土地出让金压力透明化

　　楼市瞭望角

　　陶然

　　最近有很多人都在关心着位于香蜜湖路和北环交界处的香蜜湖翰城，这个盘的开盘价位，在特区内可用开发土地几乎耗尽的背景下，具有相当典型意义，从其楼盘来说，缺点

　　位于新山姆会员店门口的香蜜湖翰城的展示中心，世联地产的一位美女经纪悄悄地对来看模型的准置业者说，翰城的房子不会卖得太贵，开发商南山地产的背景是上市公司，在年底前必须要回流现金的。但没人知道“太贵”是一个什么样的概念，一万八？两万？

　　看看吧，8月份深圳全市新建商品房房价上涨12.8％，涨幅连续三月全国第一，前不久刚刚在电视电话会议上得到建设部的表扬之后，这个事实继续让人狐疑，深圳政府方面在执行全国层面宏观政策方面的一些具体举措究竟科学与否，比如对于“90－70”政策，很多今年6月1日前未拿到施工许可证的项目都要调整规划设计，肯定会延迟新盘入市步伐，平均会拖后8—10个月开工，导致2007年的供应趋紧。

　　售楼小姐的另一句说话倒是事实，从购房者的角度来看，真是希望所有的开发商都能够感受到回流资金的压力。9月5日，孙宏斌把顺驰中国55％的股权卖给了香港路劲基建公司，这意味着一个地产行业的神话故事走到了终结，孙是死于资金链的，最近关于顺驰的评论中，许多人都在探讨顺驰一直使用的土地出让金手段，社科院的尹中立在博客上说：顺驰能够维持高速扩张的秘诀就是拖欠政府的土地出让金，而政府之所以能够容忍顺驰拖欠土地出让金，是因为它能够维持本城市的土地及房地产价格的不断上涨。

　　土地调控究竟有没有成效？深圳上周刚刚又拍了6块地，除了富士康拿了一块地可能修建高层员工住宅楼之外，其余的都是品牌房企业拿地，从这几年房地产市场的情况来说，哪家企业能进入房地产市场，并不在于这家企业的实力，而在于这家企业能否拿到土地。在土地没有市场化而协议转让之前，企业拿到土地的能力就在于企业与政府权力的远近。但是，当土地交易规则发生了变化，当土地需要市场化方式交易时，能否获得土地就在于企业财力，就在于企业如何利用好现有房地产融资市场不完善的制度。

　　房地产企业资金链断裂绝不是个别房地产企业的单个事件，而是反映了房地产企业的一般情况，只不过目前不同的房地产企业所受到影响的程度不同，企业决策层层次不一而可能表现出来不同的紧张度和新的应对融资技巧等等。

　　顺驰的变化，将地产商拿地后面对土地出让金的压力进一步透明化，此次拿到地块的都是深圳名列前茅的品牌企业，这或许就是某种信号，产业从上游开始洗牌的信号或许已经开始，落实到终端的房价层面还有一段路要走，但是必然的趋势，我们都看到这一点了吗？