松山湖板块未动先热

　　根据政府规划，松山湖不仅是东莞综合性的生态型高科技园区，还将与目前东莞四区、同沙构成“三位一体”的主城区发展轴，成为面积近200平方公里的东莞城市核心区，也就是说，松山湖将是日后最受瞩目、预期规划有30万人口的东莞新城，在各路开发商眼中，其中具有的商住功能是非常重要的。

　　本报记者日前做了一份简单调查，问题只有两个：你去过松山湖吗？松山湖在你心目中是个什么概念？调查结果出人意料。有一半以上的被访问者表示没去过松山湖，最多只是路过松山湖，而没去园区参观过，80％以上的被访者认为松山湖是一个科技产业园区。这两个答案表明了一个现象，即使是东莞市民，对松山湖的理解也只停留在比较表面的层次上；在区域价值的判断上，房地产商可以说是最敏感的。目前，在这片尚在成长初期的土地上，光大地产、万科地产、深圳长城地产已先后在松山湖拿地进行开发，从而引来市场广泛的注意，该区域的地产开发可以说是“未动先热”。而就在本周末，万科松山湖1号项目别墅产品将率先推出上市，正式揭开松山湖住宅板块的神秘面纱。

　　区位价值预期：含金量最高的板块之一

　　为何各路开发商在松山湖科技产业园区还未成熟前就迫不及待地挺进区内进行住宅建设？各路开发商给予记者的回答是一致的：从松山湖所处的区位、综合规划和环境等判断，松山湖在地产开发的区位价值是目前东莞、甚至是珠三角范围内含金量最高的板块之一。

　　东莞德思勤房地产投资顾问有限公司总经理赵石表示，从区位上看，松山湖处于广、深两大城市之间，从松山湖到两城市之间的车程只有40分钟，发达的交通路网将广、深、莞三座城市紧密地联系起来，其区域价值因所处的中心轴线位置而得到了最大的体现。

　　对于松山湖科技产业园区的规划，几乎所有来过松山湖考察的各路人士都表示：像松山湖这么出色的规划在国内外各大园区都非常少见。其尊重生态的发展理念、密集的交通网络和园区公路建设、完善的园区规划配套都给人留下深刻的印象。

　　根据规划，园区将分为行政商务区、科技教育区、文化区、旅游度假区、商住区、工业及现代物流区六大功能区。而在这里落户生根的人群，也将是东莞未来质素最高的一批顶尖人才。

　　“也许现在人们对松山湖的规划和发展前景了解不深，但5年以后松山湖的区位价值将会完全体现出来，它的环境稀缺性、唯一性和整体价值都体现出它将是东莞最好的地块之一。” 东莞万科房地产有限公司总经理助理王永飚如此判断。

　　而广东光大企业集团有限公司项目总监乔启军则表示，松山湖的区位价值还体现在未来的购房客户群将非常广泛，除了东莞人，它的购房人群还可以辐射到其区位百里之内的城市高端人群。据了解，即将启动产品销售的万科松山湖1号在未售之前不仅吸引了大批东莞富豪前往看楼，来自深圳的客户也慕名而来，占了近半的比例。

　　住宅开发定位：下一个豪宅聚集区

　　从目前已经落户在松山湖的三大住宅项目看，三大地产商都将项目定位为高档住宅，光大地产的项目以开发高档独立别墅为主，万科的项目则是以面积稍小的精致型联排别墅为主，而预计在年内动工的深圳长城地产项目的定位也是高档住宅楼盘。

　　深圳市长城地产有限公司总经理宋扬认为，就目前来说，莞城、东城除了旧城改造项目，已经基本上无大片的土地可供开发，南城区以其新城市中心的优势地位，成为了现在开发的热点地区，而下一个开发热点有可能会落在松山湖。松山湖片区的区位优势和稀缺资源优势也注定了它将成为新的高档楼盘聚集地。

　　有关业内分析人士指出，随着黄旗山周边地块的开发完毕，目前在东莞区域范围内尚未形成如黄旗山板块那样集中的大规模豪宅片区，下一个最有可能形成群聚效应的豪宅板块应该是松山湖板块。

　　区域价格猜想：将成为东莞豪宅价格新标杆

　　虽然松山湖的各大项目还未正式开盘定价，但市场已在纷纷猜测以松山湖的区位价值和未来发展，该片区的地产项目应该确立怎样的区间价格？“从松山湖各方面的条件综合分析，我认为该片区项目一旦入市，有可能成为东莞豪宅价格的新标杆。”乔启军明确表示了自己的看法。

　　在乔启军的观点中，城市发展必须依托当地的产业发展，而松山湖有高素质的高端产业作为支撑，同时可以汇聚各类高端的消费者前来居住、工作，而产业园中的各类人才将是以后的消费核心主力，他们具有很强的消费能力，在这样的人群组合下，该区的住宅无论租、售都会有很高的附加值回报，因此区域的价格定位也会比较高。

　　王永飚则表示， 松山湖具有不可多得的环境稀缺资源，是未来的东莞主城区、同时属于国家级的高新科技产业园，根据以往的开发经验，这三种因素是豪宅项目中刺激价位攀升的最有利条件，因此，在松山湖开发的地产项目必定在以后有很大的升值空间，在此条件下，一些高端项目的定价不可能低下去。

　　市场一些分析人士则指出，以松山湖板块的综合条件和项目定位看，如果别墅价格低于每平方米1万元就显得毫无意义了，但因为目前松山湖整体开发尚未成熟，政府的规划配套也还未跟上，因此在该阶段项目入市也不能将价格定得过高，给客户留有一定的物业升值空间是最明智的。

　　小贴士

　　松山湖发展情况

　　松山湖地处穗、港、深经济走廊的中段，占地72平方公里，是东莞最大一块未被开发的处女地，2002年被国家科技部组织的有关专家委员会评定为“中国最具发展潜力的高新技术产业开发区”。近几年东莞政府对松山湖的建设放在了相当重要的战略性位置上，将其功能定位为东莞的经济中心、科技中心、创业企业的栖息地及生态文化新城。未来的松山湖将是东莞经济产出能力最强、产业量最大的区域，是5至10年后东莞经济社会发展的龙头。据预计，“松山湖”建成后将为东莞市带来上百亿美元的出口值，产值相当于再造一个东莞。