城乡规划法才是解决房产混乱之策

　　房地产市场发展问题，从根本上来说是民主问题。如果不确保居民在城乡规划法中拥有话语权和决策权，那么，混乱问题永远无法得到解决。

　　——乔新生

　　为了解决当前房地产市场中出现的问题，中央频频出招，但效果似乎并不明显。究其原因，笔者认为，是没有抓住房地产市场混乱的根子，药方不对，病症自然难除。

　　造成当前房地产市场混乱的主要原因，其实是缘于城市规划法没有落到实处。因为根据城市规划法，政府在修改城市规划之后，必须报请地方人大批准。但众所周知的原因，造成了现在“只要政府通过了城市规划方案，在地方人大中不被批准的情形很难出现”的状况。

　　如今城市人口不断增加，地方政府逐渐把目光投向了郊区，通过建立新的开发区，拉动经济的增长。笔者认为，在这种情况下，把

城市规划法改为城乡规划法，将有助于约束地方政府圈占集体所有制土地，盲目兴建开发区的不法行为。

　　城乡规划法，把城市和乡村的建设看作是整体的系统化工程，不仅关注现有城市的整体规划，而且对农村的长远发展作出合理的布局。制定城乡规划法，就是要用法律的手段防止政府官员利用城乡之间的级差地租，抢先储备土地，损害农民的利益。

　　当前我国中央政府出台的

房地产宏观调控政策之所以难以见效，原因在于房地产市场属于典型的地域性市场，不同地区居民对房地产市场的需求存在着明显的差异。如果一刀切，有些地区过热的房地产市场价格可能会得到抑制，但有些地区需要快速发展的房地产市场则可能会受到不合理的打压。所以，从短期来看，不能把解决房地产市场问题的希望寄托在税收或者利率调整上面，而应当充分尊重房地产市场地域性特点，发挥地方权力机关的监督作用，用合理的城乡规划法来推动房地产市场的有序发展。

　　很显然，目前房地产市场之所以混乱，不是因为供求出了问题，而是因为民主决策不够，绝大多数需要住房的普通老百姓难以承受地方上的高

房价。地方政府不是以人为本，控制房地产市场价格上涨，而是借助于房地产市场价格上涨的势头，增加财政收入，追求所谓的政绩。在这个大背景下，中央政府的宏观调控政策，肯定会竹篮打水一场空。

　　所以，房地产市场发展问题，从根本上来说是民主问题。如果不建立民主决策体制，确保居民在城乡规划法中拥有绝对的话语权和决策权，那么，房地产市场中存在的问题永远无法得到解决。城乡规划法可以在坚持地方人大审议城市规划原则的基础上，规定听证制度、公示程序、少数人否决制度等一系列制度，提高修改城市规划的门槛，防止地方政府官员为所欲为。

　　为了保障城乡规划法在地方的顺利实施，中央政府可以在法律框架内，推动地方权力机关扩大民主，并且通过民主程序，解决各地房地产市场中存在的问题。同时，在城乡规划法颁布之后，提醒各级地方政府机关严格依法办事，尊重人民代表大会的权利，切实按照城市规划方案进行城市建设。

　　（作者系中南财经政法大学教授）