公共用地谁说了算

　　广东省中山市的李静2001年初看中了该市西区某酒店商业中心首层的140号商铺，遂花两百多万元购得该商铺。该商铺建筑面积119.48平方米，其中为李静个人所用的实得建筑面积为59.74平方米，其他59.74平方米是与其他业主共用的公共部分和公共房屋分摊建筑面积。

　　同年6月，李静收到物业公司发出的告知：“为了整体美观，同意140铺业主对铺门

　　李静于2003年3月26日致函该商业中心发展商，认为其在未与自己协商的情况下，擅自在该商铺的公共人行走廊上加建墙壁并让短途汽车站在旁设点，不仅非法侵占了自己所拥有商铺对公共人行长廊的共有部分，短途汽车站的位置和非法建筑物的设置还严重影响了商铺的商业价值，要求其退回购买该商铺的款项并补偿因退还该商铺的经济损失。

　　据了解，该商业中心开业后大部分商铺出租情况并不理想，物业公司想方设法联系到打算在该商业中心开办分店的某著名上市公司。除一层139、140、141，三层的317和快餐店等商铺外，其他1至3层的业主都同意将商铺出租给物业公司，让物业公司转租给该上市公司。为方便该上市公司经营，业主们都同意对二、三楼中庭位进行覆盖加建。2003年，物业公司与该上市公司签订了《租赁合同》，约定将该商业中心一、二、三层及其附属设施、设备归该上市公司使用(除首层快餐店所在部分及三层317铺位置)。

　　该上市公司进驻后，首层外侧的人行走廊除139、140铺外部分尚保留外，其余部分分别由金饰店、快餐店、该上市公司使用，首层大厅也被分隔两部分，东侧为快餐店使用，西侧为上市公司使用，首层中庭也为上市公司使用。

　　据悉，物业公司并没有就公共部分改变用途及改建召开业主大会，该公司以许多业主在外地，不方便召开业主大会，只表示已就有关事宜书面或电话征求了业主意见。

　　看到公共地方被强占、经济效益大不如前，李静在2004年3月10日将该酒店、物业公司、快餐店、金饰店、上市公司、中心业主委员会等单位告上法庭，请求法院判令各被告停止对原告商铺及与该商铺有关联的公共设施公共用地及公共分摊面积的不法侵害，排除对原告所购商铺使用权和通行权等合法权利正当行使的妨碍，拆除所购商铺首层自140号至110号铺之间的隔离物，将原告所购商铺的物权恢复原状。

　　法院认为，虽中心委员会和物业公司均未召开业主大会就作出改动和公共面积的转租决定，程序上存在瑕疵，但实际上，该商业中心首层外围进行改动，原人行走廊的通行作用由外围的公共广场代替，并不影响140铺的通行和使用，而且除李静外的业主均未提出异议，应认为予以默认。如果支持原告诉求，将导致快餐店与上市公司无法单独分隔开来，无法进行正常经营，只能终止租约，各出租业主的租金利益无法取得。另外，金饰店也只能进行重新装修，停止经营，导致其重大经济损失。由于本案涉及一业主与商业中心绝大部分业主的利益碰撞，应运用公平原则进行衡量，力争发挥物的最大效用，使各方当事人实现物权之最大利益化。最后，法院认为应保护绝大部分业主的利益，对原告的诉讼请求不予支持。