定价分配问题面临困难 限价房离我们还有多远？

　　9月8日消息，2006年是国内房地产市场出台政策最多的一年，先有国六条，然后有国六条细则，以及土地出让金转让制度、土地监察制度、限制外资准入、二手房交易个税征收、落实新建住房结构比例要求、整顿房地产市场秩序等文件。尽管每一项政策都十分温和，但是已经显示了中央政府调整国内房地产市场的决心。中新社发 老罗 摄

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　　限价房的定价和分配问题，都有很高的技术难度，都面临很多市场困难

　　★ 本刊记者/谢良兵

　　9月3日中午，从柏林爱乐看完样板间，董飞继续往一街之隔的万象新天售楼处走去。在往北行走的过程中，他发现柏林爱乐的东边有一大块空地被一圈围档圈住，围档上写着很多“政府储备用地”的字样。

　　“这块地是用来干吗的？”董飞问陪他看房的黄国强。“这块地是用来盖限价房的。”作为地产记者，黄国强多少知道一些。“真的吗？这个限价房什么时候开盘？大概多少钱？我能买吗？”董飞问。

　　董飞看到的这块“政府储备用地”，正是北京市政府“限价房”规划中的“朝阳区常营乡地块”。目前该区域主要在售的商品房销售价格在5500元～6500元/平方米左右。而根据政府预计，此地块的“限价房”销售价格将会在4500元/平方米左右。

　　政策有待“进一步完善”

　　面对董飞的一连串问题，黄国强并不能作答。事实上，即使是北京市相关政府部门，也暂时解答不了董飞的所有疑问。到目前为止，“限价房”相关细则仍未出台。曾有媒体报道，北京第一块“限价房”用地将在9月初入市。但是直到8月22日，北京市国土资源局还在就相关问题组织召开“两限普通商品房”(即限价商品房)政策研讨会。

　　在这次政策研讨会上，有关领导透露，目前北京市“两限普通商品房”备选地块的确定原则、供应方式等已经基本确定，定价原则、销售方式、购买对象的界定以及对开发商的管理措施也已基本成型。“但政策还要经过进一步的完善和修改才能最终出台。”

　　根据早前北京市土地储备中心公布的情况来看，目前的“限价房”备选用地依然还是此前已确定的7块地：即丰台区东铁匠营地块、朝阳区常营乡地块、朝阳区广渠路地块、石景山区老古城地块、石景山区五里坨地块、石景山区刘娘府地块以及奥北南沙滩东路3号地。

　　根据本刊了解，作为第一批“限价房”用地，这七个地块都是从北京市政府储备用地里进行选择的。其中东铁匠营地块曾为市国土资源局年初公布的8块经济适用房备选地块之一；南沙滩地块5月份曾被挂牌出让，但在最后一刻交易突然叫停，而被转为限价地块。

　　“主要是为了保证供应的速度，也考虑到政府储备用地包含的经济因素较少，适于提供(开发)价格相对较低的住宅。”在谈到地块选择的原因时，北京市国土资源局矿管处处长陈一昕对本刊说。

　　根据政策研讨会上显示的信息，这些土地的供应将在限套型、限房价的基础上，采用竞地价、多部门联合招标、统一监管的方式。在开发建设单位的选择上，实行开发商准入制度，对参与开发“限价房”的开发商予以鼓励，在税收、政策等方面予以支持。

　　在房价的确定方面，将根据实际情况，分区域设定不同的价格范围。在目前的七块地块中，平均价格基本都在5000元/平方米左右。其中按区域分，奥北南沙滩东路3号地将达到7000元/平方米以上的价格，而石景山区五里坨地块则会低至2500元至3000元/平方米。

　　在购买人资格的确定方面，也是令政策制订者最为头疼的事情。此前曾有消息称，北京“限价房”购买对象的原则有三个：一是限定购房者经济水平；二是北京市户口；三是首次购房。但关于“户口控制”的消息一出，公众哗然。

　　一位参与研讨的专家向本刊透露，就这一点最后的妥协是，一方面利用“户口控制”的资格审核模式；另一方面以在京工作年限进行限制，在京工作年限则以缴纳个人所得税的时间记录作为判断依据。

　　至于“限价房”的定性问题，北京市建委相关负责人告诉记者，经济适用房、廉租房等保障性房屋只针对排险解危、文物保护区、城中村改造项目、奥运市政重点工程项目。而“限价房”与经济适用房有所不同，“它的性质还是商品房。”

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