重庆：温柔房产税
重庆：温柔房产税
重庆楼市在下半年转寒，房产税也是其中的一道寒流。
记者/任蕙兰
重庆，中国第一个房产税向存量房“开刀”的城市，具有风向标的意义。在这里，楼市投机是不是遭遇了房产税的阻遏？业主们对这个税种的真实感受如何？重庆房产税的探索会不会很快推向全国……许多人都睁大了眼睛。
“预告片”来势汹汹
重庆企业主艾林(化名)最近的心情有些复杂。她不知道应该为自己家没被划入房产税征收范围而欣喜，还是为自己白抛了几套没“中彩”的住宅后悔。
艾林一家三口住在重庆最大的别墅项目蓝湖郡，重庆房产税涉及的3400多套独栋别墅，约80%都集中在这个社区。2001年，艾林买下一套200多平方米的高档公寓，一栋房子分为五六户，每平方米4000多元，而当时重庆房产的均价不过2000多元。现在这套房子已涨到了每平方米1万多元，而小区里的独栋别墅，早已飙升至每平方米2万多元。
艾林靠做装修工程生意起家，很早就有了投资意识，把赚来的钱都换成了一套套房子。2006年，她看到报纸、电视成天宣传两江新区的发展前景，就在江北区买了一套单价每平方米4000多元的写字楼，随着近几年重庆楼市飙升，写字楼一路涨到每平方米1.2万多元，她认为自己的眼光很不错，陆续又购入了几套物业用于出租。
2009年政府放出了开征房产税的消息，坊间传出多个版本。艾林心里开始打鼓，特意上网查了欧美国家和中国香港地区的房产税资料，“当时觉得征收房产税肯定是未来趋势，楼市会受影响，索性趁着房价还不错，把手上的住宅和写字楼都抛了”。
但这次她快人一步却吃了亏。2011年1月28日，重庆版房产税政策出台，涉及的存量房只有个人拥有的独栋别墅。艾林家的高档公寓躲过了房产税，成了社区里少有的幸运家庭。别人夸她有前瞻性，艾林却笑不出来。今年上半年她果断购入了一套和记黄埔的高层住宅“补仓”，“当时想着房产税都出台了，市场利空见底了，后面肯定会涨”。这套200多平方米的住宅每平方米12500元，折后价每平方米10500元，虽然价格高出房产税征收门槛每平方米9941元，但减去100平方米免税面积，以0.5%的税率计算，每年只需缴5000多元，艾林坦言“能承受”。
不过出乎她的意料，房产税落了地，却并不意味着市场见了底。下半年重庆楼市一路下行，和记黄埔的楼盘降到每平方米9500元，艾林算下来，亏了20多万。“首期付了50万，如果现在退房，起码要被扣下十几万违约金，到时还得跟他们扯皮。”
艾林不明白，这么“温柔”的房产税，就真的把市场打垮了？
温柔的靴子
重庆房产税最终公布的细则，就像靴子落地，让不少人松了一口气。
重庆版政策这一刀切在了价格上。细则规定，本地人新购建面均价高于前两年主城九区建面均价2倍(9941元)及以上的住房，要缴纳0.5%-1.2%不等的房产税，税率与单价成正比，可享受100平方米免税面积。在本地无户籍、无企业、无工作的“三无”个人新购的第二套及以上住房，均以0.5%的税率征房产税，不设免税面积。
举例来说，本地人购买一套200万的房子，每平方米1万元，面积200平方米，扣除免税面积每年需缴纳5000元的房产税。以今年1-10月重庆每平方米6800多元的楼市均价来看，房产税“中彩者”并不多。
明眼人发现，投机需求并未被“赶尽杀绝”。“本地人买房子建面均价在每平方米9941元以下，买多少套都不用缴房产税。”相比有些城市“卡面积”的办法，重庆的政策显得很温柔。上海规定本市居民家庭新购的二套及以上住房，人均面积超过60平方米，以及非本市居民家庭新购住房都纳入征收范围，以应税住房市场交易价格的70%征收税率为0.6%的房产税。
不过重庆房产税一时风头无二，因为和上海“既往不咎”的做法不同，重庆对存量房动了刀，个人拥有的独栋别墅(可享受180平方米的免税面积优惠)全部划入征税范围。但由于近几年重庆严格控制别墅项目，据地税统计，房产税涉及的存量别墅不过3400多套。
