涉2.3万户项目缘何搁置
涉2.3万户项目缘何搁置
“旧房已拆除，新房尚无影”，“中央给这几年列入计划的项目配套资金都下来了，但现在还睡在集团账上”
文/《瞭望》新闻周刊记者
记者近日调研发现，随着近年来棚户区改造的大力推进，财政实力薄弱的国有林区，在进一步推进棚改建设和在水、暖、气等管网及道路等配套设施建设上，面临着较大的资金压力。尤其是东北地区的大小兴安岭国有林区政策性减伐或停止主伐后，收入急剧下降，棚改持续推进有压力，一些项目甚至搁置几年仍难推进。
资金普遍“小马拉大车”
记者在黑龙江、内蒙古调研时了解到，各国有林区对下一步推进的棚改目标非常明确，但普遍反映资金压力巨大。
“加上非集中连片的，伊春市还有10万户需要棚改。”伊春市委书记王爱文说，“伊春市财政收入规模小，主要用于保运转、保工资、保民生，这两年政策性全面停止主伐后，财力更加紧张，‘小马拉大车’，资金面临很大压力。”
根据国家政策，为保护生态，从2011年起，黑龙江大小兴安岭林区全面停止主伐；内蒙古大兴安岭林区大幅调减采伐量，逐步停止天然林主伐。
内蒙古森工集团(大兴安岭林管局)常务副总赵宝军说，2011年林区木材产量被调减到110万立方米，不及10年前的1/3，资金收支压力大。“内蒙古大兴安岭国有林区棚户区改造已累计开工10.7万户，资金配套这块就配进了11.9亿元，其中抵押贷款了7亿元，同时融资也越来越困难。”
采访中，国有林区普遍反映上级资金到位慢，影响工程的启动和工期进度。王爱文告诉记者：“伊春普遍是建设单位垫资棚改，垫不起的就等着国家资金到位，而每年4月至10月是东北最好的施工时间，央补一般在9、10月份才达，11月份就要封冻了，工程一停就隔一年，不仅延长了工期，还增加了过渡安置费等成本，建议每年开春后先预拨部分资金。”
工程路网配套尤其是后期供暖负担很重，这是国有林区普遍强烈反映的问题。赵宝军说：“林区供暖期至少七个月，供暖成本大约每平方米七八元，收职工2元后要补五六元，现在每年贴1亿多元，而这还不包括供暖设施的投入。经测算，等改造完15万户每年将承担2个亿的供暖补贴，建得越多贴得越多。”内蒙古绰尔林业局副局长宛晨说：“过去企业内部的热电厂给10万平方米的供暖，棚改后供暖面积达24万平方米，局里每年贴200多万元，还要看煤价涨不涨。”
涉2.3万户棚改项目遭遇搁置
在采访调研中，记者了解到，与伊春市“政企合一”不同，内蒙古森工集团(大兴安岭林管局)及下属各林业局与属地政府均“政企分开”，致使棚改在整体推进中存在土地、税费减免、配套设施建设等政企协调难的问题。因此，几年来累计超过2.3万户林区棚改项目遭遇搁置。
赵宝军说，林场(所)在撤并过程中产生的林区职工需要异地安置至中心集镇。考虑到林区职工为国家林区事业作出了贡献，但长期生活在深山难以享受城市医疗等公共服务资源，为彻底提高他们的生活质量，森工集团通过与中央部委、属地政府大量协调，选择在呼伦贝尔各中心集镇开建异地安置点，各林区居民可以自由选择安置点。
2009年，内蒙古森工集团在集团总部所在地的县级市牙克石市异地安置了来自13个林业局的4845户居民，棚改房由政府代建后再由企业回购，项目进展顺利，受到群众欢迎。61岁的孙良斌就是2010年从400多公里外的满归林业局退休安置到牙克石的，“我两个孩子还在满归上班，年纪大了，在牙克石看个病啥的方便，感谢这个好政策。”
2010年，异地建设计划4235户再次委托牙克石政府建设，森工集团与牙克石市政府还签订了协议，由市政府负责规划、拆迁、建设，森工集团按照协议回购，计划2011年12月31日交付使用。但是，政府推进过程中，因项目土地开发价值低无开发商投标等进展不顺利，至今还有2631户没开工，已开工的1604户仍未完工。
记者采访了解到，内蒙古大兴安岭国有林区2010年至2013年在牙克石市、海拉尔区、扎兰屯市、根河市等地进行异地建设计划是3.15万户，但至目前，加上各林业局及林管局局址项目，总共约2.3万户棚改项目尚未开工。一些群众多年处于“旧房已拆除，新房尚无影”的境地，意见较大，信访时有发生。赵宝军坦言，“中央给这几年列入计划的项目配套资金都下来了，但现在还睡在集团账上。”
在属地政府代建进展缓慢的情况下，企业想自己建，但在土地、税费减免、配套设施建设等方面与属地政府协调“不畅”，这是项目进一步搁置的直接原因。赵宝军说，“伊春‘政企合一’，土地自己说了算，费用减免自己定，我们不行，这些政策我们得去争取。牙克石要我们按40万元/亩购买土地，比呼伦贝尔市中心位置的海拉尔区给我们的24万元/亩的地价还贵，企业压力很大。”
