房地产调控在争议声中运行 房价涨落玄机何在？(2)

　　政府该不该插手商品房市场

　　两个70%和90平方米这三个数字是“九部门十五条”中最惹人注目的硬指标，其能否得到贯彻落实，既关系到“九部门十五条”的成败，也关系到房地产市场日后的健康发展。

　　对于这三个指标，各方激烈争论的首先是手段问题。此番“九部门十五条”是九部门联合发布的，相对于“国八条”，监察部门等加入其中，而且加上了地方政府负责的字眼，还划定了两个70%的比例标准，行政命令的色彩跃然纸上。

　　对此，顾云昌认为，“国六条”及“九部门十五条”更多的是使用了行政手段，这对缓解当前房地产市场面临的突出问题是必要的，效果可能也会更迅速，但从根本上看，调控房地产市场更多地还是应该用市场手段，如税收、金融等。比如，可以按照90平方米、120平方米、150平方米等不同面积标准制定不同的消费税率，由市场去判断调节。

　　他认为，对房地产市场实行行政调控有很大的难度，而且效率也不高。例如，“新建商品住房中，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上”一条，即便现在的倾向是总量占70%即可，但这一标准在执行过程中的原则是什么，哪些项目该是在70%比重里的，有什么判断标准，由谁来审核，如果处理不当，不但解决不了房地产市场的问题，还会造成寻租。

　　在他看来，行政手段往往容易形成“一刀切”，而房地产市场是区域性市场，差异性很大，全国660个城市，每一个的情况都不一样，应该让地方政府根据各地的情况制定标准，这样更符合市场实际。而前几年对房地产市场从金融、税收等方面进行的调控，并不是手段错误，只是有些政策措施没有得到认真执行。例如，4年前，北京市曾出台以120平方米为界执行不同契税征收标准政策，事实上就起到了一定的调节产品结构的作用，只可惜这一政策没有得到完善并有力地实施。

　　包宗华则认为政府通过行政手段介入住房问题是在行使“份内之事”，如果政府不介入住房问题，而按对待一般商品的办法，任凭市场自发调节，就解决不好住房问题，特别是广大中低收入者的住房问题。

　　在他看来，1998年推行住房分类供应制度以来，在取得巨大改革成就的同时，也产生了一种倾向，就是任凭市场自发调节过多，政府介入过少。因此，“九部门十五条”是履行政府介入住房职能的“份内之事”，是应尽之责，决不是有些人说的是超过政府职能的干预过多和“越位”。

　　但是，包宗华也认为，尽管政府应该介入到住房问题，但在具体的手段上可以采取市场的方法，以纽约市的廉租房为例，政府制定了严格的准入门槛以及补贴标准，低收入家庭是到市场上去租住符合他们条件的住房。

　　两个70%和90平方米的硬指标出台后，一些专家学者对它们能否得到执行表示忧虑。

　　从管理机构来看，城市对房地产市场的管理机构可谓是五花八门，发改委、建委、规划委、国土局、银行等各管一块，谁都不能够全管，政策的执行难度很大。

　　从目前的商品房供应结构来看，要实行这一标准，难度也不小。以经济适用住房为例，尽管国家宏观调控多次提到调整住房结构，不少地方政府也多次做出增加经济适用房建设的承诺，但形势不容乐观。

　　据国家发展和改革委员会提供的数据显示，今年前5个月经济适用房投资占房地产开发投资的比重仅为2.6%，比去年同期下降0.5个百分点。

　　从目前的住房供应结构看，以北京为例，北京市房地产交易管理网数据显示，截止到7月5日，北京市可售期房住宅套数有99707套，面积为13964385平方米，平均每套为140平方米，可售现房住宅套数为18058套，面积为3040344平方米，平均每套为168平方米，要实现90平方米以下住宅占总量的70%以上这一比例，北京的住宅供应结构恐怕得动“大手术”。

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