“重庆2005年以前的独栋别墅价格多在每平方米1万元以下，低于建面均价的2倍即每平方米9941元，适用税率为0.5%。按照2004年成交价约为300万元，扣除180平方米以后，实际缴纳的税款每年约1万元左右。”重庆正合古麦地产顾问公司总经理张建军分析。
这个数字和五六年间别墅升值幅度相比显得微不足道。一些人感叹，重庆房产税对存量房的这一刀，只是擦破了点皮。
小众游戏，大众心跳
从既有数据来看，开征一年以来，房产税只是一场“小众游戏”。房产税涉及的首先是别墅。但从正合古麦提供的数据来看，2011年1-9月新增别墅(包括极少部分独栋)的成交量不过占了商品住房总体成交的4%。其次是高档住房，占总成交的比例也很有限。
从1-9月重庆主城各区成交情况来看，其建面均价均未超过每平方米9941元，只有渝中区和北部新区均价相对接近，不过平均面积不过在100平方米上下，真正需征收房产税的住宅并不多。
“从整个主城区来看，需征收房产税的住房只有不足一成的高端住宅。”张建军说。
但对大部分没“中彩”者而言，即使悬在头上的达摩克利斯之剑还没有落下来，他们的行为模式也发生了改变。房产税在潜移默化中影响着市场的走向。
“这几个月别墅降价肯定和房产税有关。一般别墅每年要交的房产税在1万多元，开发商就以送你10年房产税为噱头，等于降价10%。”重庆中原地产副总经理何伟坚说。
随着房产税出台，房地产结构在无形中调整。不少开发商调整推盘节奏，先修高层住宅，无限期延迟推出高端别墅，有些干脆在后期规划中把别墅调整为高层和小高层。
“有一家开发商上半年建别墅项目，原本两三个月就能完工，已经在实施阶段，3月份调头兴建‘刚需类产品’，赶在10月份推出，还能回笼一些资金。”重庆铭腾汇景市场信息咨询公司市场总监吴小飞说。长期来看，这将有利于提高土地利用率。
而从现实情况看，房产税的一部分影响也被开发商轻易化解。市场上联排别墅和高档公寓的价格在尽力规避9941元的红线。领域置业顾问有限公司副总经理王君告诉记者，联排别墅有两种产权形式，半产权别墅地下层的面积不计入整栋建筑的面积指标，购买时算是赠送；全产权别墅的所有使用面积均有合法产权，产权面积就是销售合同的签约面积。房产税公布后，一些开发商就把半产权转成全产权。
“同一栋别墅，半产权单价2万多元，做成全产权单价就能拉到9941元以下。开发商在花园做些采光通风，提高地下室品质，就把地下面积算进容积率。万科、和记黄埔等都在调整面积。”何伟坚表示。
房产税抑制了部分投资客需求，在2011年“新国八条”宏观背景下，结合其他财税政策、信贷政策、保障住房和行政干预“限外令”等调控措施，市场陷入浓厚的下跌预期，重庆楼市在下半年转寒，房产税也是其中的一道寒流。
税率多少才合理？
房价回归理性后，土地价格才会合理。
房产税改革推出后，许多人认为这一税收有望减少土地财政的权重。知名财经评论员叶檀曾在博文中判断，下半年土地财政捉襟见肘，到时候房产税必定会向全国推广。虽然预言并未应验，但并没削弱人们对房产税的预期。
另一方面，房产税开征也承担了抑制投机的作用。但一些业内人士认为，目前的房产税过于温柔、税率太低、弹性很大，无法给投资客真正造成心理负担。
收得少，也令房产税“济贫”无力。重庆承诺房产税收入将全部用于公共租赁房的建设与维护。重庆市市长黄奇帆表示三年内将建造4000万平方米公租房，所需1000亿资金中有300亿资本金由政府出，包括财政、土地出让金、房产税等。但房产税征收至今只有几百万元，似乎是杯水车薪。
房产税税率多少才合适？一位专业人士认为，“欧美合理的资金投资回报率在3%-4%，扣除6%的CPI因素，收益率在9%-10%是正常的，但现在房价平均涨幅在15%左右，超过部分都应该以房产税的形式收了。比如100万的房子一年涨了15万，房产税应该缴5万元。”(文中业主为化名)