在2.3万户未开工项目中，牙克石市约1.3万套。牙克石市住建局局长张满泽面对记者采访时表示，2014年想启动包括林区项目在内的大约2万户棚改项目，预计配套20个亿，但政府财力有限，资金压力巨大，具体如何实施还没定。
困难群众负担沉重
记者发现，尽管各地林区在棚改安置过程中出台了很多惠民政策，但是，由于林区职工收入普遍较低，生活积蓄少，尤其是近年物价上涨，建筑成本增加，个人出资部分增加明显，群众负担加重。
伊春市翠峦区林业局副局长李传程介绍，各林业局因效益不同政策松紧度不同，但总体而言棚户区居民中困难群众的比重较大，相当部分在支付房屋结构差价及装修入住费用时有困难，为此，翠峦区推出特困户50平方米以内超出回迁面积部分可进行产权共享、有收入保障前提下楼层结构差价可“打白条”的优惠政策，结果，有1/3的群众“打白条”。赵宝军介绍，目前内蒙古大兴安岭林区职工收入低，平均年工资是2.89万元，为属地平均工资的60%。
家住内蒙古牙克石市民生安置小区26号楼的孙树林今年68岁，在库都儿林业局新账房林场小学从教40年，因为是大集体工，退休金只有每月1200元，老伴是聋哑人，没有工作收入。他告诉记者，这套47平方米的一室一厅，平均每平方米600元，共花了2.8万元才拿到手，然后加上简单装修，为此背上了3万元的欠款，至今还欠着1万多元。
棚改安置个人出资部分随物价逐年上涨也加重群众负担。“翠峦区第一批安置房2009年末就交房了，当时每平方米个人只需100元。现在远远超出这个价格了。”李传程说，近年来，原料价格尤其是人工工资上涨明显，每平方米建设成本由2008年的八九百元，普遍涨到2013年的1300元至1500元。
林区干部反映，家庭支付个人出资部分难度较大，在一定程度上影响了棚户区居民“出棚上楼”的积极性。□
关注棚改安置区后续管理
物业管理收费低，特殊物业成本居高不下，棚改安置区后续管理问题凸显
文/《瞭望》新闻周刊记者
目前各地棚改安置区陆续竣工，棚户区群众的居住条件得到明显改善。住进新房的群众将棚户区改造视为“德政工程”、“民心工程”。
但记者调研中了解到，由于物业管理难度较大，部分棚改安置区出现脏、乱、差问题，“棚户区文化”现象明显，其后续管理问题需引起警惕。
物业成本居高不下
连日来记者在湖北、黑龙江、辽宁和贵州等地采访时了解到，投入使用的棚改安置小区呈现量大面广、建设标准高和安置能力强等特点，群众普遍反映居住条件得到了翻天覆地的改变。
记者在调研中发现，部分棚改安置区改善群众居住条件的同时，却出现了秩序乱、管理难问题。一些群众将棚户区的生活方式转移，棚改安置区存在从“平房棚户区”演变成“高层棚户区”风险。
在青宜居社区记者看到，26栋住宅楼的一楼住户中，有50多户在家里开起了商铺。他们将门窗和阳台进行了拆除或改装，经营麻将室、修鞋铺、洗衣店、小卖部和小吃店等，有的商户还将餐饮桌摆在外面，占据了公共通道。
哈尔滨最大的棚户区改造异地安置项目“民生尚都”也存在类似情况。一些一楼住户将住房改成商铺。家住4栋2单元103室的居民计景学将两室一厅房间改成小五金店，兼售水暖建材。他说：“不为生计所迫，谁愿意把家里搞成这样？”
记者在辽宁省阜新市的棚改安置区“正阳馨区”看到，2011年即陆续入住上千户居民的小区，至今道路等基础设施尚未完善。进入小区迎面是一条布满坑洼的土路，路两边垃圾较多。在一些居民楼前，绿地都被住户私自改成了菜园，种着各种蔬菜。
多种因素交织在一定程度上抬高了物业服务成本，造成物业企业亏损，最终降低了物业服务质量。
负责青宜居社区物业管理的武汉天源物业管理有限公司项目负责人李一平告诉记者，随着人力成本等物业服务成本的不断攀升，除去政府补贴的180万元，3年来企业在青宜居项目上亏损了100多万元，长期的亏损让企业压力巨大。
一位为某大型棚改安置区提供物业服务的企业负责人给记者算了一笔账，他认为棚改安置区存在显性和隐形两种“特殊物业成本”，导致其物业服务成本远远高于商品房住宅小区。
其一，显性物业成本。居住在棚改安置区的部分群众素质相对较低，对公共设施破坏率高。这个小区100多部电梯，一年时间14扇轿门被人为踢坏，70多块按钮外护板被抠掉，几乎每天都有电梯报修。一些住户用绿化用水洗车，每月增加用水量1000多吨，“逼着企业更换遥控控水阀”。路灯、电梯监控频繁被偷，草地、行道树等绿化损坏严重。企业承担了许多不应承担的物业成本。
