定价分配问题面临困难 限价房离我们还有多远？(3)

　　保障才是硬道理

　　“限价房”并不是一个新生事物。早在3年前，浙江宁波就已建立起一整套限价商品房建设操作规则，从而成为全国最早探索实施限价商品房政策的城市，到今天更是成为北京、大连等城市的学习榜样。

　　2005年5月，青岛市政府也曾推出3个“限价商品房”楼盘。购买限价商品房需要许可证，要求购买者具备青岛市内四区常住户口、人均年收入低于上年度城市居民人均可支配收入的1.5倍、没有住房或住房面积未达到政府规定标准的家庭或单身者。

　　今年春，北京市建委领导在一次内部会议上，通报了酝酿建设一种以限制价格、面对特定销售人群的特殊商品房，即“限价房”。这比今年5月底出台的九部委文件中在全国推广“限价房”的要求整整提前了好几个月。

　　有分析人士认为，为了解决今年房价的控涨压力和中低收入者的住房保障问题，因为一些地方“限价房”的成功实践，令“限价房”顺理成章地成为地方政府对房地产市场宏观调控的重要举措。

　　政府原本希望，“限价房”能在一定程度上拉低房价，扩大中低价位房的供应量。而老百姓也这么期待，焦点房地产网的一项调查显示：40.99%的人认为北京限价房供应量加大，会拉低整体房价走势，将会对整体房价产生一定影响。但在业界看来，拉低房价的实际效果究竟会如何却很难预测。

　　“目前确定的部分限价地块在很大程度上，只是充当了带给购房人‘未来希望’的作用。”新华联地产副总经理陈海旭向本刊记者分析说，只有限价范围比周边房价低25%～30%的情况下，限价房的价格与周边商品房价格差距拉大，才具有操作的可能性，但从目前推出的限价地来看，目标很难实现。

　　上海的“两个1000万工程”(上海在去年新开工1000万平米重大工程配套商品房和1000万平米中低价商品住房，并力争全年可预售面积2000万平米，包括配套商品房在内的中低价位普通商品住房占年内新上市商品房的比重提高到65%)不了了之便是例证之一。一位知情者表示，之所以会如此，是因为购买者的标准很难制订，各方利益不好平衡；同时，这些房源多位于上海偏远地区，生活成本尤其是交通、教育等成本偏高。

　　而另一个失败的例子出现在广州。8月份，“国六条”实施后广州首个“限价房”入市，限价6000元/平方米。但因该地块周边住宅市场均价也不到5000元/平方米，引起媒体和各方人士的强烈批评。有关“限价房”的“抬价”与“闹剧”之说便由此而起。

　　今年第一个推出“限价房”的大连也未能逃脱争议。目前大连的房产均价在5000多元/平米左右，而此次大连推出的“限价房”项目限价在5300元/平米，和城市均价基本上持平。“从这个角度而言，限价与不限价意义不大，购房者享受不到多少限价的好处。”

　　再回到北京，按照北京国土资源局公布的数据显示，今年首次推出的限价商品房规划建筑面积在200万平方米左右，这个数字和每年推出的经济适用房的开发建设数据一致。“可能对某个具体的区域有一定影响，但显然，这200万平方米的供应量，还无法达到抑制整体房价的目的。”陈海旭说。

　　厦门大学不动产金融研究中心郭晓武接受采访时认为，“限价房”只是住房保障政策形式的一种，关键还是要看住房保障制度的整体构建。“作为保护中低收入阶层利益的一项住房保障政策，限价房有助于缓解当前的住房矛盾，但说实话，意义不大。”郭晓武说，因为仅依靠“限价”是无法解决当前房地产的市场矛盾的。 ★

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