重庆实验“居者有其屋”
重庆，正在推出全国最大规模的公租房，商品房价是否被拉低？这一模式是否具有标本意义？
记者/任蕙兰
租售并举
下午三四点，老人们坐在广场上聊天，少妇带着幼儿在草坪上晒太阳。一个小男孩穿着溜冰鞋飞驰而过，父亲张先生站在边上注视着他，不时提醒儿子别撞上其他嬉戏的孩子。
这里是重庆首个公租房项目民心佳园。此处的安谧和重庆其他居民社区看不出什么区别，除了偶尔会遇见来考察的官员和摄影记者。
民心佳园社区位于江北机场沿线鸳鸯地区，54多幢25层到33层的高楼蔚为壮观。从这里到市中心要倒两辆车，高峰时要一个半小时。对面的轻轨3号线童家院子站开通后，到渝中区交通枢纽上清寺只要半小时。
7月，张先生一家三口和父母搬进了60多平方米的两居室，月租每平方米11元。首批承租户已在半年前入住。“周围邻居都住满了，没什么空房。”
自重庆3月2日首次配租以来，今年进行了3次摇号，已有5万多户家庭获得公租房，1.2万户签约入住。民心佳园的配租房源已经告罄。
张先生穿着一件旧夹克，言谈本分。他一边期待轻轨早日开通，一边又在计算坐轻轨到市区比公交车多花2元。他和妻子都来自郊区丰都县，每个月总收入不到4000元。目前重庆楼市均价在每平方米6000元左右，张先生的收入是无力问津的。
重庆公租房申请没有明确的收入或户籍门槛，“有劳动合同，没房子的都能申请。” 由于僧多粥少，公租房按摇号配租。张先生参加了5月28日的摇号，5000多户申请者摇中了2000多户，他和公司里好几个同事都中了。从重庆公租房3次摇号配租产生的承租户结构来看，92%的住户月收入在2000元以下，98%在3000元以下。
除了周边配套设施齐全，生活方便以外，让张先生很高兴的一点是，读小学二年级的儿子能转到免缴借读费的配套学校。社区为他这样来自区县的承租户考虑周到，广场上经常挂着“周日农民工招聘会”的广告横幅。
重庆承诺10年内让1000万农民转户进城，庞大的公租房项目是重庆城乡统筹计划的重要保障。
同住一个社区的黄女士是城市原住民，她和老伴10月搬进一套50多平方米的廉租房，和女儿一家三口一起生活。黄女士说，民心佳园有近千套廉租房，分配给本地低保户，月租只要80元。黄女士的女儿女婿是失业残疾人，她和老伴各自1000多元的退休金是家庭收入主要来源。
租住民心佳园的另一个群体是工作不久的年轻人。彭女士和丈夫也搬进了民心佳园。她辞职在家照顾6个月大的女儿，丈夫在一家软件公司做事。一家三口住在一套40多平方米的一居室，月租也是每平方米11元。
她之前在外面租房月租每平方米9元，相比之下民心佳园的租金并不低廉。但让彭女士心动的是，租住5年以后能以比成本价稍高一点的价格购买公租房，她很关心尚未出台的购买细则。
“租售并举”是重庆公租房设计的一大特色。重庆市市长黄奇帆曾介绍，这样做堵住了两个黑洞。公租房租满5年后租房户可以成本价购买，但出售时只能由公租房管理局回购。这样就可以防止出现经济适用房那样的利益输送“黑洞”，又可防止无休止地修建公租房产生的资金“黑洞”。
若5年后能以成本价购买民心佳园，和周围龙湖南湖郡、保利高尔夫、复地上城、融科蔚城等享有同样的交通、购物、医疗、教育资源，这个让承租户心动的前景，似乎也让周边高档楼盘的高价显得有些尴尬。
扭转高房价的实验
重庆，曾经的楼市价格洼地。
在这里，传统蓝领工人和制造业企业主在城市中分离为静置的两层，中间缺少中产阶层，人均收入普遍较低。重庆中原地产副总经理何伟坚10年前刚到这里时，租住在一套月租2000元的公寓里，一次物业清洁工闲聊时问起他房租价格。“我告诉她数字，她觉得不可思议，反问我每个月哪还有钱吃饭。因为当时这里很少有高收入者。”
