房地产调控在争议声中运行 房价涨落玄机何在？

　　“九部门十五条”的颁布已经一月有余，房地产“热点”城市中，仅深圳率先出台了地方实施细则。

　　市场出现了如去年两个“国八条”颁布后的交投冷清。上海的数据显示，6月的商品房成交量比5月同期下跌超过1/3；北京6月的夏季房展会亦不见了往昔火热的场面，人流量锐减一半左右。

　　“交易量萎缩，并不意味着房价会下降，”接受《望新闻周刊》采访的一位北京的开发商，在忧虑宏观调控带来的不确定因素之时，仍对房价自信满满，其在售楼盘正在酝酿涨价。

　　他预言，10月将是拐点，会像去年一样出现反弹性购房，房价会涨得更快。

　　对于这样的论调，包宗华听得不少。“国六条”实施细则颁布之后，作为建设部住宅及房地产研究会常务副会长，他参加了多个座谈会，“围绕着两个70%和90平方米这三个硬指标，政府该如何调控房地产市场”，是与会者争论不休的话题。

　　房价涨落玄机何在

　　在北京一售楼处，举棋不定的张女士告诉记者，想等房价降下来再买，又怕等下去反而是越来越贵了。

　　渴望降价成真但又心有余悸的购房者不在少数，而此时的开发商们，多像前述的那位，仍在盘算涨价的空间。去年“国八条”之后，房价不降反升的迷雾仍未在城市的上空散去。

　　对此，包宗华认为，去年宏观调控未能很好地解决房价问题和住房供应结构问题，很大的原因在于没有抓住大比重地建设小户型低价位住宅这个关键。

　　这位参与1998年住房制度改革纲领性文件起草工作的老专家近年来不断撰文，呼吁“大比重地建设小户型低价位住宅”。对于采纳了他的观点的“国六条”及“九部门十五条”，包宗华将其形容为“果断的决策、艰巨的任务”。

　　在他看来，相对于去年的两个“国八条”，“九部门十五条”更具体也更严厉，尤其是规定“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上”，充分体现了他的“大比重地建设小户型低价位住宅”的看法，如果能得到实行，将会有效调整住房供应结构，也能解决当前房价涨幅过快的问题。

　　但并不是所有的人都认同包宗华的观点。另一位参与1998年住房制度改革政策制定、有“老房改”之称的顾云昌认为，“九部门十五条”主要针对的是结构问题，但当前房地产的问题更主要的是总量问题。

　　在他看来，当前的主要矛盾是供不应求。今年北京、去年上海等城市房价涨幅过快，原因都在于需求旺盛，而供给相对不足。以北京为例，土地开发量近两年呈明显下降趋势，其中，2004年的土地开发量不到2003年的40%，而2005年又不到2004年的50%。深圳房价涨至万元，很重要的原因是特区内(关内)不批地造成供给不足。

　　他同时指出，在这些旺盛的需求中，既有合理的需求，也有炒楼等投机需求，还有拆迁等被动需求，可以区别对待，但如果总量不够，仅调结构是不行的。

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