下一步调控意在扩大二手房 增加中低价商品房(3)

　　目前北京房地产市场出现的结构性矛盾突出，不能满足老百姓对中低端住房的需求。

　　春季房展会上某项目展台边挤满了购房者。（图片来源：新京报 康亚风 周晓东/摄）

　　学者评论

　　●中国社会科学院金融研究所尹中立

　　建议起草《住宅法》

　　2005年5月之后，全国的经济适用房投资不断减少，与商品房投资的高速增长形成明显对照。之所以出现这样的情况，和我国缺乏一部《住宅法》是有密切关系的：因为没有法律规定与约束，使地方政府将有限的土地资源都去搞商业开发，将有限的财力都去搞各种面子工程和形象工程，而公共住房保障制度被忽视。

　　因此，要从根本上改变我国住房保障制度的现状，有必要制定一部《住宅法》，对住宅的建设、消费、分配等环节进行规范，确定政府在住房市场的责任和义务，明确政府在住房市场的角色。

　　从国外的经验看，所有大的经济体都颁布了住宅法。如美国颁布了多部有关住房的立法，对住房保障政策的制定实施提供了制度保证。

　　如《合众国住房法》，就规定了要为低收入家庭修建公共住房制定长远计划。《国民住宅法》要求建立住房管理署，设立联邦存款和贷款保险公司，由政府提供低利息贷款，鼓励私人投资于低收入家庭公寓住宅。

　　《开放住房法案》以帮助穷人成为房主，规定在10年内为低收入家庭提供600万套政府补助住房，并禁止在购买和租用房屋时的种族歧视。日本住房保障法律多达40余部。日本人多地少，住房历来紧张，尤其是二战后，面临更严峻的住房短缺问题。日本政府首先在立法上进行了制度支持。

　　完善住房消费实行财政补贴和税收减免优惠制度

　　目前，我国已经开始对城市低收入群体进行住房补贴，但税收政策还很不完善。

　　从财政补贴的角度看，存在的主要问题是覆盖面太窄。

　　从税收政策角度看，我们可以在完善个人所得税制度的基础上，将住房消费与个人所得税的政策结合起来。应该将中低收入群体的住房消费支出从个人所得税中扣除。

　　可以参考美国的做法，要点有三：其一，对利用抵押贷款购买、建造和大修自己房屋的家庭，在征收个人所得税时减免抵押贷款的利息支出；其二，对拥有自己住房的家庭，还可以减免所得税和财产税。

　　按规定每人可扣除的收入为2750美元；其三，对出租屋的家庭实行税收减免政策。

　　对住房抵押贷款实行利率优惠

　　在美国等利率市场化程度高的国家，住房按揭贷款的利率比公司贷款的利率要低很多，有的住房按揭贷款的利率只有公司贷款利率的一半。

　　在另外一些国家，利率市场化程度不高，但政府强行规定按揭贷款的利率比公司业务贷款低。而我国的住房按揭贷款与公司贷款的利率基本相同，收益与风险脱节。

　　因此，我们建议降低住房抵押贷款的利率，住房公积金贷款的利率也相应降低。（张学冬 关爽)

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