随着福利分房退出舞台，商品房销售渐渐起步。但2002年前重庆的房子还是“白菜价”。上清寺一家中介老板老马津津乐道，当年他收进南坪一套100多平方米的房子，只花了8万，是业主压在了麻将桌上的赌注。当时这一套房子未必比业主老婆的钻石项链更值钱。
2003年-2005年重庆旧区改造加快，整个城市到处有新盘施工，解放碑周边的写字楼越码越密，很多别墅项目也在那时启动。民间炒房成风，本地的二手房中介直接收购房子，再转卖赚取差价。商品房价涨了30%。
不过那时重庆房价与收入之间的落差不如一线城市。何伟坚记得，2005年他去上海开管理层会议时，上海一家门店的成交金额，大于整个重庆二手房市场成交金额。随着万科等大企业将触角伸到重庆，带来了更多温州、上海、港台投资者，但很快撤退了大半，因为重庆楼市的涨幅太不解渴。“当时有同事想在重庆买房，衡量再三买在了南京。一年后开会碰到他，我说你亏了，重庆房价涨了20%，他告诉我南京涨得更多。”
重庆真正暴涨是在2007年。6月18日，中央公布批准在重庆和成都设立城乡统筹试验区，政策向西部倾斜。消息公布，大量投资客从浙江、上海、北京、广州飞来买房，房价应声而起。
何伟坚记得，南滨路喜来登酒店公寓，2007年初只卖每平方米5000多元，6月涨到1.1万元，9月飞升1.5万元。
高端市场的火爆传导至整个楼市。重庆人第一次去售楼处通宵排队，“棒棒”放下扁担加入行列，一个位置能卖100元，靠前的位置卖两三百元。
这让很多开发商措手不及，10月房子就卖光了，来不及铺货，2007年重庆商品房成交量首次突破2000万平方米。
迟到的疯狂让开发商尝到了甜头，开始了一轮高价抢地。2008年下半年推出的住宅结构中，迎合投资客胃口的高档公寓、别墅等高端物业占很大比例。这一波行情持续到2008年金融危机。
2009年“量化宽松”是重庆楼市的另一个起涨点。被“两江新区”等经济利好吸引的外来投资客开始追捧步行街商圈住宅、江景楼盘。单价最高的江北嘴寰宇天下外地客户占了半壁江山；渝中区协信公馆单价2万多元，70%以上是外地客。2009年和2010年重庆商品房成交量均超过2000万平方米，同期北京、深圳只有几百万平方米。楼市兴旺吸引了和记黄埔，九龙仓等香港知名开发商也来分一杯羹。
从2008年到今年上半年，重庆楼市均价从4000多元升至7000多元，翻了近一倍。地产商们试图将重庆的房价迅速拉升到北京、上海的水平，而普通人住上宽敞新居的梦想开始黯淡。
早在两年前，重庆市政府就提出了公租房建设目标：2020年以前新建4000万平米公租房。2010年，投建的公租房面积达1300万平方米(同期北京是50万平方米)，建设规模占全国的比例高达40%。
按照每户平均60平方米匡算，4000万平方米可保障65万户，以三口之家估算，将惠及195万人，在重庆主城九区700多万人口中占到近30%。如此大规模的公租房推出，除了为底层人群提供必要的安身之所，也让本打算勒紧裤带买房的城市白领缓一口气，保障房里养精蓄锐几年，再决定是否进入商品房市场搏杀。
公租房计划将会调整很多人的购房节奏，无形中分流一部分“刚需”，在楼市80%成交量由本地需求支撑的重庆，它被寄予平抑房价的厚望。
如果房价回归到政府提出的“普通家庭6-7年买套房”的合理水平，随着近几年大力招商引资，世界500强及国内大企业进驻而崛起的城市中产阶层也将受惠。
调控正在发酵
不过地产业内人士坦言，目前对公租房“抢生意”的担忧还为时尚早。
“公租房目前对楼市没有实质性影响。”铭腾汇景市场信息咨询公司市场总监吴小飞认为。大部分公租房项目地处偏远，这对依靠公共交通工具的“刚需”客户是个难题，增加了大量交通成本和通勤时间。