其二，隐形物业成本。改造成功的棚改安置区往往是政府的“样板工程”，各种视察、参观、采访让企业不堪重负。每年相关活动有上百次，每次都要组织人力加班工作。一次为迎接上级单位的检查，企业补栽了所有被损坏的草坪、树木，修复172个被破坏的信报箱，临时聘请100多人加班工作，所有开支达到30多万元。
这位负责人说：“本来物业费就收得低，‘特殊物业成本’还这么高，必然会影响服务质量。”比如中标时承诺的投放保安30名，现在迫于经营压力降到了20名。
华中科技大学中国乡村治理研究中心主任贺雪峰认为，居住条件的改变并没有完全改变居民的生存状态，长期形成的“棚户区文化”转移到了棚改安置区，后续管理问题愈发突出，这一现象需引起重视。
多渠道提高群众自我管理参与度
多位受访者表示，当前的棚改安置区后续管理还不能适应大量棚户区群众将陆续入住的形势，亟需在管理模式上有所创新。
贵州安顺市住建局局长助理莫子匀等干部认为，棚改安置区后续管理有其入住群众普遍收入低，有偿服务意识不够；长期形成的“棚户区文化”抬高了后续管理成本等“特殊情况”，单纯的后续管理市场化运作模式不宜完整复制到棚改安置区，他们建议：
一是探索建立“自治管理”模式，充分发挥居民在物业管理中的参与作用。有关部门可在资质审批、税费收取等方面出台优惠政策，鼓励有条件、上规模的棚改安置区自行组建物业公司，或者在政府指导下小区业主委员会自己承担物业管理，加强物业自治。通过“以工代费”等方法，允许居民以提供物业服务冲抵物业费，解决部分低收入群众交纳物业费存在困难的问题。
二是在招标时需明确物业公司应优先从居民中招聘管理服务人员，特别是保洁、绿化、维护、维修等物业服务岗位，优先聘用低保户等困难家庭人员。辽宁省铁岭市绩益房地产公司建设了铁岭市较大的棚改安置区龙翔花园，考虑到棚改居民的就业困难，公司成立物业管理机构后，为有就业愿望的居民提供就业岗位，先后已有50多名居民在物业公司就业。公司负责人说：“从棚改居民中招聘物业人员，既解决了部分就业问题，还增强了居民爱护家园的意识。”
三是广泛发动群众建立志愿者队伍，弥补物业服务“短板”。棚改安置区武汉市青山区青宜居社区成立了一支由1600名居民组成的自治队伍，其中仅志愿巡逻队员就有200名。居民胡秋生告诉记者：“我们排了‘值班表’，每当轮到自己值日时就到小区去巡逻，捡捡路边的垃圾，维护下小区治安。政府让我们住进这么好的房子，我有义务为小区服务。”
政府发挥后续管理兜底作用
一些干部和企业负责人认为，针对棚改安置区的特殊性，政府应在其后续管理上强化兜底功能，采取物业费补贴、提供公益性岗位等措施，着力解决低收入者的物业管理问题。
首先对低收入者进行物业费减免，资金缺口由政府补贴。武汉青安居建设工程有限公司总经理蔡延达说，政府应有针对性地进行补贴，防止“全包式”倾向，撒胡椒面式的补贴极易成为政府的长期包袱。可以按照家庭人均月收入为标准实行有差别的补贴，对享受最低生活保障家庭实行较大幅度补贴，并参照低保的管理模式，对物业补贴实行动态管理，建立“有进有出”补贴制度。
同时，政府还应以购买服务的方式在棚改安置区提供公益性岗位，将解决后续管理和就业两手抓。
在棚改安置区规划建设时，可通过政策支持和资金投入，在安置区按一定比例配建经营性商业用房或商业服务设施，为居民特别是困难群众提供就业岗位，所得收益主要用于弥补物业管理费用不足。
针对部分棚改安置区物业企业长期“薄利”甚至出现亏损状况，一些受访者认为有关部门需对企业给予税费优惠，并拓宽物业经费筹措渠道。同时，企业需增强社会责任意识，区别对待商品房住宅小区和棚改安置区，可采取专业分包等措施自身挖潜。
武汉天源物业管理有限公司项目负责人李一平等人建议，政府加大对棚改安置区物业企业的扶持力度，减免相关的税费。允许物业企业在安置区内进行商业经营服务活动，弥补日常物业管理中的资金缺口。
同时多渠道筹集物业经费，建议将经营性用房出租收入和安置区地面车位等共有部分的经营净收入进行专户管理，用于相关的物业服务支出。
李一平说，除了需要政府有关部门支持外，棚改安置区物业企业还需破除“在棚改安置区赚更多钱”的经营理念，坚持社会效益和经济效益并举。立足企业内部经营方式转变，摸索适合棚改安置区后续管理的方法。□
