没有人买。我去选房的时候，让中介带着我挨个楼层都看了一遍，随便看，随便挑。”
这样可着劲儿地货比三家，在通州楼市最火的时候，简直不可想象。圈里人都知道“一个煎饼50万”的故事。去年3月初，曾有小两口跑到通州新城核心区百万平方米的大盘“京贸国际城”看中了一套两居室，18000元/平方米的价格让他们临阵纠结了一下，借口出门买个煎饼去商议商议，没想到再转回来的时候，那套房子就已经被人先下手为强了，一个星期后就涨到了23800元/平方米。但就是该楼盘，去年11月，已经宣布将销售均价由最高时的26800元/平方米下调至19800元/平方米。一年后又以13400元/平方米起价，击穿了2009年年底以来的价格底线。据北京市房地产交易管理网数据显示，2009年京贸国际城一期开盘价为13800元/平方米，被称为“通州第一降”。而东亚·逸品阁项目自曝开发成本，以13200元/平方米起价入市，更是引起轰动。
随着通州的价格下跌，大兴、房山将陆续成为下一个“重灾区”。
“环首都经济圈”缩影：燕郊
燕郊和北京的关系最为暧昧。说它属于北京，行政区划确确实实在河北省三河市。说它不属于北京，那里的电话区号用010打头，邮寄地址完全可以写成“北京市东燕郊区”。
如果说通州房价坐上火箭，助推器还是有点影子的“打造国际新城”，燕郊房价翻筋斗，凭借的仅仅是一个小道消息：燕郊将划归北京。
燕郊每年税收将近20个亿，河北省是否会舍得割让这么一块“大肥肉”，尚是个未知数。与北京“血脉相连”的，只有930公交线旗下几条支线，每天早上往北京送人，晚上再把人接回来。尽管在燕郊买房，“将来能落户北京”听起来是如此不靠谱，但并不妨碍燕郊成为投资客“新宠”。乘坐地铁2号线，燕郊大盘“上上城”的广告赫然在目。
“从CBD到通州，半小时；到燕郊，50分钟。所以很多小白领、北漂族、退休族，纷纷到燕郊扎根落户。北京有哪些省的人，燕郊就有哪些省的人，相当于复制了一个‘小北京’。”在燕郊土生土长的陈先生告诉记者。
陈先生家的房子是1998年盖好的，那会儿的房价一平方米还不到1000元。2005年，投资客开始“发现”燕郊。等到2007年上上城五期开始盖的时候，十多万人的超大容纳量，几乎让所有人都知道：燕郊房价真的要涨了！在开发商蓄谋已久的推动下，房价开始小幅往上鼓动，翻到了3500元。然而最精彩还在后面。从2009年年底到2010年年初，燕郊房价最疯狂的时候，均价高达每平方米8000元-9000元，一些楼盘甚至卖出了14000元/平方米的高价，并号称一抢而空。三年涨三倍，在燕郊并不是一个神话。
房价暴涨之时，北京地王频出，燕郊也开始流行一句话：“穷买房，富买地！”倒地大军中，既有本地人，也有外地人。
“去年我有一位朋友就在西城子村倒了60亩地，赚了几十万。”燕郊的倒地模式是去村民手里收庄稼地。“很多村都在卖地，卖的是20-30年的年限。20年的价钱一般是7万/亩，收来以后再以10万元/亩倒给贩子，贩子再倒给国家，现在的拆迁补助款是一亩地15万。或者有贩子把这些土地零零散散都吃下来，集中卖给大开发商。这些大量囤这种地的开发商，会通过通过很多手段去运作，把这个地变成商业用地。”
调控政策出台后，曾经喧嚣一时的倒地大军，突然之间，都冷下来了。今年5、6月份，燕郊的房价也开始退潮。
“燕郊最近的房价走势，我们都不怎么看好。5月份的时候，我就觉得燕郊房价应该可以动了，建议手上有房子的朋友卖房。他的买卖节奏把握得非常好。去年6月份，他从一位急于动身去南方的朋友那里，以5000元/平方米的价格拿到一套板楼，二居室，燕郊的住宅以这种二居室为主。当时十二三年的二手房，均价都在6000多元。今年5月份他以6500元/平方米的价格把房子卖出去，不到一年的时候，赚了十几万，打了一个漂亮的时间差。也许10年后卖，可以赚得翻倍，但我们考虑到那个时候，人民币也许更缩水了。”
在陈先生看来，燕郊的新盘供应量很足，降价的几乎都是新盘，二手房价还比较坚定。“房价便宜了，我不赚钱了，为什么要卖，很多人这么想。能买得起三套以上房子的，手里都有钱，房子基本上都租出去了。那边租金低，也就是一个月700-800元。”
现在燕郊的房价，基本降到了6000元，降幅为20%-30%。户型比较好的新盘跌幅在10%左右，而燕郊当地的平均月收入为2000元。
“以我们当地人的经济实力，房价在4000-5000元尚可以接受。在这里买房的大部分都是投资客。燕郊的空置率基本上可以达到60%。一栋30层的楼，差不多20层都没有人住。”
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