“如果5年后重庆城市交通便利，配套齐全，理论上对商品房会有些冲击。”正合古麦地产顾问公司总经理张建军认为，但公租房购买只能自住或转卖给政府，不具备在商品市场的流通性，所以对商品房市场影响有限。
但大规模保障房注入市场造成的下跌预期已经在发酵，加上财税政策、信贷政策、行政干预“限外令”调控，年末重庆楼市调头向下。
10月，重庆商品房均价从年初7200元降到5900多元，下跌超过20%，今年第三季度均价跌回了去年水平。1-10月，重庆房地产成交量比去年同期下降35.35%，只有1189.72万平方米。重庆领域置业顾问公司总经理王君表示，8月以后房企8周开盘销售率没上过50%。
上半年开始，嗅觉敏锐的龙头企业万科、重庆本地的龙湖、金科纷纷“暗降”，或以“团购”名义给折扣，或在周末放几套特价房攒人气，或先推项目中位置差的楼宇，低价促销。
下半年“暗降”变成了“明降”。张建军回忆，“复地某个楼盘卖剩下几栋位置好的楼宇，原本打算冲全年均价9200元目标，结果推出时只卖7500元。中海国际社区也从8000多元降到7500元。”很快其他房企也跟着“保持队形”，7、8月重庆销量排前10位的大盘，只有2家没有降价。
解放碑附近的金融街地区几个楼盘售楼处遭到老业主围堵，让开发商陷入骑虎难下的困境。“它们动作之前会先放消息，告诉老业主，后期推出的盘降价是因为标配降低，建筑成本下降，还会承诺提供一定的物业补贴。如果老业主反应强烈，就先观望一阵子。”
这一轮降价尚未见底。张建军认为楼市还有下行空间，他算了一笔账，去年重庆楼面地价2000多元，今年1-6月在2700元左右，高层建筑成本在1300-1500元，其他税费成本、资金利息、管理成本、设计等开支在1000-1200元，如果去年拿地今年推出项目，成本不到5000元。“重庆是千亩大盘批地数量最多的城市，很多开发商2006年以前拿的地还没放出来，当年一环二环楼面地价才500多元。”
重庆模式的借鉴意义
纵观全球楼市发展，随着城市经济达到一定水平，房价和城市居民收入的矛盾是个绕不过的话题。
近年来，香港楼价一路飙升，超过有刚性置业需求普通市民的承受能力，但并没有打碎大部分港人安居的希望。曾荫权在《施政报告》中称，在全港235万个住户中，有73万户居于公屋(廉租房)，38万户居住于资助置业的居所。换言之，全港近半住户接受政府提供的房屋资助。
黄奇帆多次公开强调，香港地区和新加坡的公租房没有出现坏账，在重庆也会运行良好。
重庆三年建造的4000万平方米公租房需要1000亿资金。黄奇帆表示政府将出300亿的资本金，包括拿出储备地，每年新发生的土地出让金，房产税收入以及市内财政。其余700亿资金通过银行、保险公司、社保基金、信托公司融资解决。
这700亿的还本付息，除了依靠房租和几年之后向租户出售部分产权的收入，还包括出售周边商铺。4000万平方米住宅将配套300万平方米商业地产，政府预计能收回300亿。但前提是每个公租房项目入住率达到一定比例。
加大弱势群体保障供应，鼓励中产阶级市场化改善，抑制高端市场投资投机三轨并行成为楼市理性发展方向，开征房产税、建立全国最大规模的公租房的重庆模式具有标本意义。
自从重庆交巡警并轨，街头多了不少交巡警平台，在街上遇见警车巡逻的频率比过去高得多，当地人表示治安有明显改善。除了“唱红打黑”、户籍改革、打击食品行业犯罪以外，“居者有其屋”也是重庆模式对民生的一种探索。
重庆社科院财政金融研究所所长邓涛认为，“社会不稳定主要原因是分配不公，贫富差距大，从住房角度可以看出，富豪人均几百平方米，穷人买不起房。重庆模式和以前城市发展先做大蛋糕再缩小差距的思路完全不同。”
先缩小差距，再做大蛋糕，如果民生新政和经济发展能构成良性循环，对社会稳定发展将是另一种尝试。
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