潘石屹任志强张宝全董藩齐聚 房价到底信谁？(3)

　　潘石屹：首先在北京，一手房交易的量每一年是好几十万，可是二手房交易的量是三四万，所以二手房现在的量比较少，我们可以从一个新房子上面，还是能把市场上面的一个基本事实认定得比较精确。

　　任志强：你用数据也不太准确，去年一手房交易量是17万多套，二手房交易量6万多套，当时是三分之一，都合计起来大概是20%，所以不能单说。

　　潘石屹：你说，你接着说。

　　任志强：因为二手房还是一个很大的交易量。

　　张宝全：我觉得平均价格指数的变化等同于房价的变化，这是不一样的概念，平均价格指数更反映了，我们不同的产品在比例结构上的一种变化，可能会对平均房价带来影响，比如说城区的房子供应多了，郊区的房子供应少了，平均价格值一定要上涨，这是一点。一个价格真正上涨了，我刚才同意任总的说法，房价的变化一定是在同一地区，在不同时间里面相对的价格的变化，这是一个房价的变化，北京在最早的时候，我记得有一家单位做过这样的实验，但是后来发现他放弃了，我觉得可能因为这样不给他带来经济效益，比方说我们可以把CBD这个地区，通过交易网就可以能够看得见，CBD划了一个范围，这个范围有一个相同性，这个平均价格今年交易下来和去年交易下来有什么变化，比方说海淀区，或者说再把丰台区，我就把这几个区在一个相同区域里面价格的变化，我觉得这可能能够代表我们房价的变化。把一个平均交易价格指数的变化当成房价的变化，我觉得这第一是不科学的，第二刚才大家在讲，究竟是北京市建委的数据，网上公布的数据真实呢？还是各家统计局的数据真实？

　　任志强：数据可能都是真实的，但是它代表的含义不一样。

　　张宝全：对，数据都是真实的，我们最关键的要了解它的数据计算的方法，比如说他的方法是按照所有交易平均算下来的呢，还是把新房和旧房一起算下来的呢，还是就是按照任总说的，是在某一个区域里面的参照算下来的呢，所以如果我们讲房价的高低，一定是在一个相同的区域里面不同时间里面价格的变化，这是房价的变化。

　　张宝全：对一个房价交易支出的平均价格变化，这表示我们在供应结构上的一种改变，或者是消费结构，或者是供应结构会带来的一些变化，所以我想这一个前提不说清楚的话，很难评判说你是对的，还是他是错的，因为我觉得任总是对的，他们所有的计算出去的结果都是对的，但是最重要的是计算方法是不一样的，这个方法应当公开的，如果把方法公开完以后，如果大家按照统一方法来结算，可能结果也就是一样的。

　　任志强：如果你研究总体的房屋价格的时候，一定要用统计局的价格，建委的价格最多能用在这一个地区、这一个时间，当时进行一手房交易，这两个使用方法是完全不同的。我现在要买一手房可能用建委的数字，因为就是现实交易，小潘说的，网上登记了，现实交易了，你价值除以面积就行了，总金额除以面积就得出一个统计数，我今天要去买北京市的一手房可能就按这个价格计算。但是你要说普遍的房价增长没增长，或者全国的房价是不是大动了，这是两个概念，因为它是自然价格的实际增长情况，要用统计局的数据，因为统计局的数据是最合理的数据，重要的我觉得还不是董藩教授说的，样本对不对，样本是固定的，因为这个样本固定原因是在于他把不卖的房子也作为固定样本去评估它的价格增值没增值。

　　任志强：所以70个城市的房价指数，包括了我没有交易的房屋房价是不是增值的，可能我拿它去抵押贷款的时候，本来能贷20万，房子增值了我就能贷30万，再增值我可能能贷40万，如果贬值我只能贷10万。在香港的金融风暴的时候就很明显，银行放贷很重要的是靠小业主把房屋作为抵押，换来生产的流动资金，这个房屋的价格就非常大地影响到他从银行能拿到的多少贷款，这样的房价的平均指数才能真正地起到指导市场的作用，你不光光是买房子，你可能还要卖房子，你作为卖房人来说，你也会知道我的房子现在值多少钱，这是两个不同概念，所以它用的地方是完全不同的。不能说建委的数字是不真实的。

　　主持人：我们房地产业界的三位老总他们也是讨论很热烈，我们再来听一听我们的专家的看法，董主任您怎么看？

　　董藩：关于统计局和建委的问题，在现在这种情况下，任总讲了统计局这个是一套很科学、很规范的标准，国际上也采用这样的方法，我们是借鉴过来的，是这么回事，但是在操作过程当中可能有个问题，通常我们所说的好经给你念歪了，比如说我在选样本的时候，我是不是选得非常科学，还有样本的权重问题、大和小的问题，这个时候可能是有意无意当中可能会出现偏差，而实际交易就不会出现这样的偏差，所以说要说哪个数据有价值，两个数据都有价值，应该是结合到一起修正它得出来的结论，我觉得这样可能会更好一点。

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